我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會(huì)各界人層選出滿(mǎn)意的樓盤(pán)！跟緊曾叔購(gòu)房不踩坑，投資有前景。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房”公眾號(hào)·粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：曾叔，之前沒(méi)太關(guān)注學(xué)區(qū)房，原來(lái)現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房已經(jīng)這么貴了？我預(yù)算最多300-500萬(wàn)，就真的跟學(xué)區(qū)房無(wú)緣了嗎？？

回答：有相同煩惱的家長(zhǎng)很多，確實(shí)經(jīng)過(guò)這一輪學(xué)區(qū)房的上漲，優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)房動(dòng)不動(dòng)就要七八百萬(wàn)，自住品質(zhì)不錯(cuò)的都要千萬(wàn)以上，連只能掛戶(hù)口的一室戶(hù)都要五六百萬(wàn)。

確實(shí)挺難，但也不是完全沒(méi)有機(jī)會(huì)。

總體來(lái)說(shuō)：經(jīng)過(guò)這一輪學(xué)區(qū)房漲幅，500萬(wàn)的預(yù)算在楊浦、浦東、虹口、靜安基本買(mǎi)不到優(yōu)質(zhì)的雙學(xué)區(qū)房了。

因此在中心城區(qū)中，還剩下閔行、普陀、徐匯、黃浦這4個(gè)區(qū)有機(jī)會(huì)好好淘一淘。另外有四校分校的嘉定、寶山、青浦，以及新增了市重點(diǎn)高中的松江，也是在郊區(qū)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的不錯(cuò)選擇。

提問(wèn)：曾叔，問(wèn)一下，我先生在2011年婚前有一套房子（他一個(gè)人的名字），2011年前他和父母還貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套房子（他和父母三個(gè)人的名字）。我們婚后貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套房子（我一個(gè)人的名字）。如果我們把婚后這套房子拋售，還可以買(mǎi)房子嗎？如果可以購(gòu)買(mǎi)，婚后這套房子大概可以賣(mài)600左右，新靜安900左右純投資有什么可以推薦，謝謝！

回答：你們夫妻有一個(gè)有上海戶(hù)口的話(huà)，是還可以再買(mǎi)一套的。我建議你們可以考慮中興路和大寧這邊買(mǎi)一個(gè)次新房， 盡可能帶學(xué)區(qū)，這樣增值保值有基石。

提問(wèn)：曾叔，今年下半年想在上海全款入手一套，總預(yù)算在2000萬(wàn)左右，主要考慮投資，純考慮漲幅的話(huà)，建議這個(gè)價(jià)位在哪個(gè)區(qū)位選籌比較好？單身只能買(mǎi)一套，房票有限，沒(méi)法拆分。求推薦！

回答：建議在黃浦和老靜安選了，2000萬(wàn)預(yù)算有流動(dòng)性的，也只有這兩個(gè)區(qū)位還有點(diǎn)價(jià)值和流動(dòng)性，可考慮帶個(gè)強(qiáng)力學(xué)區(qū)，買(mǎi)3、4房的產(chǎn)品，這樣比較有競(jìng)爭(zhēng)力，學(xué)區(qū)可以鎖定下限。具體的細(xì)化推薦可以參考曾叔總結(jié)的內(nèi)部資料，可以解決你的疑惑。

提問(wèn)：曾叔，想請(qǐng)教一下，差不多的面積和樓層，兩房的雙南戶(hù)型比起南北通透戶(hù)型，大概折價(jià)百分之多少? 全南的戶(hù)型，電梯房的頂樓，這種算硬傷嗎，是不是不適合去碰這類(lèi)房源?

回答：這個(gè)不是一概而論的，結(jié)合地段和小區(qū)品質(zhì)，很多時(shí)候，全南和南北通價(jià)格是一致的，沒(méi)有折價(jià)。甚至因?yàn)槿咸椎拿娣e普遍小于南北通戶(hù)型，反而單價(jià)更高。

一般只有在地段不那么好，或者品質(zhì)不那么高的小區(qū)當(dāng)中，全南對(duì)南北通才有折價(jià)，折價(jià)基本也就在5%以?xún)?nèi)。兩房全南是上海的優(yōu)質(zhì)戶(hù)型，90分，如果三開(kāi)間齊平，可以達(dá)到95分。

頂樓會(huì)漏水，是隱患，不算硬傷，但能不碰就盡量避免。比三樓要強(qiáng)，和四五樓差不多。當(dāng)然和樓層總高也有關(guān)，如果是超高層，頂樓價(jià)值就會(huì)明顯提高。

提問(wèn)：曾叔你好！目前自住的房子對(duì)口寶山一個(gè)新的九年制學(xué)校，小區(qū)新，品質(zhì)好。手上有點(diǎn)錢(qián)，可以考慮置換1000W以?xún)?nèi)自住，或另購(gòu)450W以?xún)?nèi)掛戶(hù)口。孩子明年上小學(xué)！上班一個(gè)普陀一個(gè)浦東。想了幾個(gè)方案，您看哪種好？

1.置換到陸家嘴菊?qǐng)@，對(duì)口菊?qǐng)@九年制，地段好，上班也近一些。問(wèn)題：房齡、戶(hù)型。1000以?xún)?nèi)只能兩房，老人還要在旁邊租房子接送小孩。

2.二套買(mǎi)個(gè)寶山經(jīng)緯九年制小戶(hù)型掛戶(hù)口，不用搬家，接送十分鐘。問(wèn)題：對(duì)寶山的教育沒(méi)有信心，并且預(yù)算有點(diǎn)超。

3.不折騰，等初中再買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

您怎么看呢？

回答：2的選擇對(duì)你意義不大，提高幅度不高，不作為首選。

1洋涇菊?qǐng)@區(qū)位好，9年一貫制也保險(xiǎn)一點(diǎn)，但買(mǎi)不了三房始終是一個(gè)問(wèn)題。

其實(shí)還可以折中一下，考慮雙學(xué)區(qū)或者中環(huán)附近學(xué)區(qū)房，這個(gè)差不多1000萬(wàn)可以買(mǎi)個(gè)三房了。

提問(wèn)：曾叔你好，準(zhǔn)備與對(duì)象（他在三林有套小兩居、無(wú)房貸）結(jié)婚前購(gòu)房，首付款加稅費(fèi)最好不超過(guò)200w，主要考慮三林及周邊，預(yù)計(jì)兩三年后才會(huì)有小孩，有必要考慮學(xué)區(qū)嗎？ps:大概看了下三林地區(qū)沒(méi)有很好的學(xué)區(qū)，新房又極少....您如何建議呢

回答：其實(shí)你這個(gè)預(yù)算不夠買(mǎi)到三林學(xué)區(qū)，要么放棄學(xué)區(qū)，直接買(mǎi)個(gè)品質(zhì)不錯(cuò)的500-600萬(wàn)的房子。要么買(mǎi)個(gè)強(qiáng)力學(xué)區(qū)老破小掛戶(hù)口。

提問(wèn)：曾老師您好，花橋的房子還能買(mǎi)么？未來(lái)還有發(fā)展么？您怎么看。介紹一下我自己，我在沈陽(yáng)，購(gòu)買(mǎi)目的是東北經(jīng)濟(jì)不好，想通過(guò)買(mǎi)房子融入到國(guó)家發(fā)展的主流趨勢(shì)中，另外孩子寒暑假可以到上海參加一些培訓(xùn)和活動(dòng)。沈陽(yáng)目前房?jī)r(jià)也倒是穩(wěn)中有漲，您覺(jué)得是在家鄉(xiāng)買(mǎi)一套改善房還是在花橋購(gòu)入呢？

回答：花橋房子就是上海的影子股，長(zhǎng)線(xiàn)看一直可以買(mǎi)，短期內(nèi)最佳入市機(jī)會(huì)就是在上海普漲之后買(mǎi)入?，F(xiàn)在上海已經(jīng)在普漲了，所以花橋可以直接入，看到好的可以買(mǎi)。最好是買(mǎi)自己愿意去住的房子，而不是為了買(mǎi)而買(mǎi)。

提問(wèn)：曾叔，你說(shuō)人到底為什么需要買(mǎi)房？

回答：對(duì)普通人而言，門(mén)檻最低，收益最大的，依然還是買(mǎi)房。在古代，三代的才出一個(gè)秀才，以此擺脫貧農(nóng)地位，而今只要你買(mǎi)對(duì)幾套房子，就能進(jìn)入中產(chǎn)生活。要買(mǎi)對(duì)除了努力學(xué)習(xí)提升房產(chǎn)投資認(rèn)知，建立投資體系之外，就是看房300套。

由于精力有限無(wú)法逐個(gè)回復(fù)私信，更多咨詢(xún)，請(qǐng)搜公眾號(hào)：「曾叔談房」加入內(nèi)部圈子提問(wèn)，可對(duì)接1對(duì)1答疑服務(wù)。

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