??8月5日，物業(yè)板塊走出了一波反彈行情，旭輝永升服務、金科服務早盤一度漲超10%，新城悅服務最高漲幅接近8%。

??剛剛過去的7月份，在種種利空消息的影響下，物業(yè)上市公司的股價面臨著不小的下行壓力。當月，2021年營業(yè)收入排名前十的物業(yè)股，有7只錄得了2位數(shù)的跌幅，其中碧桂園服務下跌了50%。

??“根據(jù)我們從買方處了解的情況，7月以來物業(yè)板塊的下跌主要是三個方面的原因：地產救市政策的力度沒有達到市場的預期，對民營物業(yè)公司經(jīng)營獨立性的擔憂，以及頭部房企低位配股的影響?！?月4日，某上市物企投資者關系負責人林朗（化名）對中國房地產報記者表示，出于避險的考慮，不少資金選擇了戰(zhàn)略性撤退，在地產銷售企穩(wěn)的信號出現(xiàn)前，市場信心難言恢復。

??物業(yè)上市公司股價普跌

??下半年，物業(yè)股的開局很慘淡。自7月的第一個交易日起，大部分物業(yè)上市公司的股價便走入了下行軌道，克而瑞物管的數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，59家上市物企有46家的股價較月初下跌，占比接近8成，平均降幅為17.4%，最大跌幅達到68%。59家上市物企總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，滾動市盈率和靜態(tài)市盈率均值分別為11.4倍和11.6倍，均較上月末（13.9倍和14.1倍）下降。就整體情況而言，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)下跌30.1%，跌幅均大于恒生指數(shù)（-7.8%）和滬深300（-7%）。

??中國房地產報記者統(tǒng)計了2021年營業(yè)收入排名前十的物業(yè)股在6月30日至7月29日的股價表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)這10只物業(yè)股的股價均錄得下跌。跌幅在兩位數(shù)的有7家，包括碧桂園服務、世茂服務、融創(chuàng)服務、雅生活服務、金科服務、綠城服務、華潤萬象生活，其中碧桂園服務的跌幅為50%，世茂服務和融創(chuàng)服務的跌幅在30%左右，雅生活服務、金科服務、綠城服務則在21%至24%，華潤萬象生活下跌14%。錄得個位數(shù)跌幅的是招商積余、保利物業(yè)及中海物業(yè)，中海物業(yè)跌幅最小，僅3%。

??2年前，物業(yè)股還是資本市場的寵兒，各上市公司的股價達到歷史峰值，但如今市值腰斬乃至縮水九成的都不在少數(shù)。作為行業(yè)龍頭，碧桂園服務在今年之前一直穩(wěn)居行業(yè)的市值榜首位置，市值曾一度超過2000億港元，至今年年初已跌至1000億港元左右，到7月29日，以17.48港元的收市價計算，市值只剩589億元。

??根據(jù)克而瑞物管的統(tǒng)計，今年前7月，59家物企中有51家股價下跌，跌幅超5成的物企就有17家。

??“跟公司個體的基本面關系不大，就是行業(yè)的普跌?！币患颐駹I上市物企的內部人士還記得7月份帶崩物業(yè)板塊的幾個重要事件，“首先是因為幾只地產股和物業(yè)股被剔除出恒生指數(shù)，物業(yè)股普遍跌了一波。”

??6月30日盤后，香港恒生指數(shù)有限公司發(fā)布最新指數(shù)調整公告，世茂集團、佳兆業(yè)集團、彩生活服務集團、融創(chuàng)中國、中國恒大、恒大物業(yè)、中國奧園、奧園健康等8只股票被剔除。隨后的一個交易日——7月4日，物業(yè)板塊應聲下行，此后持續(xù)陰跌，直到7月27日碧桂園宣布配股融資約28億港元，當天碧桂園服務即下跌約22%，其余物業(yè)股紛紛跟跌。

??地產未企穩(wěn)信心難恢復

??“6月份地產銷售環(huán)比雖然有所回暖，但離市場對復蘇的期待還有較大距離?！?/p>

??林朗認為，相較于一些獨立事件，整個地產開發(fā)行業(yè)的下行，以及由此引發(fā)的對物企成長性、現(xiàn)金流安全等問題的擔憂才是物業(yè)板塊低迷的核心因素?！爸按蠹乙恢庇X得政府會有相當力度的托底手段來拯救出險房企，年初就開始期待，一直到7月份，都沒有看到太重磅的政策出臺，關于政策的預期也落空了?！?/p>

??中泰證券具體分析了地產開發(fā)行業(yè)景氣度下降對物業(yè)行業(yè)的影響。包括，當前銷售面積與竣工面積剪刀差依然未填補，由于融資持續(xù)收緊，施工進度或低于預期，導致竣工低于預期，從而減緩行業(yè)在管面積增量的增速。以及，地產行業(yè)銷售持續(xù)萎靡，也將影響圍繞開發(fā)商相關的非業(yè)主增值服務的業(yè)務拓展及收入。

??近半個月，資本市場對于民營物企獨立性問題的關注熱度直線上升。7月22日，恒大物業(yè)披露134億元存款質押被相關銀行強制執(zhí)行事項的初步調查結果，坐實了市場對其為母公司輸血的猜測。7月31日，金科服務干脆直接宣布將為控股公司提供15億元借款?！巴顿Y者很擔心物業(yè)公司會不會變成母公司的現(xiàn)金流工具?！绷掷时硎尽?/p>

??包括花旗、中信證券在內的機構也表示，短期而言，投資者關注物業(yè)行業(yè)的資產負債表及經(jīng)營現(xiàn)金流多于盈利表現(xiàn)，物企需要在戰(zhàn)略、業(yè)務和人事考核等方面充分證明自身的獨立性。

??在碧桂園發(fā)布配股公告的當天下午，碧桂園服務就緊急召開了投資者電話會議。會上，管理層強調，作為一個有良好現(xiàn)金流造血能力的頭部輕資產型企業(yè)，碧桂園服務是不需要犧牲來填坑的，也不會成為下一個恒大物業(yè)，并表示該公司與兄弟企業(yè)之間的財務是獨立的，關聯(lián)房企資金占用的問題不會在其身上發(fā)生。

??碧桂園服務首席財務官黃鵬透露，目前該公司與碧桂園之間的關聯(lián)交易占比并不高，碧桂園的經(jīng)營狀況對其影響比較小，預計2022年來自兄弟公司的收入占比大概在5%，利潤占比低于5%。

??“投資者目前最擔心的就是物企會被地產影響，所以我們今年打算凸顯公司與地產的關聯(lián)度很低，來自地產母公司的管理面積目前已經(jīng)不到10%了?！鄙鲜雒駹I上市物企內部人士表示。

??而從林朗的角度看，關聯(lián)交易也不應該一棒打死，“有母公司的業(yè)務為什么不做？公平合理的交易，市場一定是支持的?！蓖顿Y者目前看空物業(yè)板塊，底層邏輯在于看不到地產復蘇的明確信號。“這個時候，作為企業(yè)，只能是先做好自己的基本面，至于資本市場信心的恢復，還要看未來幾個月地產行業(yè)的銷售數(shù)據(jù)?！?/p>

相關知識

行業(yè)估值觸底 龍頭房企打響股價保衛(wèi)戰(zhàn)
SOHO高位套現(xiàn)195億 老潘戰(zhàn)略性“撤退”韭菜誰當？
地產股跌了，意味著什么？
房企，開始大撤退！
索菲亞股價一個月大跌37%
物管行業(yè)收并購金額已超2020年全年，房企物管前途分化
兩次減持獲得資金68億,融創(chuàng)撤退金科股份,還是“野蠻人”嗎
2021年一季度百強房企近半市值下跌 龍頭、強運營房企迎來機會
物企配股潮下的資本局 18家“套現(xiàn)”182億
透市|房企、物企的配股融資“盛宴”引來誰的嘆息？