宋都退地風(fēng)波背后杭州二手房成交四連降

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-07-30 17:00

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者饒賢君 樓市一路高歌猛進(jìn)、全國(guó)房企兵家必爭(zhēng)的杭州，剛剛送走了臺(tái)風(fēng)“煙花”帶來(lái)的驟雨狂風(fēng)，卻也迎來(lái)了樓市醞釀沉積的暗流涌動(dòng)與風(fēng)波。

杭州市首批集中供地中的最大黑馬之一宋都股份(600077,股吧)（600077.SH），在時(shí)隔兩月后放棄5000萬(wàn)元的預(yù)約保證金選擇退地，成為集中供地實(shí)施以來(lái)，全國(guó)首個(gè)正式退地的房企，杭州也成了首個(gè)出現(xiàn)房企退地的集中供地城市。

土拍市場(chǎng)有人退場(chǎng)，二手房市場(chǎng)同樣火熱不再，在房貸利率調(diào)高、涉房貸款鎖緊、學(xué)區(qū)房泡沫破裂、供需關(guān)系突變等多重因素影響下，杭州的二手房成交量已經(jīng)連跌三個(gè)月，從7月最新數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量四連降已成定局，無(wú)論是同比還是環(huán)比，降幅都接近50%。

長(zhǎng)牛五年的杭州樓市迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)了嗎？

20輪競(jìng)價(jià) 5000萬(wàn)違約

7月21日，宋都股份發(fā)布公告，宣布放棄其在5月7日杭州首批集中供地中競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊土地使用權(quán)，并將因違約損失5000萬(wàn)元的預(yù)約申請(qǐng)保證金，這一違約金數(shù)字占其一季度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的14.19%。

該地塊位于杭州市運(yùn)河新城板塊，5月7日，宋都經(jīng)歷20輪競(jìng)價(jià)后，最終以頂格溢價(jià)率29.86%及自持21%、總價(jià)17.83億元的代價(jià)競(jìng)得該地塊的使用權(quán)，地塊總建筑面積為8.5萬(wàn)平方米，限精裝均價(jià)2.95萬(wàn)元/平方米，含精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米。

運(yùn)河新城板塊是杭州樓市的熱門板塊。2020年以來(lái)，板塊搖號(hào)人數(shù)持續(xù)走高，新房中簽率持續(xù)走低，舉例來(lái)說(shuō)，2020年11月上河公元首開，參與搖號(hào)的共780戶家庭，中簽率為15%，而今年6月上河公元加推，吸引了近7000戶家庭報(bào)名參與搖號(hào)，中簽率降至不到3%。同樣位于運(yùn)河新城、上周剛剛開盤的萬(wàn)科河語(yǔ)光年中簽率為3.1%。

歷經(jīng)20輪競(jìng)價(jià)才拿下這樣一個(gè)“不愁賣”的項(xiàng)目，宋都為什么選擇退地？宋都的公告顯示：“是公司經(jīng)營(yíng)管理層慎重考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策，公司不排除保留申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的權(quán)力?！?/p>

據(jù)多個(gè)信源透露，致使宋都退地的主要原因是其原定的合作方之一寶龍地產(chǎn)（01238.HK）中途退出，而宋都在首批集中供地中共拿下5塊地，總耗資預(yù)計(jì)為44億元，寶龍地產(chǎn)的退出導(dǎo)致宋都的拿地資金出現(xiàn)短缺，只能被迫放棄拿地金額最高的運(yùn)河新城地塊。

寶龍地產(chǎn)官方否認(rèn)了與運(yùn)河新城地塊退地有關(guān)的消息，但承認(rèn)就宋都拿下的臨安天目地塊有過(guò)接觸。

一位接近宋都的人士表示，最核心的還是利潤(rùn)率問(wèn)題，運(yùn)河新城板塊的新房供應(yīng)量極少，需求量遠(yuǎn)超供應(yīng)量，項(xiàng)目去化完全不成問(wèn)題，但按照21%自持計(jì)算，項(xiàng)目存在虧損的風(fēng)險(xiǎn)，因此很難找到其他合作方，“杭州現(xiàn)在商墅也被叫停，幾乎沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利的空間”。

根據(jù)該運(yùn)河新城地塊的公開資料，項(xiàng)目需配建居委會(huì)、書店等合計(jì)建面1125平方米，配建、自持面積按照房企投拓系統(tǒng)內(nèi)六折的價(jià)值估算，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)2.3萬(wàn)元/平方米，房地差（精裝限價(jià)與樓面價(jià)的差價(jià)）僅6500元/平方米，遠(yuǎn)低于行業(yè)公認(rèn)的安全線——9000元/平方米。

這實(shí)際上是杭州首批集中供地中拿地房企的常態(tài)。杭州市首批集中供地的總成交額達(dá)到1178.2億元，綜合整體溢價(jià)率約26%，其中41宗地有競(jìng)配自持要求，最高自持比例達(dá)到40%，實(shí)際項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率幾乎都卡在各家房企的盈虧線附近。

濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興此前也曾在年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，濱江的融資成本低、品牌影響大，其在杭州首批供地中拿下的地塊，在團(tuán)隊(duì)的精干高效管理下，努力能夠做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

據(jù)一家房企投拓人員透露，首批集中供地收到了杭州將在二批集中供地試點(diǎn)進(jìn)行“競(jìng)品質(zhì)”的競(jìng)價(jià)方式，即各區(qū)上報(bào)一宗地塊，按照現(xiàn)房+限售的要求實(shí)行競(jìng)價(jià)，并對(duì)配建、自持等現(xiàn)行競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，“就是要盡量降低土拍市場(chǎng)過(guò)熱的情況，競(jìng)品質(zhì)實(shí)際上就把高周轉(zhuǎn)給剔除出去了”。

二手房降溫

宋都退地僅是個(gè)例，但其映射的是杭州雙限政策下開發(fā)商的兩難境地，及其背后由雙限導(dǎo)致的一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象。

多家房企的投拓人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，即使知道項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率可能只在盈虧線上，但大部分房企的投拓團(tuán)隊(duì)依然對(duì)杭州拍地充滿熱情，正是因?yàn)楹贾菀欢址績(jī)r(jià)格倒掛的剪刀差，吸引了海量購(gòu)房者搶購(gòu)搖號(hào)，這讓杭州項(xiàng)目幾乎都保持著100%的去化率，房企能夠輕松實(shí)現(xiàn)資金的高周轉(zhuǎn)和土地再融資，并通過(guò)提高整體營(yíng)收規(guī)模、降低融資利率、獲取授信額度等方式提升集團(tuán)層面的綜合效益。

一位投拓人員這樣總結(jié)：“在杭州拿地，就不是圖賺錢，就是打品牌、拼融資、沖規(guī)模，杭州市場(chǎng)是很多頭部房企的重要糧倉(cāng)，每年貢獻(xiàn)可觀的營(yíng)收規(guī)模，但是貢獻(xiàn)的利潤(rùn)是不如很多其他區(qū)域的?！?/p>

不過(guò)，這樣的方程式也在悄悄拐頭。

根據(jù)貝殼、我愛(ài)我家(000560,股吧)等多家機(jī)構(gòu)的二手房成交數(shù)據(jù)以及7月數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，杭州的二手房市場(chǎng)自2021年3月開始一路走低，對(duì)比往年數(shù)據(jù)走出了少見(jiàn)的四連降行情，從3月超過(guò)11000套的月成交量一路下滑至7月預(yù)估6000套左右的成交量，無(wú)論是和今年3月相比，還是和去年7月接近11000套的月成交量相比，下滑幅度均接近50%。

杭州我愛(ài)我家的一位門店店長(zhǎng)劉起建表示，多項(xiàng)因素共同造就了杭州二手房市場(chǎng)近幾個(gè)月成交量的連續(xù)下滑，“一是房貸利率三連升，一些銀行的二套房最新利率已經(jīng)破了6%，而且很難貸出錢來(lái)；二是許多熱門學(xué)區(qū)房泡沫破了，現(xiàn)在開始出現(xiàn)‘偽學(xué)區(qū)房’的言論，也有說(shuō)法杭州要實(shí)行教育劃片改革；三是五月大量新盤入市，消耗了大批剛性需求，而二手房掛牌量始終在增加。”

5月，針對(duì)情緒高漲的樓市，杭州多家銀行首次上調(diào)房貸利率，其后，杭州房貸利率三連漲。目前，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，工農(nóng)中建四大行的首套房利率已經(jīng)達(dá)到5.9%，二套房利率已經(jīng)達(dá)到6%，而其他商業(yè)銀行的房貸利率相比四大行更高，達(dá)到國(guó)內(nèi)各大城市中較高利率水平。

一位光大銀行(601818,股吧)業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，房貸利率不僅漲到了6.1%，而且極難獲批，行內(nèi)額度極其緊缺，各行獲批放款的時(shí)間都在兩個(gè)月以上，甚至有銀行一度停貸。

拿錢難、拿錢貴勸退了一部分買房客，劉起建稱，其門店已經(jīng)有多個(gè)客戶因曾有征信違約記錄被拒批房貸，也有客戶等了三個(gè)多月還沒(méi)拿到房貸款，還有些客戶算了算房貸利率決定再等等，“拿不到錢，再?gòu)?qiáng)烈的購(gòu)買意向也會(huì)逐漸消磨掉，然后就覺(jué)得還能再看看再等等”。

“學(xué)區(qū)房”神話的破滅也打擊了二手房市場(chǎng)的熱度，如融信藍(lán)孔雀在內(nèi)的多個(gè)學(xué)區(qū)房項(xiàng)目的二手房量?jī)r(jià)齊跌，曾經(jīng)被列為“頂級(jí)學(xué)區(qū)房”的文鼎苑則出現(xiàn)了市價(jià)7.5折的法拍低價(jià)，而在此之前，學(xué)區(qū)房法拍價(jià)格大多與市價(jià)相近，甚至由于不需要具備買房資格，在2020年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)大量法拍學(xué)區(qū)房成交價(jià)遠(yuǎn)高于市價(jià)的情況。

最重要的是，在一系列因素共同作用下，杭州二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系出現(xiàn)了失衡。5月，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，杭州有超過(guò)3萬(wàn)套新房供應(yīng)入市，相當(dāng)于原本兩個(gè)月的新房供應(yīng)，其中不乏萬(wàn)人搖的紅盤，新盤吸引并解決了市場(chǎng)上的大量存量購(gòu)房需求，而房貸等問(wèn)題導(dǎo)致了增量需求急速減少，另一方面，二手房掛牌量則節(jié)節(jié)新高，在7月突破了15萬(wàn)套的歷史新高。二手房供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求。

這是否會(huì)是杭州樓市的拐點(diǎn)呢？業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)不一。

前述房企投拓人士表示，在目前政策大勢(shì)沒(méi)有扭頭跡象的情況下，供過(guò)于求的二手市場(chǎng)環(huán)境可能會(huì)維持相當(dāng)一段時(shí)間，一二手房倒掛狀況會(huì)有所改善，房企拿地也會(huì)趨于冷靜，“杭州房?jī)r(jià)猛漲的五年可能會(huì)走向句號(hào)”。

劉起建則認(rèn)為，目前二手房雖然短暫出現(xiàn)交易量下滑現(xiàn)象，但交易價(jià)格依然未見(jiàn)下降，熱門板塊還在持續(xù)上漲，“暴漲可能不再有了，但指望杭州房?jī)r(jià)下跌可能還沒(méi)到時(shí)候”。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）