??曹舟南給自己過去3年的創(chuàng)業(yè)，打了“80分”?！皥F(tuán)隊上上下下也殫精竭慮，拼得很厲害。”

??11月1日，杭州，在中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之關(guān)頭，自稱“膽子比較小”的藍(lán)綠雙城董事長曹舟南與副董事長顧建明，執(zhí)行總裁、藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)總裁余海濤就藍(lán)綠雙城三年的變化作了解答。

??對于未來，曹舟南透露了幾個方向：持續(xù)推進(jìn)上市，深耕“雙GP”，要做涉房類資產(chǎn)管理公司成為“中國的鐵獅門”。

??今年，曹舟南在內(nèi)部制訂了“1135計劃”，即今年銷售目標(biāo)達(dá)100億元，累計簽約項目100個；2023年銷售規(guī)模達(dá)300億元；2025年實現(xiàn)500億元規(guī)模，成為中等規(guī)模的管理企業(yè)。

??對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，曹舟南表示，未來10-15年房地產(chǎn)行業(yè)仍有不錯發(fā)展機(jī)會。如果房企能邁過這個整頓周期未來仍有大機(jī)會；但現(xiàn)在要未雨綢繆。他同時呼吁金融機(jī)構(gòu)、消費者對房地產(chǎn)市場要有信心。

??要規(guī)模但要有ROE

??截至2021年10月底，藍(lán)綠雙城3年累計簽約項目83個，已進(jìn)入全國18省40余座重點城市，簽約合作貨值超2000億元。2021年有望向首個百億銷售目標(biāo)沖刺。

??“今后將保持一定規(guī)模的有質(zhì)量的增長，達(dá)到行業(yè)中等規(guī)模水平?！辈苤勰媳硎?。

??除地產(chǎn)板塊外，藍(lán)綠雙城的產(chǎn)業(yè)板塊和服務(wù)板塊也有一定發(fā)展：產(chǎn)業(yè)板塊已有3個產(chǎn)業(yè)基地運營；生活服務(wù)板塊實現(xiàn)了25個項目簽約，管理面積達(dá)到74萬平方米。

??曹舟南表示，藍(lán)綠雙城這3年總體發(fā)展速度挺快，但堅守有質(zhì)量的增長，“銷售規(guī)模重不重要？也重要，但不是最重要的，我堅持認(rèn)為規(guī)模要和ROE（凈資產(chǎn)收益率）正相關(guān)，兩者是正相關(guān)關(guān)系，規(guī)模越大則越好；如果說ROE達(dá)不到應(yīng)有水平，拼命一味地追求所謂的規(guī)模，那都是背道而馳。”

??業(yè)務(wù)模式上，藍(lán)綠雙城深拓“變量”，抓搶“存量”，機(jī)會型選擇“增量”。余海濤對此表示，存量業(yè)務(wù)中主要以小股操盤、融資共建等模式為主；會有選擇地進(jìn)入增量市場。他們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)新增量投資主體最大可能是以國有企業(yè)為主體，更多落地的開發(fā)端將以民營企業(yè)為主，投資與開發(fā)將會逐步分離；變量業(yè)務(wù)則是一個新機(jī)會點。

??應(yīng)對形勢變化，組織架構(gòu)上藍(lán)綠雙城也作了全面調(diào)整，形成了兩大中心部門：一個是投資發(fā)展中心；一個是生產(chǎn)中心，即將產(chǎn)品中心、營銷中心、服務(wù)中心組合成為大的生產(chǎn)中心。架構(gòu)調(diào)整原因是迅速介入變量項目?！耙恍┳兞宽椖刻幱诓煌A段，項目一旦確認(rèn)以后生產(chǎn)中心可以直接進(jìn)入，進(jìn)行模塊化直接對接，速度很快?！辈苤勰媳硎?。藍(lán)綠雙城也在進(jìn)一步深化合伙人制度基本優(yōu)勢。

??面對3年發(fā)展，曹舟南有欣慰，也有擔(dān)憂，“我最擔(dān)心的是內(nèi)部管理不到位，管理不領(lǐng)先外部做得越多死得越快”。內(nèi)部管理是他看得最重的問題。

??派出“共建師”主攻變量業(yè)務(wù)

??最近，曹舟南跑了很多地方，有福州、溫州、南昌、廣東等地，他接觸到了一些變量項目，最近這3個月藍(lán)綠雙城已經(jīng)接觸了40多個變量項目，還有很多房企變量項目在全面診斷、接洽?！艾F(xiàn)在我們有100多個‘共建師’分成N個小組在全國跑，在大量診斷這些變量項目。”曹舟南說。

??“共建師”就是由專業(yè)的法務(wù)、財務(wù)、金融等相關(guān)的專業(yè)人員構(gòu)成核心主體，輔以開發(fā)的銷售、工程、設(shè)計、成本等專業(yè)人員，這些共建師在內(nèi)部被形象的稱為“啄木鳥醫(yī)生”，可以到每個項目飛行檢查，解決問題，后臺進(jìn)行和議拿出方案。

??這些變量項目有幾個訴求：資產(chǎn)投資人希望藍(lán)綠雙城介入后盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，力保交付；產(chǎn)權(quán)、股權(quán)問題需要后期再處理。地方政府也要求保穩(wěn)定、保交付，保持區(qū)域內(nèi)平衡。

??“在這個過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些金融監(jiān)管側(cè)重賬戶監(jiān)管，有些雖然部分參與了財務(wù)現(xiàn)金流監(jiān)管，但現(xiàn)在來看這些監(jiān)管主要是程序性的，更需要面向工程、營銷、成本、現(xiàn)金流等系統(tǒng)綜合的專業(yè)監(jiān)管。”曹舟南表示。

??對于變量市場的下一步，從掌握的數(shù)據(jù)上曹舟南判斷，從今年11月1日到明年年底，內(nèi)房股將有近600億美元高息債需要償還，三大機(jī)構(gòu)又普遍下調(diào)對內(nèi)房股評級，導(dǎo)致新債無法發(fā)行；同時，一些大型房企不僅境內(nèi)銀行貸款已經(jīng)逾期，中票、短融、公司貸都陸續(xù)到期，需要兌現(xiàn)，“市場中會不斷有新項目因開發(fā)商自身問題、債務(wù)到期和金融機(jī)構(gòu)收緊等面臨各種不確定性，成為變量項目，這是一個新的市場機(jī)會。”曹舟南介紹，

??在變量領(lǐng)域，藍(lán)綠雙城更注重與金融機(jī)構(gòu)形成總對總的系統(tǒng)合作關(guān)系。藍(lán)綠雙城已經(jīng)與幾家主流信托機(jī)構(gòu)形成了密切合作關(guān)系。

??要做“中國鐵獅門”

??曹舟南“最高興”的事就是發(fā)力增量業(yè)務(wù)“雙GP”模式?！啊pGP’模式實際上是把前端投資功能還給專業(yè)投資人，由其做前端資金端GP（普通合伙人）；藍(lán)綠雙城‘老老實實做本行’做落地端操盤端GP。”曹舟南進(jìn)一步解釋說，“未來房地產(chǎn)新的增量業(yè)務(wù)的投資主體最大可能會以國有為主體，這些投資人包括國有投資公司、國有企業(yè)或者資產(chǎn)投資人等，這一模式將實現(xiàn)投資與開發(fā)分離?！?/p>

??這一切都在為下一步發(fā)展布局。

??“藍(lán)綠雙城要成為涉房類資產(chǎn)管理公司，原來公司進(jìn)行的業(yè)務(wù)是存量共建，現(xiàn)在介入變量資產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來增量要做‘雙GP’?！辈苤勰媳硎?，藍(lán)綠雙城最終的目標(biāo)希望對標(biāo)鐵獅門，形成以資本代建為核心經(jīng)營能力，做“中國的鐵獅門”。

??鐵獅門，是一家資產(chǎn)管理公司，已發(fā)展成為美國最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，其以四兩撥千斤的“輕資產(chǎn)”運營模式聞名業(yè)內(nèi)；其通過獨特的經(jīng)營的地產(chǎn)基金模式，以不到5％的資本投入提取地產(chǎn)開發(fā)鏈的各個環(huán)節(jié)的相關(guān)管理運營費，并參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，最終能夠分享到40％以上的收益。

??藍(lán)綠雙城正在為成為“中國的鐵獅門”做著全面的準(zhǔn)備，包括上市，曹舟南稱將以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)下的涉房類資產(chǎn)管理類公司概念推進(jìn)。

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