領展投標172億港元銅鑼灣地皮 “全球最貴零售地段”迎新玩家？

來源：智能家居時間：2021-05-08 07:10

觀點地產網 銅鑼灣作為香港最旺的商業(yè)集中地之一，難得有新的商業(yè)地塊出讓，所以就連罕有投地動作的領展，這次也獨資入標。

5月7日，據香港地政總署公布，今日截標的銅鑼灣加路連山道商業(yè)地共接獲6份標書。據觀點地產新媒體現場所見，入標發(fā)展商包括長實、希慎及華懋財團、領展、信置、新地等。

據了解，銅鑼灣加路連山道商業(yè)地的地盤面積為15.9萬平方呎，最高可建樓面107.6萬平方呎。目前市場估值介乎113億至172億港元，即每呎樓面約1.05萬至1.6萬港元。

現時香港寫字樓前景未明朗，有業(yè)界人士就認為，地皮存有流標風險。不過從入標企業(yè)看來，這里的前景顯然更為樂觀。

領展行政總裁王國龍回復觀點地產新媒體查詢時表示，香港是領展的基地和核心市場，是次投標代表公司對香港的長遠承諾，以及對這城市的前景充滿信心。

華懋行政總裁蔡宏興也表示，主要是看好香港經濟前景。

無論是哪一家中標，若能在這個全球租金最貴的地方落得一子，肯定是一筆不錯的投資，目前的商業(yè)格局也將迎來新玩家的沖擊。

領展入標銅鑼灣商地

事實上，香港銅鑼灣加路連山道商業(yè)的改劃意見，早在10多年前就已提出。

彼時，香港規(guī)劃署提出將銅鑼灣前機電工程署舊總部、郵政體育會、電訊盈科康樂會及前民安隊大樓等組成的大型用地改劃，擬分為南、北兩幅地皮發(fā)展。其中北面地盤便是今次的加路連山道地皮。

后至去年12月30日，地皮才終于在香港（2021年1至3月）賣地計劃中亮相。

按照香港發(fā)展局局長黃偉綸公布，銅鑼灣加路連山道為此次賣地計劃的唯一商業(yè)地，也是區(qū)內甚少的大型商業(yè)地供應，該地盤面積約15.9萬平方呎，按地積比6.8倍計，可建總樓面約107.6萬平方呎，屬具規(guī)模商業(yè)項目。

當時業(yè)界給地皮的估值最高達248億港元，折合每呎樓面地價約2.3萬港元。

至今年3月下旬，香港地政總署正式公布，銅鑼灣加路連山道的內地段第8945號商業(yè)地將于5月7日截標。

這時的出讓要求明確，地盤指定作非工業(yè)（不包括住宅、倉庫及加油站）用途，最低及最高的樓面面積分別為6萬平方米及10萬平方米。

賣地章程還指出，項目須在2029年9月底前完成，不可拆售。中標財團要自資興建3所政府物業(yè)（幼兒中心、長者日間護理中心和地區(qū)康健中心）及公眾停車場、保育地盤內的古樹及擋土石墻，亦要預留北面位置，興建一條私人業(yè)主主導的行人天橋，接駁希慎興業(yè)持有的利園六期。

此外，分區(qū)大綱圖顯示，該地建筑物高限將獲放寬至主水平基準以上135米，計劃可興建兩幢28至35層高商廈，其中一幢可遠望維多利亞公園一帶景致。

只是目前市場給地皮的估值相比之前有大幅下調，為介乎113億至172億港元，每呎樓面約1.05萬至1.6萬港元。即使這樣，仍有測量人士預測，現時香港寫字樓前景未明朗，地皮存有流標風險。

但另一邊廂，今日參與投標的開發(fā)商顯然對前景持更樂觀態(tài)度。

華懋行政總裁蔡宏興在回應媒體查詢時表示，主要是看好香港經濟前景，未來會繼續(xù)競投具競爭力地段的商業(yè)及住宅用地。

獨資入標競投政府商業(yè)用地的領展，其行政總裁王國龍也對觀點地產新媒體表達了相似的看法：“香港是領展的基地和核心市場，是次投標體現了我們對香港的長遠承諾，以及對這座城市的前景充滿信心。”

事實上，領展入標的舉動也極受市場關注，畢竟這是領展首次獨資入標競投政府的商業(yè)用地。

領展向觀點地產新媒體介紹，其上一次入標競投政府的商業(yè)地皮，是2015年與南豐集團聯營投得位于海濱道的商業(yè)用地，現為辦公室大樓海濱匯。另外，領展于2016年則向政府獨資購入位于彌敦道700號的物業(yè)，并改裝為商場T.O.P This is our place。

由于政府仍未公布銅鑼灣加路連山道地皮的投標結果，領展也并未透露更多項目未來發(fā)展的預期及規(guī)劃?！拔覀円褱蕚浜酶鶕覀兂式粯藭谐龅臈l件發(fā)展此商業(yè)用地，但同時我們也正在尋求合營伙伴，對合營發(fā)展模式持開放態(tài)度。”

或許如銅鑼灣加路連山道這樣質素的地皮已是難尋，以至問及未來的投地計劃時，領展僅表示，作為一個房地產投資信托基金的管理人，其旨在為基金單位持有人提供穩(wěn)定分派，及可持續(xù)發(fā)展的長遠增長潛力。

“為達成這一目標，我們多管齊下，積極地管理旗下物業(yè)組合，包括資產管理、資產提升、選擇性收購，參與發(fā)展項目以及出售物業(yè)。發(fā)展項目是我們其中一個主要業(yè)務策略，以期建立高生產力及可持續(xù)發(fā)展的投資物業(yè)組合?！?/p>

銅鑼灣商圈與各路玩家

不難想到，除了對香港的前景充滿信心之外，領展投標的另一個主要原因，是來自項目本身的稀缺性。

一業(yè)內人士這樣評價銅鑼灣加路連山道地盤：“銅鑼灣能有新地塊出來是很難得的事情，這里發(fā)展得比較早，地皮也非常稀缺。更何況銅鑼灣租金極貴，一間街角賣魚蛋的鋪頭，一個月的鋪租就要幾百萬港元?！?/p>

據觀點地產新媒體了解，銅鑼灣自2015年有記錄統(tǒng)計以來，到2019年均穩(wěn)坐亞太區(qū)最昂貴零售地段寶座。

戴德梁行2018年發(fā)布的《全球主要大街報告》中，銅鑼灣平均地租約每年每呎2671美元（約合18536元人民幣），其中，銅鑼灣的羅素街租金已超美國紐約第五大道，成為全球最昂貴的零售地段。

不過隨著近兩年香港的社會事件與疫情等影響，旅游零售業(yè)市場被大打折扣，戴德梁行今年4月份發(fā)表的亞太區(qū)《主要大街》報告就顯示，2020年銅鑼灣羅素街租金下跌43%，跌幅最大，每月呎租跌穿1000港元、只有963港元，故此由尖沙咀廣東道取代成為亞太區(qū)最昂貴零售地段。

利嘉閣地產最近一份調查報告也顯示，香港目前商鋪的租金與高峰期比較，可以用一落千丈來形容，尤其專做游客的區(qū)域，例如銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀及旺角等核心區(qū)，租金已大幅回落。

除了去年有Prada、Victoria's Secret、天梭、歐米茄等大牌先后撤出銅鑼灣之外，今年3月初，奢侈品牌路易威登（Louis Vuitton）和芬迪（Fendi）也已確認關閉時代廣場門店。據消息人士透露，路易威登面積超1萬呎的鋪位月租金大約是500萬港元。

有分析就指出，大牌撤出后，在香港目前的商業(yè)環(huán)境下，銅鑼灣想重新找到如以前的奢侈品品牌那般能承擔巨額且長期租約的商家已不容易。不少鋪主只得轉型以短租形式招商。

“現在領展如果也加入的話，是一個新的商業(yè)挑戰(zhàn)者，在如今疫情和香港的商業(yè)環(huán)境下，對于銅鑼灣還是有挑戰(zhàn)?！辈贿^上述業(yè)內人士表示。

據觀點地產新媒體了解，加路連山道項目離目前銅鑼灣最主要的幾大商場——九龍倉的時代廣場、希慎興業(yè)的希慎廣場、新鴻基的世貿中心、恒隆的名店坊、劉鑾鴻持有的崇光百貨、華人置業(yè)皇室堡——都只有400米左右，與希慎興業(yè)持有的利園六期更是只有一路之隔。

而其中算得上是銅鑼灣地主的兩家分別是劉鑾鴻家族與希慎興業(yè)利家，“銅鑼灣很多項目都是租用他們兩家的地皮在發(fā)展”。

無怪乎此次與希慎聯手投地的華懋，談及項目未來的前景時表示，雖然早前多幅商業(yè)地流標，以及面對供應增加，但各區(qū)商業(yè)項目有不同客源，合作伙伴希慎在銅鑼灣亦成功發(fā)展不少寫字樓及零售項目，相信隨著全球經濟逐步復蘇，商業(yè)活動重現，本港各行業(yè)對寫字樓的需求仍然強勁。

另有業(yè)內人士也表示：“一個商業(yè)項目從拿地到正式入市，少說也要三五七年，等到加路連山道項目正式開張，市場環(huán)境應該與現在已經很大不同?！?/p>

事實上，去年銅鑼灣商圈去年的租金下滑并不影響其在香港商業(yè)市場的地位，而且今年出租率的改善也開始讓市場恢復信心。

據中原(工商鋪)統(tǒng)計，2月香港各核心區(qū)商鋪空置率走勢回穩(wěn)，其中以銅鑼灣及旺角表現最佳，已連續(xù)數月錄得減幅，最新空置率分別為10.93%及11.87%。

其中，銅鑼灣2月鋪位空置率錄得約10.93%，比1月下跌0.42個百分點，為自去年10月后第四個月續(xù)減，對比2020年2月則增加6.33個百分點。

對此，中原(工商鋪)商鋪部董事黃偉基表示，若疫情受控，餐飲、娛樂及零售行業(yè)必先盡快恢復，將會為鋪市帶來正面支持作用，市民抗疫生活持續(xù)逾一年，消費力可觀，相信未來數月將會有更多商戶部署租鋪。

可以看到，銅鑼灣商業(yè)去年雖然受到影響，但今年的商業(yè)表現和市場觀點，也印證著投地開發(fā)商看好香港前景的看法。

這里頂級商業(yè)設施林立，是香港的主要商業(yè)及娛樂場所集中地，預計也將為新“玩家”帶來可觀的商業(yè)收益。

（責任編輯：季麗亞 HN003）