不配合網簽，法院判賣家違約賠200萬！賣房時要注意哪些違約責任？

來源：智能家居時間：2022-07-22 15:51

我們都知道，在二手房交易過程中，房屋買賣雙方從各自利益點出發(fā)考慮，很容易因為某些原因而產生分歧，可即便如此也不能單方面故意給交易流程造成阻礙。最近，就有一起因賣家不配合網簽，最終被法院判定違約賠200萬的案例。

事情的經過是這樣的，2020年8月下旬，宋先生和王女士在中介公司共同簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定宋先生以1000萬元的價格購買王女士名下位于松江的一套房產。協(xié)議簽訂兩天后，宋先生通過中介如約支付了50萬元定金，隨后便繼續(xù)籌措剩余款項。按照協(xié)議，他要在兩個月內再向王女士支付500萬元購房款，才能前去辦理網簽手續(xù)。

2020年9月下旬，宋先生突然收到王女士發(fā)來的信息，要求他在9月30日之前轉賬500萬元方可辦理網簽。這比雙方約定的期限早了20多天，宋先生和中介都感到詫異，便拒絕了。到10月14日，距離約定的最后期限10天左右，宋先生通過中介聯(lián)系王女士，表示500萬元款項已到位，可以按約支付，希望王女士配合完成網簽。

王女士卻表示，因為宋先生拒絕在9月30日前付款，導致她不能在這個節(jié)點前清償銀行貸款并滌除抵押，所以無法辦理網簽。此后，中介多次與王女士溝通，王女士均堅持要等把銀行貸款還清再網簽。一直拖到2020年12月中旬，王女士又提出，要等宋先生將錢轉入賬戶后再辦理網簽。這個要求被中介拒絕，中介表示，公平起見應當先網簽再付款，若王女士不放心，可以要求宋先生出示相關資金證明。就在雙方約定網簽日期的前一天，王女士再次變卦，要宋先生支付20％的違約金才肯繼續(xù)賣房，否則就要解除合同。

宋先生堅決不同意，在王女士單方面宣布解除合同后，將她告上法庭。一審法院認為，宋先生和王女士之間簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》締結房屋買賣合同關系，相關約定系當事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制規(guī)定，屬有效合同，當事人均應恪守履行。通過雙方出示的證據(jù)可看出，王女士在溝通中所提意見或要求與其合同權利義務不符，本案系因王女士違約導致合同解除，現(xiàn)宋先生要求解除合同于法有據(jù)，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。據(jù)此，王女士應向宋先生返還定金50萬元，并承擔違約責任，支付違約金200萬元。

一審判決后，王女士認為違約金過高，向上海市第一中級人民法院提起上訴。上海一中院審理后認為，雙方簽訂的居間協(xié)議沒有明確網簽時間與支付首付款的先后順序，王女士主張宋先生拒絕于網簽當日支付500萬元首付款，缺乏事實依據(jù)，故王女士行使單方解除權不當。王女士以提前還貸作為網簽的前提條件，違反協(xié)議約定，構成根本違約。一審法院依據(jù)約定的違約責任條款，并在公平、誠實信用原則基礎上綜合考慮可預見規(guī)則、減損規(guī)則等因素認定違約金為200萬元，既符合法律規(guī)定，又可以彌補守約方損失，并合理懲罰違約方。

身為賣方，賣房時要注意哪些違約責任？

在房產交易中，若是由于賣方的個人行為造成交易無法繼續(xù)履行的，買方可以向賣方提出解除合同，并且追究其法律責任，而賣方不但要把已收取的定金返還給買方，還要依法賠償買方的損失。房主簽約后卻反悔，購房者的利益變得十分錯綜復雜，至于違約金的數(shù)額，一般為定金的兩倍，但也要看合同具體約定的數(shù)額是多少，如果約定數(shù)額很大，那賣方屆時就很可能是得不償失。

二手房交易中，賣方常見的違約情況：

1、出售方將房屋直接賣給第三人

如果出售方將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權利，可以向法院請求要求對方繼續(xù)履行合同。如果出售方將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出售方就已經構成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出售方根據(jù)房屋差價賠償違約責任。

2、出售方要求提高房價辦理過戶

在實際買賣過程中，很多出售方在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出售方將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時要求法院判定出售方繼續(xù)履行合同。

3、出售方賣房后反悔并證明合同無效

在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，并且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。