隨著清明節(jié)的到來，兩條消息引爆了北京及其周邊樓市。

一個是，統(tǒng)計剛過去的3月，北京二手住宅網(wǎng)絡簽名22172套，2017年3.17政策出臺后，近4年來最高！交易量比2018年3月增加98.74%，比2019年3月增加38.14%，比2020年3月增加182.52%。從最新的70個城市房價來看，北京整體房價略有上漲，北京新房和二手房分別上漲0.7%、1.2%。

另外一個是，環(huán)京樓市慘遭膝斬，香河富力新城單價8000多元還送車位，與四年前的高點25000元相比，跌幅達65%！而且香河的跌幅并非環(huán)京最大，永清的跌幅72%居首位。

一半是海水，一半是火焰，反映了樓市自住和投資的嚴重分化。

北京二手房的主力基本都是自住和改善需求，特別是換房需求，一買一賣帶動兩套成交量。因此，二手房交易量穩(wěn)步上升。

前一篇文章《北京二手房回暖，誰在買房？》中寫道：決策層反復提出房住不炒定位，房價基本保持平穩(wěn)運行。目前買賣雙方的心態(tài)都很平靜，對于賣一買一的連環(huán)單都能平穩(wěn)進行，同時銀行貸款也提速讓交易更加有序，往往由于房價大漲大跌，特別是連環(huán)單出現(xiàn)退單的情況，幾乎沒有出現(xiàn)。正因為現(xiàn)在房價穩(wěn)定，給了買賣雙方穩(wěn)定的心態(tài)，所以對買賣雙方都能冷靜應對。

包括上個月我以所有權和使用權分離方案出售的西城區(qū)長椿街地鐵口的一居室，業(yè)主也有換房的需求，賣一套再買一套，完全不是為了房價上漲下跌，而是因為房價穩(wěn)定才敢穩(wěn)定換房。

在北京換房需求帶動剛性需求穩(wěn)定房價的同時，北京房地產(chǎn)市場正好相反。北京幾乎都是投機性購房，只需要很少。北京買家買房的唯一目的是預計漲價后賣出，導致房價大幅上漲和下跌。

而且香河富力新城推出了8000多套特價房，也是開發(fā)商迫于資金壓力，只能拿出低于二手房的價格來吸引買家。但這一價格必然會引發(fā)其他開發(fā)商的連鎖跟蹤，而對于投機需求，基本上都是追漲殺跌，特別是二手房業(yè)主會不計成本地帶來恐慌。

香河房價走勢基本代表了環(huán)京房地產(chǎn)市場的縮影。所以，8000單價的香河算不算底部啊?；蚴?，還會繼續(xù)下跌啊。

投機者追漲殺跌帶來的恐慌是無法預測部，就像股市中的銀行股一樣，股價遠低于國際標準，但還是有很多人賣。所以我在別人的恐慌中買了一家建設銀行，不僅可以享受每年5%的分紅，還可以在股價波動中帶來低買高賣的好處。每年5%的分紅是保證安全的護身符。

投資市場的邏輯是上漲時看勢頭，下跌時看質量。其中勢頭是追加者對未來成長性的期待勇氣。質量是紅利帶來的安全邊界。

對樓市而言，安全邊際是租金回報，即股票市場中的分紅。

股票5%的紅利超過中大銀行資產(chǎn)管理平均4%的收益，類似于小銀行的資產(chǎn)管理收益。因此，購買紅利5%的銀行股票，投資邏輯是存款銀行不購買銀行股票，銀行股票最近在股市大幅度召回時反而逆勢上漲。例如，建設銀行4個月前我以6.3元購買，現(xiàn)在是7.16元。

環(huán)京樓市暴跌的根本原因是租金很低，甚至租不出去。眾所周知，房價是人口流入的預期價值，租金是人口流入的真實價值。當真實價值低于預期價值時，暴跌是不可避免的。

這時，環(huán)京房價哪里是底，當問是否是底時，此時基本上忽略了成長，而只看質，這個質就是租金回報。

一套兩居室在香河的年凈租金平均為15000元，相應5%的房價為30萬元。而且超過300,000的部分屬于增長溢價。按照所有權和使用權分離的原則，質量是使用權，增長是所有權。

北京石景山區(qū)西山峻景兩室共售價300萬元，其中70年的所有權價格為150萬元，70年的使用權價格為150萬元，相應的150萬元的使用權價值為質，而150萬元的所有權價值為增長溢價。確切地說，增長溢價占總房價的一半。

香河R&F新城房價8000多元，對應兩居室總價70萬到80萬，其中70年使用權價值30萬，對應60萬總價。所以不是真底，但也接近底。

對于炒房的人來說，可以在二手房里找到不到60萬的，因為會急著賣，因為投機買房最不缺的就是恐慌性賣。

對剛剛需要自住的人來說，最怕房價繼續(xù)下跌，此時可購買70年使用權，30萬可購買兩居室70年使用權，還可獲得房產(chǎn)房本，與所有權房本一樣，均在房產(chǎn)登記中心辦理。

沒有，昨天富力新城爆出8000元特價房后，0元置業(yè)群中出現(xiàn)了一套香河總價30萬元的房子，不需要購房資格的七十年使用權兩居室，引發(fā)了剛需購房者的熱情。

我們來看看這套房:

單價不足3800元，出售北三縣北京景山學校分校兩居室學區(qū)住房70年。

廊坊市香河縣京哈高速香河東出口500米大愛城項目，距北京國貿(mào)50公里，70年住宅立項，21層10層，建筑面積79㎡，戶型：兩室一廳一衛(wèi)一廚雙臥朝南，兩梯四戶，目前毛坯狀態(tài)，目前市場參考銷售價格超過70萬元。

僅30萬元，業(yè)主出售70年居住權，單價不足3800元。

大愛城是環(huán)京地區(qū)唯一擁有國家名校(入學)、三級醫(yī)院(封頂)、養(yǎng)老中心(開業(yè))的住宅項目。

以上房產(chǎn)只需30萬總價，即可獲得70年居住權，獲得70年不動產(chǎn)居住權房本。該小區(qū)為北京景山學校香河分校學區(qū)，開學三年。

住宅區(qū)建設了大愛書院5萬平方米的養(yǎng)老中心，內(nèi)部設施豪華，已經(jīng)接受了數(shù)百名北京老人養(yǎng)老。今年正式進入北京養(yǎng)老對接中心，北京西城區(qū)老北京市養(yǎng)老特別補助金。

住宅區(qū)有10萬平方米的三級醫(yī)院，現(xiàn)在項目關閉，明年10月試營業(yè)。這家醫(yī)院以老年醫(yī)療為中心。

以上兩個房間，購房者不需要購房資格，不需要定居和當?shù)厣鐣ｋU。居住權人可以與所有權人簽訂70年居住權設立合同租賃，在香河縣房地產(chǎn)登記中心登記70年居住權。居住權人持有中華人民共和國房地產(chǎn)居住權登記證。

此后，還有多套環(huán)京房產(chǎn)愿意出售70年使用權，歡迎關注。

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