9月9日，網(wǎng)上流傳出一份河南建業(yè)集團出具的《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》。當晚，建業(yè)集團召開媒體溝通會，總裁王俊承認了《報告》內(nèi)容屬實，并對當下建業(yè)面臨的種種情況做出了說明。

　　總結下來，建業(yè)集團認為公司受到疫情和汛情的雙重影響，當下經(jīng)營困難，并提出四點訴求：要求地方政府償還欠款；要求緩交和減免公司所得稅、增值稅；允許在建工程延期交付；懇請延期支付土地款。

　　建業(yè)為何此時主動出擊發(fā)出“求救”信號？是天災打倒了建業(yè)嗎？房地產(chǎn)行業(yè)的“求救”信號會不會越來越多？

　　01

　　自報損失是否真實？

　　縱觀《報告》全文，建業(yè)地產(chǎn)大篇幅表述了自己在河南經(jīng)濟和就業(yè)上的地位，如納稅全省第二；公司如果出現(xiàn)停工停轉將會出現(xiàn)百萬人失業(yè)，并引發(fā)社會問題；公司發(fā)行了30多億美元還外債，若發(fā)生變故，影響全省國際資本形象等。

　　《報告》中提及，水災造成建業(yè)大量在建項目嚴重受損，初步統(tǒng)計直接損失達5.5億元。建業(yè)多個業(yè)態(tài)關停，如果疫情持續(xù)到年底，經(jīng)營性損失將達到8億元。7月20日以來，銷售出現(xiàn)斷崖式下滑，銷售及回款較原計劃減少近30億元。鄭州櫻桃溝足球小鎮(zhèn)項目由于道路沖斷，復建無期，6億元的投資及9億元的建設用地將成為15億元的無效資產(chǎn)。總之，累計各種經(jīng)濟損失超過50億元。

　　暫且拋開當?shù)卣谶@一事件中所扮演的角色不談，上文提及的50億元經(jīng)濟損失是建業(yè)單方面表述，是否公正、真實還有待商榷。

　　比如，有知情人士稱，道路沖斷便計入無效資產(chǎn)的足球小鎮(zhèn)，也不能完全說是“無效資產(chǎn)”，日后恢復后，這些土地再使用還是“有效資產(chǎn)”。

　　“項莊舞劍意在沛公”，從建業(yè)地產(chǎn)向河南政府提出的幾點訴求看，更像是在為自己的頹勢爭取生存空間。

　　緩繳和減免公司所得稅、增值稅，允許延期交付和延期支付土地款，這三點都是房企過去高杠桿周轉的命門。50億元的欠款倒是顯得沒有那么重要，畢竟時間久遠，根據(jù)會計算法，早已計提了壞賬處理。

　　根據(jù)建業(yè)的表述，損失發(fā)生在7月20日后，那么公司近期的經(jīng)營狀況如何，可以觀察其半年報。

　　截至2021年前六個月，建業(yè)地產(chǎn)錄得合同銷售金額310.53億元，同比增長3.5%，公司還將全年的銷售目標從800億元下降到700億元。早在汛情發(fā)生前，建業(yè)地產(chǎn)便已經(jīng)出現(xiàn)了銷售上的困難。

　　另一方面，公司的毛利率從去年同期的23.7%下滑至17.9%，公司解釋是降價去庫存，這也進一步壓縮了公司的收入水平。

　　而就在一周前的9月2日，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)的評級展望調(diào)整為負面，維持 Ba3/B1 評級。穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，由于建業(yè)地產(chǎn)在其核心市場面臨嚴峻的經(jīng)營環(huán)境，且離岸融資渠道也受到限制，其銷售額和財務指標將有所削弱。

　　02

　　周期順風車

　　建業(yè)是河南龍頭房企，它與當下的眾多規(guī)模開發(fā)商類似，都興起于上一輪周期。2017年，建業(yè)全年銷售304.15億元，2018年便到了536.75億元，2019年為1011.5億元，三年翻三倍，這與上一輪地產(chǎn)周期完美契合。2020年，建業(yè)集團合同銷售總額1026.42億元，開始增長乏力。2021年，建業(yè)的銷售目標從800億元調(diào)整至700億元。

　　幾年前，建業(yè)何以高速增長？

　　答案是，順勢加杠桿。

　　2017-2020年年末，建業(yè)地產(chǎn)的總借款分別為155.84億元、198.51億元、314.91和313.03億元。公司的總借款正在三年中翻倍，同樣也是2020年隨著三道紅線的出臺，建業(yè)的借款增速開始放緩。

　　除了加速上杠桿外，建業(yè)還通過合作開發(fā)擴大規(guī)模。

　　2016年，建業(yè)地產(chǎn)的少數(shù)股東權益僅5.75億元，2020年已經(jīng)增長至32.05億元，少數(shù)股東權益占凈資產(chǎn)的比例從遠不足10%到如今已經(jīng)近30%。

　　合作開發(fā)也體現(xiàn)在了聯(lián)營合營企業(yè)規(guī)模的擴大，建業(yè)地產(chǎn)主要是通過合營企業(yè)的方式與合作方共同開發(fā)。2016年年末，公司的合營企業(yè)規(guī)模為62.76億元，2017年-2020年分別為90.26億元、99.15億元、95.34億元和54.80億元。

　　前幾年維持在百億元左右的規(guī)模，在2020年的強監(jiān)管政策出臺后迅速腰斬。

　　穆迪預計建業(yè)地產(chǎn)未來 12-18 個月杠桿率 (以收入/調(diào)整后債務比率衡量) 將從截至 2021 年 6 月底前 12 個月的 133%降至105%左右。

　　雖然建業(yè)地產(chǎn)有意識地在降低杠桿，但是趕在現(xiàn)在這個節(jié)點卻顯得頗為尷尬，畢竟降杠桿也不是一朝一夕的事，從某種意義上說，出現(xiàn)近日的窘境與之緊密相關。

　　03

　　“建業(yè)們”的行業(yè)啟示錄

　　羅馬不是一日建成，龐貝卻在一夕毀滅，建業(yè)持續(xù)多年的杠桿經(jīng)營在風險面前十分脆弱。

　　像建業(yè)這樣的開發(fā)商并不在少數(shù)，長期以來高杠桿的開發(fā)商都吃到了甜頭，越來越多的企業(yè)加入到了這一隊伍中來。

　　不過如今，隨著不確定的疫情和三道紅線的調(diào)控，開發(fā)商們開始面臨經(jīng)營上的風險，雖然多家高杠桿開發(fā)商已經(jīng)表示自己會采取保守態(tài)度謹慎拿地，并降低了自己的銷售目標，但是當下看來更像是刻舟求劍，而不是亡羊補牢。

　　于是，這一兩年內(nèi)，百強開發(fā)商暴雷已經(jīng)屢見不鮮。從開發(fā)商到銀行都受到了相關部門的嚴格監(jiān)管，在當下的特殊時期里嚴格控制風險，避免踩踏發(fā)生。

　　房地產(chǎn)市場已由增量市場轉變?yōu)榇媪渴袌?，謹慎拿地、控制?guī)模、降低杠桿、打磨產(chǎn)品，修煉內(nèi)功是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向?，F(xiàn)在看，房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)發(fā)展是對一家企業(yè)從拿地、開發(fā)到財務、融資、產(chǎn)品等綜合能力的整體評價，而早已不再是過去的銷售為王。

　　有點幽默的是，過去數(shù)年中穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)曾被質(zhì)疑過于保守、停滯不前，而現(xiàn)在看則成為了最大贏家，所以，一步一個腳印才能夠穿越牛熊。

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