合肥“地王”文一地產(chǎn)涉訴107起 上市傳聞背后欲解融資渴求
??近期,安徽房企文一地產(chǎn)有限公司(下稱“文一地產(chǎn)”)“正與投行密切接觸、籌備赴港上市”的消息傳出后,外界對(duì)于文一地產(chǎn)當(dāng)下的處境頗感好奇。
??公開資料顯示,創(chuàng)立于2004年的文一地產(chǎn),屬于以安徽為中心的典型區(qū)域房企。目前,該房企已打造瑞泰、托斯卡納、名門、錦門、豪門、灣系等六大系列近80個(gè)樓盤,累計(jì)開發(fā)面積600余萬平方米,產(chǎn)品涉及商業(yè)、住宅、辦公、別墅、文化旅游等。
??尤其需要指出的是,最近三年文一地產(chǎn)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑,不僅如此,2020年該公司涉及訴訟接近百宗。作為一家區(qū)域房企,文一地產(chǎn)訴訟緣何居高不下?同時(shí),對(duì)于外界質(zhì)疑其資金鏈困境問題,公司方面將如何解釋?針對(duì)這些問題《投資者網(wǎng)》致函文一地產(chǎn),但公司一直未作任何回應(yīng)。
??昔日“地王”涉訴107起
??回首往昔,激進(jìn)拿地,有著合肥“地王”稱號(hào)的文一地產(chǎn),在2016年以高價(jià)形式接連拿下8宗土地,其中,以76.89億元溢價(jià)率達(dá)400%拿下合肥濱湖地塊為典例,讓其成為當(dāng)?shù)孛逼鋵?shí)的“地王”。
??相比那些年的高價(jià)拿地,近年來文一地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上顯得并不積極。與此同時(shí),接二連三的訴訟及通報(bào)卻讓該企業(yè)應(yīng)接不暇。
??2019年10月31日,文一地產(chǎn)旗下文一春風(fēng)里2號(hào)樓發(fā)生了因工人操作不當(dāng)引發(fā)火災(zāi)。據(jù)當(dāng)時(shí)合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)顯示,項(xiàng)目建設(shè)施工存在現(xiàn)場(chǎng)管理混亂、墜落半徑內(nèi)堆放建筑材料等安全問題,被責(zé)令全面停工整改,掛“黃牌”警告,且被列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。
??2020年4月25日,文一地產(chǎn)旗下長(zhǎng)豐縣文一錦門繁華里項(xiàng)目,因設(shè)備安全維保不到位被合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào),并將其列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象,記不良行為記錄一次。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“主要是由于管理不善,導(dǎo)致帶病設(shè)備工作仍在運(yùn)作?!?/p>
??需要指出的是,除半年來兩次通報(bào)批評(píng)外,文一地產(chǎn)還面臨大大小小近107條的訴訟,涉及房屋買賣合同糾紛、追償權(quán)糾紛、民間借貸糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、金融借款合同糾紛等。
??據(jù)《投資者網(wǎng)》查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)顯示,以房屋買賣合同糾紛為例,2019年涉訴3起;2020年以來涉訴3起;
??截至2020年5月8日,文一地產(chǎn)面臨著107起法律訴訟。其中,司法案件45宗、法院下發(fā)裁判文書44起、開庭公告6宗以及1起被執(zhí)行人信息。
來源:企查查
??“從昔日的合肥地王到如今官司纏身,文一地產(chǎn)在質(zhì)量管控或經(jīng)營(yíng)層面確實(shí)可能有所失誤,而無論是訴訟較高還是管理不善,一定程度上多少都跟早幾年高溢價(jià)拿地及高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)有關(guān),高周轉(zhuǎn)的房企在急于回款的背景下,很難做到質(zhì)量與速度的平衡?!鄙虾D炒笮蜋C(jī)構(gòu)券商分析人士向《投資者網(wǎng)》表示。
??上市傳聞背后融資渴求
??作為安徽的區(qū)域房企,文一地產(chǎn)目前仍未上市,由于暫未遞交招股書還無法看到財(cái)務(wù)狀況。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),該公司銷售額一直呈下滑狀態(tài)。2017年、2018年、2019年的銷售額分別為142.8億元、119.1億元、100.5億元。同時(shí),相應(yīng)下滑還有房企銷售榜單排名,分別為110名、142名、160名,三年時(shí)間行業(yè)排名退后了50名。
??事實(shí)上,除銷售業(yè)績(jī)下滑外,2017年9月,市場(chǎng)還傳出文一集團(tuán)申請(qǐng)破產(chǎn)的消息。但此傳聞隨著文一集團(tuán)的官方聲明和多部門的出面澄清隨之打破?!皞髀勈怯锌浯笾樱囊坏禺a(chǎn)的資金困境則是事實(shí)。”一位熟悉文一地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士直言。
??公開資料顯示,文一地產(chǎn)控股企業(yè)有86家,其旗下股權(quán)出質(zhì)則多達(dá)55項(xiàng)。目前,文一地產(chǎn)股權(quán)出質(zhì)仍有18項(xiàng)處于有效狀態(tài),該部分有效出質(zhì)股權(quán)數(shù)額合計(jì)2.02億元。
??據(jù)天眼查信息顯示,文一地產(chǎn)2019年曾5次出質(zhì)股權(quán),最近一次股權(quán)出質(zhì)設(shè)立登記日期為2019年12月31日,出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為1500萬元,質(zhì)權(quán)人為徽商銀行合肥寧國(guó)路支行。
??“房企一般通過項(xiàng)目公司抵押貸款,平臺(tái)公司將股權(quán)質(zhì)押,一定程度反映企業(yè)資金渴求度較高,因此,為緩解資金壓力,文一地產(chǎn)近幾年也一直在頻繁展開股權(quán)質(zhì)押融資?!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出。
??同時(shí),匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景下,資本市場(chǎng)對(duì)于中小房企尤其是區(qū)域房企的成長(zhǎng)性、盈利能力,會(huì)持比較保守的態(tài)度,這種環(huán)境并不利于企業(yè)募資。但如果不上市募資,未來這些企業(yè)所面臨的空間會(huì)越來越小,在兩難的選擇中,也只有逆市去上市。
??2019年7月,文一集團(tuán)開始進(jìn)軍上海,以3.11億競(jìng)得閔行區(qū)一宗商地。同年9月,集團(tuán)上??偛空浇遗疲醪叫纬伞昂戏?、上?!彪p總部運(yùn)營(yíng)格局。事實(shí)上,對(duì)于進(jìn)軍上海,業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)認(rèn)為,是為了推進(jìn)文一地產(chǎn)上市進(jìn)程。上海作為全國(guó)金融中心,具有人才、資本和信息等方面的高地優(yōu)勢(shì),文一地產(chǎn)可以充分利用上海與國(guó)際接軌的營(yíng)商環(huán)境及融資渠道。
??截至目前,在港交所遞交招股書的內(nèi)地房企中,已有超過5家房企赴港IPO遇阻。如:在三巽集團(tuán)、港龍地產(chǎn)、奧山控股等房企招股書接連失效,文一地產(chǎn)相似的是規(guī)模也較小、也面臨著較大的資金壓力,上市前程如何尚未可知。
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