美國房價為何現(xiàn)50年最狂熱漲勢?
大多數(shù)專業(yè)人士表示,現(xiàn)在的情況與金融危機(jī)前不可同日而語,不只資產(chǎn)信用狀況有天壤之別,且推動房價上漲的主要因素是基本面,是供需邏輯,因此房價今后還將繼續(xù)上漲,只是幅度會有所放緩
圖/IC
文|《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)特派記者?金焱?發(fā)自華盛頓? ?
編輯|蘇琦
疫情重塑了美國的房地產(chǎn)市場。疫情的影響與房地產(chǎn)市場基本面因素相疊加,造成了過去一年以來,大批尋求買房者突然涌入市場,美國樓市異?;馃?。美國房價一路飆升,到去年11月,房價以經(jīng)濟(jì)大衰退以來最快的速度上漲,今年春季的中位數(shù)房價上漲達(dá)到兩位數(shù)字(百分比)。很多美國從業(yè)者表示,近50年來,從未見過美國今年5月這樣的房價漲勢。
美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(NAR)日前表示,美國5月成屋中位數(shù)價格同比上漲23.6%,至35.03萬美元,為紀(jì)錄高點(diǎn)。這一年度價格漲幅為1999年以來最強(qiáng)勁的一次。自從去年7月首次突破30萬美元以來,中位數(shù)房價已大幅攀升。2021年5月售價100萬美元以上房屋的成交量比去年同期增加了一倍之多。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp.的數(shù)據(jù)顯示,5月有超過一半的住房成交價格超過其上市價格。
房價暴漲帶來的直接影響是,搶房大戰(zhàn)在美國各地上演,從南到北,從西到東,從休閑勝地到世界級大都市紐約近郊,從傳統(tǒng)熱門地區(qū)到過去無人問津的小城鎮(zhèn)。一些購房者對《財(cái)經(jīng)》記者表示,連那些破舊不堪的房子都變成了大家要搶奪的目標(biāo)。成屋價格的大幅上漲也嚇退了一些買家。
美國知名房地產(chǎn)專家、前房利美(Fannie Mae)首席信用官現(xiàn)美國企業(yè)研究所住房中心(American Enterprise Institute's Housing Center)主任埃德?平托指出,美國房地產(chǎn)市場分成低、中低、中高和高四個價格等級,美國高端房地產(chǎn)的價格較去年5月增長了25%,總體漲幅達(dá)到15%。低價和中低價格等級的房價年同比漲幅分別為14%和15%。平托說,在市場繁榮時期,通常是低端房屋市場表現(xiàn)最為搶眼,到目前為止都是如此。但高端住房市場的出色表現(xiàn)意味著高收入者正在遷移,他們可能選擇賣掉在高房價的城市里的住房,搬到房價更低的地方生活。
金融服務(wù)公司B. Riley FBR Inc.首席全球策略師兼董事總經(jīng)理馬克·格蘭特(Mark J. Grant)對《財(cái)經(jīng)》記者指出,美國經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展。從美聯(lián)儲大放水到經(jīng)濟(jì)刺激政策,加之疫情期間金融等行業(yè)創(chuàng)造的金錢源源不斷流入,助燃了美國的一片紅火。
美國經(jīng)濟(jì)的紅火在房市的表現(xiàn)就是搶房白熱化。一套房子推到市場后會出現(xiàn)買家互相加價競購、通過各種奇妙方式打動甚至賄賂賣家,有些沒有親眼看過就“盲買”??偛课挥诩又莸姆康禺a(chǎn)咨詢公司John Burns Real Estate Consulting的約翰·伯恩斯(John Burns)說,有了BiggerPockets和Fundrise等在線房地產(chǎn)投資平臺,外地投資者就可以更方便地在全美各地的小城市購置房產(chǎn)了。這使得過去只發(fā)生在本地購房者之間的競爭,拓展為投資客與本地購房者的競爭。有數(shù)據(jù)顯示,投資客參與的交易已經(jīng)占到每年全美房產(chǎn)銷售的五分之一左右。
一些沒落的鐵銹地帶城市由于經(jīng)濟(jì)凋敝,近幾十年來人口增長緩慢,因此房價很低,今年也一躍成為人們搶房的目的地。房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)顯示,阿倫敦周圍都市圈今年1月份房產(chǎn)掛牌價的中位數(shù)同比上漲了24%。距田納西州首府納什維爾150英里的小鎮(zhèn)馬丁市(Martin)等地的情況也是如此,馬丁市的掛牌價中位數(shù)同比暴漲了159%;而在距韋恩堡(Fort Wayne)約30英里的印第安納州肯德爾維爾市(Kendallville),掛牌價中位數(shù)攀升了56%。伯利恒房地產(chǎn)中介公司DLP Realty的副總裁喬納森·坎貝爾(Jonathan Campbell)表示,一年前,包括伯利恒在內(nèi)的阿倫敦都市區(qū)的平均房價原本在22.5萬美元上下。如今已一路升至27萬美元以上,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場異常火爆,以至于看房者常常造成交通堵塞,房產(chǎn)往往在掛牌后不到48小時就能售出。
推動房價暴漲的原因是,多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對《財(cái)經(jīng)》記者分析說,一方面利率創(chuàng)下紀(jì)錄低點(diǎn),低房貸利率刺激了強(qiáng)勁的需求,加之居家辦公打破了工作地點(diǎn)的束縛,人們得以更靈活地選擇居住地,家庭工作空間則變得更加重要;另一方面對社交疏離的需求增加了對單戶住宅的需求,外加幾十年來,受20世紀(jì)50年代發(fā)起于加州的NIMBY(別建在我家后院)運(yùn)動催生的嚴(yán)格區(qū)域劃分法律,導(dǎo)致的高成本嚴(yán)重限制了新建住宅。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會最新報(bào)告顯示,2001年至2020年期間,全美房屋建筑商平均每年新建122.5萬套住房,這一數(shù)字低于1968年-2000年間的年均150萬套。與長期歷史水平相比,報(bào)告稱過去20年的美國新房建造量已減少了550萬套,其中包括200萬套單戶住宅,110萬套2至4戶的多戶型住宅和240萬套至少5戶的多戶型住宅。如果想要填補(bǔ)這樣的供應(yīng)缺口,建筑商的住宅建設(shè)速度需要達(dá)到每年新建210萬套房屋,這仍需要十年時間才能解決這個問題。
但自從全球金融危機(jī)前樓市泡沫的形成和崩盤后,過去十年來美國新建住房低迷,導(dǎo)致供應(yīng)不足。在過去的一年里,因受疫情沖擊,建筑材料和勞動力成本持續(xù)走高,美國建筑商不得不放緩了建設(shè)房屋的步伐。目前,建筑商們的情緒仍未見好轉(zhuǎn),美國6月住房開發(fā)商信心指數(shù)意外降至十個月來最低水平。
未來幾個月,人們相信全美房價依舊有大幅上漲的巨大空間。這背后更深層次的問題是美國人口結(jié)構(gòu)的變化。嬰兒潮一代變得很長壽,他們將房地產(chǎn)視為一種投資,認(rèn)為房產(chǎn)既能創(chuàng)造財(cái)富,也能保值增值,不再出售住房。在過去15年來,嬰兒潮不再騰出房子給年輕一代,他們擁有住房并熱衷于就地養(yǎng)老。
在需求端上,由于人口紅利,千禧一代繼續(xù)以30%-50%的速度推動新家庭的形成,因此,住房需求在未來一段時間內(nèi)仍保持強(qiáng)勁。最新數(shù)據(jù)顯示,在眾多美國購房者當(dāng)中,22歲至40歲之間的年輕人已占據(jù)最大比重,達(dá)37%。與此同時,年輕一代要面對更多的負(fù)擔(dān)、學(xué)生債務(wù)以及居住在更健康的就業(yè)市場附近的愿望——這通常意味著生活在更昂貴的地方,使他們不能參與到房地產(chǎn)市場之中。?
這讓人們聯(lián)想起次貸危機(jī)前的樓市繁榮期,同時也擔(dān)心新的房地產(chǎn)泡沫和新的房地產(chǎn)市場崩盤。但大多數(shù)專業(yè)人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示,現(xiàn)在的情況與15年前不可同日而語,不只資產(chǎn)信用狀況有天壤之別,且推動房價上漲的主要因素是基本面,是供需邏輯,因此房價今后還將繼續(xù)上漲,只是幅度會有所縮小。
(責(zé)任編輯:婁在霞 HN151)相關(guān)知識
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