在湖南，以長(zhǎng)沙這一樓市調(diào)控優(yōu)等生為代表，將“房住不炒”的理念一以貫之。來(lái)自湖南官方通報(bào)顯示，2020年，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)受住疫情沖擊，呈現(xiàn)出典型的“低開(kāi)平走、持續(xù)回升”的特點(diǎn)，市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好，總體表現(xiàn)為投資穩(wěn)步回升，市場(chǎng)銷(xiāo)售小幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)可控。該通報(bào)對(duì)后市也做出了預(yù)盼，湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存分化風(fēng)險(xiǎn)，尤其對(duì)于人口流出、需求透支、剛需減少的省內(nèi)部分三四線城市，未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯承壓。?

圖片來(lái)源：長(zhǎng)沙晚報(bào)

有業(yè)內(nèi)人士表示，平穩(wěn)可控的房?jī)r(jià)關(guān)乎民生，不過(guò)隨著國(guó)家“房住不炒”理念的縱深推進(jìn)，以及對(duì)房企“三道紅線”的約束，樓市區(qū)域分化現(xiàn)象日漸嚴(yán)重，尤以?xún)r(jià)格手段為主的營(yíng)銷(xiāo)方式輪番上演，因而要警惕因市場(chǎng)因素導(dǎo)致退房現(xiàn)象的發(fā)生。

人口向熱點(diǎn)城市聚集 三四線城市樓市降溫

近日，第七次全國(guó)人口普查結(jié)果公布，全國(guó)人口達(dá)到14.1億人。其中全國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口占比63.89％，相比2010年第六次普查的49.68％，增長(zhǎng)了14.21％，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速前進(jìn)。

此外，從人口流動(dòng)情況來(lái)看，持續(xù)向熱點(diǎn)城市聚集。這意味著這些產(chǎn)業(yè)更密集，經(jīng)濟(jì)后勁足的地區(qū)，由此帶來(lái)的住房需求更為充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)活躍。對(duì)一些人口凈流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趨勢(shì)，尤其以三四線城市為代表，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫趨勢(shì)較為明顯。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2020年35個(gè)三線城市中，13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌，部分城市下跌的勢(shì)頭并沒(méi)有止住。來(lái)自貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100城中，三四線市場(chǎng)整體大幅跑輸一二線市場(chǎng)。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房?jī)r(jià)格指數(shù)僅回到兩年前的水平。

有分析指出，過(guò)去幾年，三四線城市房?jī)r(jià)泡沫過(guò)大，品牌開(kāi)發(fā)商不斷進(jìn)駐這一片藍(lán)海，無(wú)形中推高了房?jī)r(jià)水平，而隨著棚改紅利的消失，支撐三四線樓市的購(gòu)買(mǎi)力日趨變少，房?jī)r(jià)逐漸回溫也是意料之中了。尤其于開(kāi)發(fā)商而言，在“三道紅線”的監(jiān)管之下，現(xiàn)金為王的時(shí)代，更加需要從“滿地開(kāi)花”的現(xiàn)狀，到創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)盈利做出轉(zhuǎn)變。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商祭出價(jià)格組合拳，導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)起伏下行，也處于正常的市場(chǎng)規(guī)律之中。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

三四線城市房?jī)r(jià)下行 退房現(xiàn)象頻發(fā)為哪般？

以諸多三四線城市為代表，近兩年，樓市下行，儼然一番“高開(kāi)低走”的局面，由此帶來(lái)的“不良反應(yīng)”之一，便是退房現(xiàn)象頻發(fā)。

2020年10月，河北邢臺(tái)一央企開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，降價(jià)超15%，引發(fā)業(yè)主不滿要退房。

無(wú)獨(dú)有偶。2020年10月，溫州市一樓盤(pán)，項(xiàng)目首開(kāi)后出現(xiàn)價(jià)格下降，引起業(yè)主聚集售樓處，集體要求退房。

今年早些時(shí)候，青島一購(gòu)房者張女士通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了一套即墨區(qū)的新樓盤(pán)。據(jù)業(yè)主反映，現(xiàn)在房?jī)r(jià)每平米下跌了5000多元/平方米，同樣引發(fā)了退房維權(quán)事件。

諸如此類(lèi)因市場(chǎng)降價(jià)導(dǎo)致的退房現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市上演，尤其在三、四線城市居多。以湖南為例，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，包括長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、常德三個(gè)城市。以岳陽(yáng)為代表，近一年就出現(xiàn)了明顯的降價(jià)態(tài)勢(shì)，許多進(jìn)駐岳陽(yáng)的房企紛紛表示“市場(chǎng)大不如從前”。

值得注意的是，近日中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，在湖南14個(gè)市州里，有近一半市州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，其中，岳陽(yáng)、益陽(yáng)和湘潭環(huán)比下跌幅度較大，均超過(guò)3%。

圖片和信息來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

此外，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2020以來(lái)，岳陽(yáng)市房?jī)r(jià)以跌的月份居多。2020年1月，岳陽(yáng)市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，與惠州并列全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)跌幅榜首位；2月房?jī)r(jià)跌幅同樣位列榜單第一；9月份，更是以環(huán)比下跌0.5%、同比下跌0.1%，雙雙位列全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)跌幅榜第一……

一方面，以岳陽(yáng)等為代表的城市，房?jī)r(jià)告別一路高歌的局面，轉(zhuǎn)而回歸平穩(wěn)，加速去泡沫化；另一方面，市場(chǎng)因素導(dǎo)致的整體房?jī)r(jià)下行，也引發(fā)了樓盤(pán)價(jià)格下跌的討論，諸如有岳陽(yáng)業(yè)主質(zhì)疑“北控岳州府與初期相比每平米下降最多的有2000元”，還包括濱湖新境界、富興御城、榮盛金鶚御府、奧園譽(yù)湖灣、江河頤璟城等在內(nèi)的項(xiàng)目也被爆出有業(yè)主因樓市整體價(jià)格下行因素而申請(qǐng)退房的情況。

降價(jià)引發(fā)退房幾時(shí)休？退房處理需走法律程序

三四線城市樓市下行，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，業(yè)主申請(qǐng)退房現(xiàn)象的背后，究竟“法律”會(huì)怎么說(shuō)呢？

作為岳陽(yáng)本土企業(yè)，富興集團(tuán)深耕岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已達(dá)20余年，其開(kāi)發(fā)的富興御城等樓盤(pán)，在當(dāng)?shù)鼐鶄涫荜P(guān)注。公開(kāi)報(bào)道顯示，岳陽(yáng)富興御城整小區(qū)規(guī)劃占地210畝，總建筑面積35萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分為一期開(kāi)發(fā)，總共40棟，由5棟高層35棟洋房組成。高層交房時(shí)間為2021年9月30日，洋房交房時(shí)間為2021年12月31日。

圖片來(lái)源：掌上岳陽(yáng)拍攝富興御城當(dāng)前實(shí)景

去年以來(lái)，富興御城一直處于開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中。截至目前，離合同約定的交房時(shí)間還有一定期限。此時(shí)，有部分業(yè)主質(zhì)疑房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，由此而引發(fā)了“退房”事件。根據(jù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的多次協(xié)商反饋可知，在接到業(yè)主投訴反映后，開(kāi)發(fā)商隨即邀請(qǐng)了第三方進(jìn)行權(quán)威檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果顯示，房屋地基基礎(chǔ)以及結(jié)構(gòu)安全不存在缺陷，同時(shí)也加大了質(zhì)量監(jiān)督和建設(shè)投入力度。

一方面，一些業(yè)主對(duì)此并不“買(mǎi)賬”，執(zhí)意要求作“退房處理”。另一方面也有一種聲音，部分業(yè)主因?yàn)樵狸?yáng)新房?jī)r(jià)格持續(xù)走低，萌生退房來(lái)平抑購(gòu)房成本。究竟，這背后真實(shí)成因到底為何？恐怕只有當(dāng)事人最為清楚。

圖片來(lái)源：掌上岳陽(yáng)拍攝富興御城當(dāng)前實(shí)景

不過(guò)從退房的操作層面來(lái)講，需滿足一定的法律規(guī)范。一般而言，出現(xiàn)以下情形者，才可申請(qǐng)退房。諸如“違規(guī)銷(xiāo)售，尤其是‘五證不全’；擅自更改樓房規(guī)劃設(shè)計(jì)；超過(guò)合同約定時(shí)間沒(méi)法辦理產(chǎn)權(quán)證；以及房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，或者房屋面積差超過(guò)3%……

有法律人士分析指出，確屬房屋重大質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)合法權(quán)益，不過(guò)也要明白房子作為一宗商品，自然也要符合市場(chǎng)規(guī)律，只漲不跌或者只跌不漲，都不是正?，F(xiàn)象。不然過(guò)分地追求自我利益，枉顧法律效力，既損害了市場(chǎng)秩序，也踐踏了契約精神。

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