??據(jù)多方面了解，此次宋都股份退地涉嫌多方，層層環(huán)繞，主因“局外合作方”退出引發(fā)退地，接下來或?qū)⑷杂型说厥录l(fā)生。

??一場簡單的公開拿地最后卻演變成多家房企牽涉其中的“羅生門”，這背后多少折射出杭州首次集中供地高熱度下的無奈。

??7月20日，宋都股份（600077.SH）發(fā)布一則退地公告，稱考慮到市場風(fēng)險因素，公司決定放棄已競得的杭政儲出【2021】8號地塊（以下簡稱“8號地塊”）土地使用權(quán)，為此將損失5000萬元保證金。

??消息一出，市場愕然，成為當(dāng)天熱門話題。

??兩個多月前，宋都股份在杭州首次供地中收獲頗豐，斥資45.84億元一舉拿下5宗地，其中便包括成交金額17.83億元的8號地塊。當(dāng)時，宋都股份拿地數(shù)量僅次于融信集團，與杭州本土“一哥”濱江集團持平。

??關(guān)于這次退地，坊間有多種說法，如合作伙伴爽約、杭州叫停“商墅”改建等。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者從多個消息源確認，宋都股份退地主因合作伙伴退出，導(dǎo)致資金緊張。

??對于在該地塊中退出的合作方市場猜測不一。有消息稱該合作方是名為“寶X”房企，對此，中國房地產(chǎn)報記者向?qū)汖埖禺a(chǎn)和寶能地產(chǎn)分別求證，雙方均予否認。另據(jù)多方面了解，此次宋都股份退地涉嫌多方，層層環(huán)繞，主因“局外合作方”退出引發(fā)退地，接下來或?qū)⑷杂型说厥录l(fā)生。

??合作方退出

??公開資料顯示，宋都股份退出地塊是杭州首次集中供地首日出讓的杭政儲出【2021】8號地塊，此前是由宋都股份全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司以17.83億元競得，樓面價20962元/平方米，溢價率為29.86%，自持比例達到21%。

??公告中，宋都股份表示，截至目前公司尚未簽署《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

??經(jīng)與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，宋都股份于7月20日收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書，該地塊競得資格取消，杭州紹輝已繳納5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還。

??宋都股份在公告中提及，放棄該地塊是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹慎作出的決策。

??實際上，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者從接近宋都股份知情人士處獲悉，宋都股份此次“退地”主要有三方面考慮：

??首先，此次退地最直接導(dǎo)火索是合作方退出。

??據(jù)上述知情人士介紹，拿地前宋都股份已經(jīng)與合作方商定好后續(xù)開發(fā)合作事宜，拿地后該合作方改變主意。隨著合作伙伴違約，宋都股份之前的資金安排受到影響。若自己單獨開發(fā)，近18億元土地款對于宋都股份而言壓力不小，權(quán)衡之下，宋都股份決定放棄該地塊競得資格。

??對于在該地塊中退出的合作方市場猜測不一。有消息稱該合作方是名為“寶X”房企，對此，中國房地產(chǎn)報記者向?qū)汖埖禺a(chǎn)和寶能地產(chǎn)分別求證，雙方均予否認。

??寶龍地產(chǎn)方面表示，此前公司的確與宋都股份就臨安一宗地在拿地前簽過意向合作協(xié)議，但并非正式合作協(xié)議，且寶龍方面表示雙方并未針對運河新城地塊有過溝通合作。

??據(jù)相關(guān)知情人士透露，寶龍地產(chǎn)與宋都股份確實就集中供地中后者所拿的臨安一宗地塊有過接觸，但彼時雙方僅簽署了備忘錄，表達了合作意向，并沒有簽訂任何合作細則和條款。宋都股份拿到地后，地塊自持比例較高，在商議細則后雙方并未達成一致，因此雙方就臨安地塊合作也并未最終達成。

??或許由于臨安地塊與此次宋都股份所退的運河新城地塊均為杭州首次集中供地所拿，因此導(dǎo)致市場混淆，誤認為寶龍地產(chǎn)是此次宋都股份退地合作方。

??亦有熟悉宋都股份以及杭州市場的知情人士透露，宋都股份此次退地牽涉的合作方實際上是同樣發(fā)家于浙江的房企祥生控股，但祥生方面同樣向中國房地產(chǎn)報記者予以否認。

??“合作方可能是被別的合作方放了‘鴿子’，然后又放了宋都的‘鴿子’?！睋?jù)上述高層人士表示，杭州第一次集中供地拍出的其他地塊也存在這種情形，這也是第一次集中供地以后市場出現(xiàn)的問題。

??目前，涉事方均各執(zhí)一詞。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這種事情只要未簽署正式合作協(xié)議，涉事方都不會出來承認是自己“違約”。

??其次，除了合作方因素，宋都股份退地根本原因還在于對杭州市場的擔(dān)憂。

??據(jù)宋都股份高管介紹，今年7月杭州市場上流傳的一份《杭州市規(guī)劃和自然資源局內(nèi)部事務(wù)通知單》也是此次宋都股份決定退地考慮因素。

??根據(jù)公開資料顯示，該通知單的落款署名是國土空間用途管制處（行政審批處），落款時間是2021年7月13日，提及的事項為關(guān)于住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施，具體內(nèi)容為：對已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。其中，住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間。參與范圍包括杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、錢塘新區(qū)、景區(qū)、蕭山、余杭、臨平、撫養(yǎng)、臨安等地。

??根據(jù)此前界面新聞采訪顯示，如果這份通知單的內(nèi)容真實，則意味著目前杭州市場住宅項目中商鋪改建商墅行為直接被叫停。

??中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，商墅其實是在商業(yè)和別墅之間一個比較模糊的概念產(chǎn)品，除了是商業(yè)用地性質(zhì)外，使用功能和產(chǎn)品形式跟別墅是有相似性的，對企業(yè)而言，商墅這種產(chǎn)品形態(tài)可以緩解商業(yè)去化壓力，隨著住宅利潤空間被壓薄，有些開發(fā)商可以通過這一產(chǎn)品在利潤方面做一些補充。商墅被叫停，對綜合性用地尤其是有配套商業(yè)的規(guī)劃地塊形成去化上的影響，亦會影響開發(fā)商利潤。

??拿地后沒利潤也是杭州首次集中供地后給開發(fā)商留下的后遺癥。在高溢價和高自持比例壓力下，不少房企拿地后基本沒有利潤，連最熟悉杭州市場的濱江集團老板戚金興都聲稱在杭州首次集中供地中所拿地塊利潤僅有1%-2%。

??不過，據(jù)宋都股份相關(guān)高層表示，5000萬元保證金還在協(xié)商中，因為條款中寫的是可沒收5000萬元保證金，沒說一定會沒收。因此宋都股份也在公告中提及，公司將不排除保留申請行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。

??截至目前，除了上述提及的“退地”地塊，宋都股份于杭州首次集中供地中獲取的另外四宗地塊均已正常進入開發(fā)流程。

??令人疑惑的現(xiàn)金管理策略

??5000萬元保證金對大房企只是九牛一毛，但對宋都股份來說意味著2020年歸母凈利潤14.19%打了水漂。

??2020年，該公司增收不增利，實現(xiàn)營業(yè)收入約71.61億元，同比增長71.86%；歸屬上市公司股東凈利潤約3.52億元，同比減少40%。

??搶地又退地行為一方面反映宋都股份對杭州土地渴求，另一方面也折射出其在資金管理方面的壓力。作為大本營，杭州項目對宋都股份業(yè)績貢獻正在減弱，2019年杭州單城銷售貢獻占到了該公司50.8%，2020年占比大幅下滑到了10.5%。2020年，宋都股份只在浙江舟山和廣西的3個城市新增了4個項目，杭州土儲為零。因此，該公司特地在2020年報中強調(diào)，要聚焦投資，以杭州為中心，深耕發(fā)展長三角優(yōu)勢區(qū)域，拿有市場的地，做有市場的產(chǎn)品。

??有了拿地欲望，也需有與之相匹配資金安排。2020年，雖然利潤表現(xiàn)不佳，但宋都股份投資也相對謹慎，銷售回款覆蓋了項目開發(fā)支出，期內(nèi)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由負轉(zhuǎn)正，錄得1.93億元?！叭兰t線”中，該公司踩了一道——扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為78.5%。截至2020年底，宋都股份手持72.7億元貨幣資金，對25.7億元短債覆蓋率為2.83倍。

??然而，看似充裕現(xiàn)金其實有近55%即39.9億元受限，其中包括按揭保證金、貸款備償保證金、履約保證金、質(zhì)押擔(dān)保等。質(zhì)押擔(dān)保占了受限現(xiàn)金的大頭，截至2020年底，宋都股份為控股股東——宋都控股及其子公司的部分借款提供了擔(dān)保，這部分借款余額為37.75億元（其中，以36.2億元定期存款提供質(zhì)押擔(dān)保33.82億元，保證擔(dān)保3.93億元），占宋都股份期末凈資產(chǎn)80.05%。

??2020年，宋都股份花了約36.3億元用于購買各大銀行保本浮動收益型理財產(chǎn)品，主要為1年期、3年期，收益率在1.5%-3.75%。根據(jù)該公司此前在公告中透露的信息，這些委托理財便是用于對控股股東的融資提供定期存單質(zhì)押擔(dān)保。

??另一方面，該公司融資成本又居高不下，平均融資成本從2019年的7.35%上升到2020年的8.42%，2020年公司利息費用達4.5億元。

??花高成本從外部進行債務(wù)融資、又使用大量資金進行低利率委托理財是否具有合理性？這個問題在去年就已被上交所關(guān)注到，當(dāng)時宋都股份解釋是，公司為控股股東擔(dān)保所質(zhì)押定期存單系日常經(jīng)營儲備資金，并非房地產(chǎn)項目開發(fā)借款，利用自有資金購買安全性高的短期銀行理財一方面增加了公司收益，另一方面為控股股東融資提供質(zhì)押擔(dān)保。該公司表示，同期，控股股東也為公司提供了債務(wù)擔(dān)保和免息資金支持，按照約定，控股股東本應(yīng)以10%年利率收取資金占用利息。

??原本宋都股份打算用一年時間徹底解決存單質(zhì)押擔(dān)保問題，但其實控人俞建午在今年1月被中國證監(jiān)會立案調(diào)查，導(dǎo)致這一計劃無法成行，最終宋都控股承諾在2023年6月30日前通過各種方式完成資產(chǎn)變現(xiàn)，徹底消除與宋都股份之間以存單質(zhì)押形式互保情形。

??也就是說，在2023年6月30日前，宋都股份大量現(xiàn)金受限情況很難得到明顯改善，在項目開發(fā)中，能夠分擔(dān)資金壓力合作伙伴便顯得尤為重要了。除了被退掉8號地外，該公司在杭州拿另外4塊地均已找到合作方。

??6月19日，宋都股份在公告中披露，在天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊及中心城區(qū)單元01-ZX01-140地塊的開發(fā)經(jīng)營中，引入金投創(chuàng)業(yè)、杭州匯石為合作伙伴。據(jù)了解，杭州匯石是杭州市金融投資集團有限公司的下屬企業(yè)。富春灣新城6號地塊的背后則出現(xiàn)了杭州市城市建設(shè)投資集團有限公司的身影，富春77-2號地塊也引入了一只私募基金。

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