這些城市的房價,要注意
本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號:子木聊房
文/子木
昨天看到一份報告,講的是十年前的中國城市格局。在這里面重點(diǎn)提到2個城市,武漢和西安。
十年前,這兩個城市發(fā)展很一般。
海權(quán)時代下的西安,地處西北腹地,經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有支撐點(diǎn),3200億左右的GDP被東北長春、哈爾濱壓制,被人稱為除了兵馬俑,一無是處。
而武漢雖然背靠長江,四通八達(dá),但整體發(fā)展欠缺,到處都在挖挖挖,修修修,主流產(chǎn)業(yè)一個都跟不上,給外地人的印象是一個很“糙”的城市。
十年前,這兩個城市遠(yuǎn)沒有杭州、青島、大連等城市出名,尤其西安,還被某研究機(jī)構(gòu)列為全國十大沒前途的二線城市。
然而十年后的今天,這兩個城市均進(jìn)入全國萬億GDP俱樂部。
武漢10年增速達(dá)到183%,名副其實(shí)“中部第一城”,而西安飆到209%,冠以“西北之首”的稱號。
再回去看這份報告,只能感嘆,那時候的人們眼光何其短淺。
至于這兩個城市為何發(fā)展這么迅速?
有人說是陸權(quán)時代來臨,也有人說是強(qiáng)省會戰(zhàn)略,但在我看來,最重要的是“家里有礦”。
當(dāng)然這個礦不是什么煤炭石油天然氣,而是大學(xué)生。
西安和武漢歷史根基深厚,高校眾多,每年都會有幾十萬大學(xué)生來當(dāng)?shù)厍髮W(xué),自帶“虹吸光環(huán)”。
這些大學(xué)生屬于高級勞動力資源,勞動力集群,導(dǎo)致人力成本下降,又在反向吸引著企業(yè)入駐。
西安和武漢不需要花費(fèi)多大努力去招商引資,只需要創(chuàng)造一個差不多的營商環(huán)境,就可以完成產(chǎn)業(yè)逆襲。
而且大學(xué)生屬于“活躍流動人群“,更容易成為一個城市的新市民。
如果你去一個城市讀書,起碼需要在一個地方呆4年時間,而且第一份實(shí)習(xí)工作大概率也在這個城市。
這種體驗(yàn)感會讓你對一個城市充分了解,而那些沒什么大學(xué)的城市搶人就很難,這就像在同一家商場賣手機(jī),A拼命吆喝,但B早推出了免費(fèi)體驗(yàn)4年的活動。
在中國,“家里有礦”的城市不少,我做了一下對比,發(fā)現(xiàn)這跟近10年的城市人口流入息息相關(guān),下面是三幅圖,大家對比著看。
你會發(fā)現(xiàn),廣州、武漢、鄭州、成都、重慶、北京、南京、西安、長沙等有礦的城市,人口流入量都居于全國第一梯隊(duì)。
當(dāng)然也有些許反例,比如濟(jì)南,大學(xué)生人數(shù)排名全國第九,但10年人口增量才108萬,跑輸大盤。
當(dāng)然這種存在地域競爭關(guān)系的城市,如果經(jīng)濟(jì)不行,留大學(xué)生是非常困難的。
濟(jì)南培養(yǎng)出來的大學(xué)生,都喜歡去一線城市或者隔壁青島,福州培養(yǎng)出的大學(xué)生都跑到了廈門。
最慘的是天津,科教水平超強(qiáng),但這些年培養(yǎng)出來的大學(xué)生,基本都被隔壁的北京吸走了。
哈爾濱的科教底子也很厚,但整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入了“經(jīng)濟(jì)負(fù)循環(huán)”,當(dāng)?shù)厝硕剂舨蛔?,更何況是大學(xué)生。
這些年值得東北大學(xué)生考慮的城市,東北或許只剩下了沈陽和大連。
不單是大學(xué)生,高校也有騰挪的趨勢,比如我前段時間去了一趟哈工大深圳分校區(qū),建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很高,分?jǐn)?shù)線竟然超過了總校,這在中國很少見到。
通過高校資源逆襲的城市,合肥是最“會”的。
當(dāng)初窮一市之力把中科大留下,優(yōu)待師生,培養(yǎng)出一系列高等人才,這些人才在各個領(lǐng)域的成就很高,現(xiàn)在致力于研究各個創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),貢獻(xiàn)了很大一部分GDP。
GDP起來后,又吸引更多的大學(xué)生留在合肥,城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入正循環(huán)。說實(shí)話,對于群雄逐鹿的長三角地帶,底子微薄的合肥能殺出一條血路來,是值得豎大拇指的。
高校資源這東西是極其珍貴的,需要?dú)v史沉淀。
比如武漢,是辛亥革命時期,張之洞那批大師打下的根基,西安則是古城文化傳承,從建國以后就是科教重地。
這種需要時間沉淀的資源,是很難通過后期努力彎道超車的,也就是說:
一個缺高校教育的城市,未來還會繼續(xù)稀缺,數(shù)量能通過擴(kuò)招做起來,但質(zhì)量的提升,難于上青天。
不過也有兩種情況,權(quán)和錢。
比如雄安,準(zhǔn)備造一所對標(biāo)世界一流的哈佛、劍橋的雄安大學(xué),直接調(diào)用35所985院校的師資力量,擬2023年開始招生,效果肯定不差。
還有有錢的,比如歷史沉淀比較淺的深圳,高校資源一直很差,但這兩年在突飛猛進(jìn),背后是極其夸張的天量投資,我那天打聽了一下深圳哈工大教授的待遇,聽得我臉紅脖子粗,兩個字“心動”。
看到這里,大家心里一定清楚了,高校=大學(xué)生=人才資源=優(yōu)質(zhì)購買力,這是一個城市經(jīng)濟(jì)的未來,也是房價的有效支撐點(diǎn)。
在買房投資的時候,多考慮這個因素,答案都藏在文章里了。
(責(zé)任編輯:常丹丹 HO016)相關(guān)知識
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