觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)依舊是頭部房企里面最晚公布年報(bào)的。4月19日，保利發(fā)展公布其2020年財(cái)報(bào)。

相比去年的“業(yè)績(jī)及分紅均遠(yuǎn)超預(yù)期”，今年數(shù)據(jù)公布前后，投資者的情緒大多稍顯悲觀。仍有小部分股民抱著僥幸的樂觀預(yù)期，不過今天公布的最終數(shù)據(jù)與稍早前公布的業(yè)績(jī)快報(bào)出入不大。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，同比增長(zhǎng)3.06%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 400.48 億元，同比增長(zhǎng) 6.64%；歸母凈利潤(rùn) 289.48 億元，同比增長(zhǎng)3.54%。凈利潤(rùn)增幅微小，而2019年凈利潤(rùn)同比大增43.61%；歸母凈利潤(rùn)也同比大增47.9%。2020年保利完成遲到的5000億銷售目標(biāo)，同時(shí)毛利率下滑2.38個(gè)百分點(diǎn)至32.59%；這一年加大拿地投資，杠桿力度有所上調(diào)，也直接影響到經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流下降61.31%。經(jīng)過2019年穩(wěn)健增長(zhǎng)以后，外界認(rèn)為，從保利歷年在盈利、負(fù)債與規(guī)模增長(zhǎng)的起伏曲線來看，2020年將迎來下一個(gè)調(diào)整負(fù)債、銷售、投資的周期。從戰(zhàn)略調(diào)整來判斷之外，保利2020年關(guān)于消化、投資、杠桿水平等財(cái)務(wù)指標(biāo)亦直觀顯現(xiàn)其變化。銷售回調(diào)距離喊話“重回前三”過去了四年，保利在2020年錄得全年銷售5028.48億元，比預(yù)期中的5000億元銷售目標(biāo)完成時(shí)間遲到了一年。該年銷售同比增長(zhǎng)8.88%，這是2016年以來的最低增速。不過在行業(yè)整體受疫情影響的環(huán)境下，橫向?qū)Ρ仍陬^部房企中增幅居中位。2017年，保利喊出要“重回前三”，以及2017年沖刺3000億、三年內(nèi)突破5000億的戰(zhàn)略目標(biāo)。此后三年，保利分別達(dá)成了3092億、4048億和4618億銷售，增速分別達(dá)47.2%、30.9%和12.91%。目前保利依舊穩(wěn)坐第五位置，不過與前一名的融創(chuàng)的差距有所拉近，相差減少至700多億，2019年則相差將近千億；而距離進(jìn)入前三還有2000億的差距。年內(nèi)，第一季度因疫情重創(chuàng)，保利的銷售全面受挫，單月銷售只有200億元的量級(jí)，銷售累計(jì)下降35.24%；不過從4月開始銷售回正以后，連續(xù)8個(gè)月單月銷售額創(chuàng)歷史新高。下半年繼續(xù)發(fā)力，到三季度銷售開始出現(xiàn)同比大增，其中7月增速達(dá)79.8%，使得累計(jì)銷售降幅由11.1%迅速收窄至2.33%；一直為負(fù)增長(zhǎng)的總銷售額也在8月份開始呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)2.29%。此后幾月，保利保持30%-40%的增速，11月時(shí)累計(jì)銷售增速破兩位數(shù)至10.32%；直到12月稍作喘息，全年踩線完成五千億銷售金額。期內(nèi)一二線城市及38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)分別為74%和75%；分區(qū)域來看，珠三角及長(zhǎng)三角銷售合計(jì)占比達(dá)52%，較去年提升6個(gè)百分點(diǎn)。2020年公司在16個(gè)城市排名市場(chǎng)第一，39個(gè)城市排名市場(chǎng)前三。單城簽約過百億城市15個(gè)，較2019年增加2個(gè)，合計(jì)銷售貢獻(xiàn)超2700億元，其中廣州、佛山合計(jì)銷售規(guī)模超820億元，成都超200億元，上海、杭州、南京、北京等超100億元。2020年保利實(shí)現(xiàn)新開工面積4630萬(wàn)平方米，竣工面積3986萬(wàn)平方米，銷售面積3409萬(wàn)平方米。相比2019年新開工面積有所下降，但是竣工面積有大幅增長(zhǎng)約1000萬(wàn)平方米。截至2020年底，保利擁有在手資源17096萬(wàn)平方米，其中38個(gè)核心城市占比65%；待開發(fā)面積7747萬(wàn)平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)需求。抄底拿地對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)仍有想法的保利，在2020年大多數(shù)房企收縮投資降負(fù)債時(shí)，其進(jìn)行了大手筆抄底拿地。年內(nèi)拓展項(xiàng)目146個(gè)，新增容積率面積3186萬(wàn)平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長(zhǎng)19%和51%；按此計(jì)算該年拿地銷售比達(dá)46.79%，2019年則為33.7%。保利表示，公司全年38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)83%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)，新增貨量中住宅類占比約85%。不過受資源集中的影響，拓展平均樓面地價(jià)提升至7388元/平方米，相比2019年增長(zhǎng)27%。根據(jù)披露，年內(nèi)保利的拓展溢價(jià)率為13%，相對(duì)而言“高總價(jià)”是主要打法。比如，其于6月29日，以底價(jià)66億元摘得東莞虎門高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元；同日還聯(lián)合僑鑫，以底價(jià)33.49億元競(jìng)得廣州天河科韻路一宗宅地，折合樓面價(jià)41329元/平方米。10月26日，保利再以46.9億元將廣州琶洲一宗宅地納入，溢價(jià)率29.2%，樓面價(jià)列廣州全市第三；10月30日聯(lián)合金地以底價(jià)77.6億摘大連甘井子區(qū)5宗地塊；12月28日以77.5億元競(jìng)得佛山南海商住地，地塊總價(jià)、單價(jià)均為佛山第二高。臨近年末之時(shí)，保利加大了抄底投資。12月16日保利召開的臨時(shí)董事會(huì)上，將2020年度投資計(jì)劃從3150億元調(diào)整至3350億元，增長(zhǎng)幅度為200億元。這多被解讀為，上調(diào)的投資額大概率將撥至土地支出款項(xiàng)。年報(bào)中顯示——“尤其在下半年土地市場(chǎng)趨于理性時(shí)，公司集中發(fā)力獲取資源，三、四季度拓展金額占全年總投入的65%”。在土儲(chǔ)權(quán)益比例上，保利該系數(shù)從2015年76%降至2018年的65.2%，幾乎是歷史最低點(diǎn)。2019年保利有意識(shí)地提高拓展項(xiàng)目權(quán)益比例，拓展金額權(quán)益占比回升到七字頭達(dá)71%。截至2020年上半年，保利新增土儲(chǔ)權(quán)益比再提升至73%；不過下半年加速擴(kuò)儲(chǔ)后，權(quán)益比又略有下降。全年數(shù)據(jù)則并未在“經(jīng)營(yíng)情況討論與分析”中有披露?，F(xiàn)金流與債務(wù)土地投資加大直接影響的是現(xiàn)金。2020年保利經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況出現(xiàn)大幅變動(dòng)。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至期末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由2019年同期的92.21億元降至-181.6億元，降幅達(dá)296.92%。保利曾回應(yīng)這一數(shù)據(jù)變動(dòng)稱，主要原因是一方面銷售回籠減少，另一方面合作投資項(xiàng)目往來款投入增加。不過到2020年底，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為151.5億元，同比下降61.31%，降幅依舊不小。年報(bào)解釋其主要原因是項(xiàng)目投資規(guī)模增加，支付合作單位往來款增加。此外相比2019年表現(xiàn)突出的凈利大幅優(yōu)化，2020年凈利潤(rùn)僅是微升3.54%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，這也是2017年以來增速最低的。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)比，2016-2019年，保利歸母凈利潤(rùn)增速分別為0.6%、25.86%、20.92%和47.9%。而毛利率為32.59%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)，主要由于2017-2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，相應(yīng)拉低利潤(rùn)率水平。有解讀稱——保利的毛利率可能到了階段性低點(diǎn)。不過考慮到2018年-2019年年拿地成本不算高，因此市場(chǎng)大多對(duì)保利的凈利潤(rùn)增速持樂觀態(tài)度。年報(bào)中亦提出，保利目前將開發(fā)周期提效近 4個(gè)月，其中新項(xiàng)目首開提效近 2 個(gè)月；此外在成本管控方面，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品推廣的集采率95.3%同比提升約 3 個(gè)百分點(diǎn)，有助于項(xiàng)目盈利水平的提升。另一方面，隨著合作項(xiàng)目增多并逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資收益61.41億元，同比增長(zhǎng)65.91%。同時(shí)，公司本年稅金等支出的減少有效對(duì)沖了毛利下滑的影響，2020年凈利率為16.47%，同比增長(zhǎng)0.56個(gè)百分點(diǎn)。盈利、負(fù)債與規(guī)模增長(zhǎng)，相對(duì)應(yīng)的在周期內(nèi)有所起伏。大手筆抄底拿地，意味著保利也迎來杠桿水平的上調(diào)。截至2020年底，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率78.69%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.74%，凈負(fù)債率56.55%，現(xiàn)金短債比1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。其中剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.74%踩線距離較??；現(xiàn)金短債比較2019年底略微降低，為近五年來首次低于2倍。年內(nèi)，保利新增直接債務(wù)融資83.1億元，平均成本3.60%，以低成本儲(chǔ)備長(zhǎng)期發(fā)展資金。截至期末有息負(fù)債綜合成本約4.77%，同比降低0.18個(gè)百分點(diǎn)。賬面有息債務(wù)總額2968億，其中一年內(nèi)到期短債為21.76%。

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