川系房企藍光發(fā)展從成都起家到逐漸走向全國，一度被冠以“黑馬“之名。而2020年，這匹黑馬有些“失速”。

在接連賣掉醫(yī)藥和物業(yè)板塊后的藍光發(fā)展，股權(quán)質(zhì)押也在持續(xù)，業(yè)績增長出現(xiàn)乏力。4月12日，藍光發(fā)展發(fā)布2020年度業(yè)績報告。2020年全年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額1035.36億元，據(jù)此前媒體報道，2020年藍光發(fā)展內(nèi)部曾定下的銷售目標為沖擊1300億元。

2020年，藍光發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入429.57億元，同比增長9.6%。不過其他幾大業(yè)績指標出現(xiàn)了下滑，凈利潤僅為36.76億元，同比下降11.6%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤33.02億元，同比下降4.53%；實現(xiàn)基本每股收益0.9967元/股，同比下降5.42%；實現(xiàn)凈利率8.56%，較上年減少2.05個百分點。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是企業(yè)營業(yè)收入的主要來源。具體而言，“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”營業(yè)收入為397.7億，營收占比為93.7%,毛利率為21.1%。

此外，2020年藍光發(fā)展實現(xiàn)銷售面積 1205.07萬平方米，其中合并報表權(quán)益銷售金額 710.61億元，權(quán)益銷售面積908.99萬平方米。報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項目新開工面積 1236.04萬平方米，竣工面積507.32萬平方米。

賣了藥業(yè)賣物業(yè)

在藍光發(fā)展公布年報前一個月，公司稱擬轉(zhuǎn)讓其持有的藍光嘉寶服務(wù)64.62%股份給碧桂園服務(wù)，這場“大魚吃大魚”的交易可謂是史詩級的，而令業(yè)界質(zhì)疑的是藍光發(fā)展此次轉(zhuǎn)讓是出于“自救”的考慮。

藍光發(fā)展也坦陳，轉(zhuǎn)讓藍光嘉寶可獲得更多現(xiàn)金。其在公告中表示，本次交易有利于增加公司現(xiàn)金流，促進公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營和拓展。

這已經(jīng)不是藍光發(fā)展第一次出售資產(chǎn)，2020上半年，藍光發(fā)展便已出售了旗下迪康藥業(yè)100%的股權(quán)。

2020年7月28日，藍光發(fā)布公告稱，公司及藍迪共享擬將合計持有的迪康藥業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給漢商集團和漢商大健康，交易對價僅9億。

對于出售迪康藥業(yè)原因，藍光發(fā)展表示是想聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

然而，出售迪康藥業(yè)卻被業(yè)界認為是“過河拆橋”。 藍光發(fā)展與迪康藥業(yè)的淵源要追溯到2008年，藍光的母公司藍光集團以3.3億元的總價，取代因債務(wù)問題而轉(zhuǎn)讓控制權(quán)的迪康集團，成為迪康藥業(yè)的大股東。經(jīng)歷了7年的擴張與積極闊儲，藍光發(fā)展終于如愿以償A股上市，進而布局全國躋身千億。

現(xiàn)金流承壓

“賣子求生”的背后是藍光發(fā)展的現(xiàn)金流壓力。截至2020年末，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-61.27億元，降幅高達259.8%，公告稱變動原因為本年土地支出及工程建設(shè)支出增加。

按照藍光發(fā)展的解釋，受疫情影響，公司的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)變動。并且，公司通過招拍掛方式獲取了較大體量的優(yōu)質(zhì)地塊，而房地產(chǎn)項目又有一定的建設(shè)周期，資金的流入與流出不具備同步性。

截止2020年末，公司總資產(chǎn)達到2582.64億元，資產(chǎn)負債率82.04%，凈負債率為88.57%， 扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為73.03%；期末公司預(yù)收款項862.08億元（含稅），在手現(xiàn)金297.43億元，現(xiàn)金短債比1.06，踩中“三道紅線”的一條。

而2020三季度前，藍光發(fā)展“三道紅線”全不達標。從半年報來看，藍光發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為71.34%，凈負債率為105.63%，現(xiàn)金短債比僅0.79倍。如今變綠兩條線，是其降杠桿的成果。

根據(jù)公式“凈負債率=「有息負債—貨幣資金」/總權(quán)益”，查閱了這三項指標后發(fā)現(xiàn)，2020年藍光發(fā)展凈負債率的下降得益于貨幣資金在半年內(nèi)大幅增長超17倍。藍光發(fā)展貨幣資金包括庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金，其中銀行存款較2019年末同比增長14.7%至293.4億元。

而現(xiàn)金短債比的增加得益于一年內(nèi)到期的非流動負債同比大幅增長50.87%，藍光發(fā)展解釋稱是由于長期負債中于一年內(nèi)到期的金額增加。

此外截至2020年末，藍光發(fā)展有息負債為722.4億，同比上升了26.89%。自2018年至2020年，藍光發(fā)展有息負債一路升高，分別為537.27億元和609.04億元、722.4億元。在現(xiàn)金短債比方面，藍光發(fā)展手持現(xiàn)金297.43億，略高于一年內(nèi)要還的279.6億元有息短債。

在融資方面，2020年12月9日，藍光發(fā)展發(fā)行一筆2.25年期限的3億美元債，利率成本為10.4%。這是藍光發(fā)展繼年初3月發(fā)行的2億美元債及6、7月份分兩次發(fā)行的4.5億美元債之后的年內(nèi)第四次發(fā)外債，前幾次的利率分別高達11%、10.5%、10.5%，融資成本相對較高。

重心東移

近幾年來，向全國布局一直是藍光發(fā)展的要義。2019年9月，藍光發(fā)展開啟了上海新總部，正式形成“上海+成都”雙總部。

在諸多房企巨頭紛紛搶灘成都市場的背景下，作為四川龍頭之一的藍光發(fā)展重心也在逐漸東移，“大本營”成都區(qū)域的銷售金額下降明顯。

2020年，藍光發(fā)展在成都區(qū)域的銷售金額為153.92億元，同比減少18.67%，區(qū)域貢獻下降至集團第三位。與此相對，藍光發(fā)展華東區(qū)域的貢獻值有大幅提升至298.43億元，同比增幅達14.36%。進入較早的滇渝區(qū)域銷售增速有大幅提升，銷售業(yè)績有137.26億元，同比增長23.29%。

在拿地節(jié)奏方面，藍光發(fā)展2020年積極闊儲在拿地方面確實較為積極，且多次高溢價地塊。藍光發(fā)展表示，2020年，公司新增房地產(chǎn)項目60個，總建筑面積約962萬平方米，新增項目數(shù)量新一線、二線及強三線占比八成，華東區(qū)域占比四成。

在拿地溢價方面，藍光發(fā)展的表現(xiàn)也較為突出。10月29日，藍光發(fā)展聯(lián)合體在嘉興桐鄉(xiāng)摘得一宗地塊，溢價率達37.78%。在克而瑞的統(tǒng)計中，10月，國內(nèi)二線城市的平均溢價率為11.4%，三四線城市的溢價率為13.1%，均低于藍光發(fā)展。

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