原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

3秒能做什么？

背一個(gè)單詞？用5G下載一部超清電影？或是賣(mài)出210套房子！

沉寂的亦莊限競(jìng)房市場(chǎng)很久沒(méi)有爆款項(xiàng)目推出了，當(dāng)雅居樂(lè)在京首個(gè)項(xiàng)目京華雅郡210套房源3秒售罄的消息傳出時(shí)，一時(shí)激起千層浪。

4月30日京華雅郡案場(chǎng)實(shí)景

隨后房小評(píng)收到無(wú)數(shù)條關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的留言和詢(xún)問(wèn)，歸結(jié)起來(lái)有四類(lèi)：

“這個(gè)項(xiàng)目還能買(mǎi)到么？”

“現(xiàn)在買(mǎi)會(huì)不會(huì)買(mǎi)貴了？”

“為什么不帶精裝單價(jià)還那么高？”

“產(chǎn)品怎么樣？”

顯然，這些發(fā)問(wèn)的網(wǎng)友并非都去過(guò)項(xiàng)目，而是被熱銷(xiāo)新聞吸引而來(lái)。

是否要“追漲”京華雅郡？房小評(píng)為此實(shí)地踩盤(pán)，解答網(wǎng)友疑問(wèn)，附贈(zèng)四條建議，以供參考。

千萬(wàn)別當(dāng)真

京華雅郡作為亦莊河西區(qū)第一個(gè)打造89平米三面寬產(chǎn)品的限競(jìng)房，市場(chǎng)關(guān)注度頗高。

據(jù)說(shuō)開(kāi)盤(pán)前，項(xiàng)目光客戶(hù)小訂就收了不下500組。

4月29日，京華雅郡完成814套房源預(yù)售取證，并于4月30日開(kāi)盤(pán)線(xiàn)上選房，首期推出6＃、10＃、11＃三棟樓，共計(jì)210套房源。

面向500組小訂客戶(hù)只推210套房源，這讓房小評(píng)想起了2011年搶小米第一代手機(jī)時(shí)，那種排隊(duì)搶購(gòu)才有機(jī)會(huì)買(mǎi)到的饑餓營(yíng)銷(xiāo)。

于是，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，“3秒售罄”的消息不脛而走。

可截至5月26日，在北京市住建委網(wǎng)站上，京華雅郡顯示已預(yù)訂房源數(shù)量只有55套。

“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天89平米三面寬戶(hù)型賣(mài)得最好，五一期間我們又加推了9號(hào)樓?！睋?jù)悉，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天10、11號(hào)樓89平米三面寬戶(hù)型銷(xiāo)售最快，而6號(hào)樓134平米大戶(hù)型和11號(hào)樓80平米東西向戶(hù)型還有未售房源。

房小評(píng)計(jì)算了一下，即便6、9、10、11號(hào)樓都售罄，項(xiàng)目也還有556套可售房源，不用擔(dān)心買(mǎi)不到。

咱不能看到“3秒售罄”就當(dāng)真，咱不能輸。（傲嬌臉）

讓優(yōu)惠飛一會(huì)兒

“項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有99折和5000元優(yōu)惠，現(xiàn)在都沒(méi)有了。而且460萬(wàn)的89平米三面寬戶(hù)型未來(lái)要賣(mài)到480萬(wàn)以上?！?/p>

京華雅郡銷(xiāo)售的一席話(huà)不免讓熟悉亦莊樓市的買(mǎi)房人心生疑惑：項(xiàng)目何來(lái)漲價(jià)底氣？

要知道四環(huán)外的臨鐵限競(jìng)房電建·洺悅灣的均價(jià)才54715元/平米，而且還是全裝修交付。京華雅郡在五環(huán)外都快到六環(huán)了，距離地鐵超過(guò)5公里，如果沒(méi)有優(yōu)惠，5萬(wàn)多的價(jià)格真的勸退。

價(jià)格從來(lái)都是隨著市場(chǎng)而變的。

“京華雅郡首次開(kāi)盤(pán)去化不到120套。89平米戶(hù)型開(kāi)盤(pán)當(dāng)天確實(shí)賣(mài)得不錯(cuò)，但之后加推的9號(hào)樓賣(mài)得并不快，到現(xiàn)在也就成交了20多套?！敝苓吀?jìng)品項(xiàng)目銷(xiāo)售的“爆料”，讓還沒(méi)出手的客戶(hù)吃下一粒定心丸。

同樣的三面寬戶(hù)型加推，為何沒(méi)能延續(xù)熱銷(xiāo)的節(jié)奏？競(jìng)品項(xiàng)目銷(xiāo)售替買(mǎi)房人算了筆帳。

京華雅郡首次開(kāi)盤(pán)買(mǎi)房人享受99折＋5000元優(yōu)惠，以5.1萬(wàn)／平米均價(jià)計(jì)算，89平米戶(hù)型總價(jià)不到450萬(wàn)元。

但沒(méi)了折扣和優(yōu)惠，總價(jià)要多出近5萬(wàn)元。而且樓層位置好的89平米戶(hù)型，總價(jià)要到460-470萬(wàn)元。

在亦莊，460-470萬(wàn)元這個(gè)總價(jià)的限競(jìng)房項(xiàng)目，很多都是精裝修交付，而京華雅郡是毛坯交付。

此外，京華雅郡首次開(kāi)盤(pán)推出的10、11號(hào)樓以及加推的9號(hào)樓都是南向臨街的戶(hù)型。

“不帶精裝修，而且還臨街?！币晃环艞壻?gòu)買(mǎi)京華雅郡的買(mǎi)房人坦言，470萬(wàn)元都能買(mǎi)到周邊項(xiàng)目樓王的位置了，在這里只能買(mǎi)到客廳和兩個(gè)臥室都臨馬路的房子。

買(mǎi)房人對(duì)項(xiàng)目的疑慮最終體現(xiàn)在了成交上，“3秒售罄”的京華雅郡開(kāi)始降速。

當(dāng)市場(chǎng)不好時(shí)，優(yōu)惠才有用武之地。

等不來(lái)的大降價(jià)

近幾年北京限競(jìng)房集中供地和市場(chǎng)變化讓開(kāi)發(fā)商如履薄冰，稍有不慎就會(huì)陷入零利潤(rùn)，甚至賠錢(qián)賣(mài)的境地。

從拿地時(shí)間上看，京華雅郡比亦莊在售的四個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目拿地晚了1-2年，41.3%的溢價(jià)率和39625元／平米的樓面價(jià)又是區(qū)域拿地成本最高的。

雖然該地塊銷(xiāo)售限價(jià)比之前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目有接近1500元／平米的提升，但了解亦莊住宅市場(chǎng)的買(mǎi)房人都清楚，在售項(xiàng)目中不乏單價(jià)4.6萬(wàn)元／平米左右的產(chǎn)品，就連和悅?cè)A錦，都給出了不小的優(yōu)惠力度。想要通過(guò)這部分價(jià)格差賺利潤(rùn)，難度很大。

拿地成本高企的同時(shí)，雅居樂(lè)的融資成本也不低。

據(jù)雅居樂(lè)2019年年報(bào)顯示，其年內(nèi)融資成本為7.10%，同比增長(zhǎng)約10%，總借款成本已達(dá)70.79億元，同比增加40%。其中永續(xù)債規(guī)模達(dá)135.6億元，比2018年末增加52.3億元。

一位證券分析人士表示，永續(xù)債融資成本比一般債務(wù)要高。

地拿貴了，融資成本又高，再加上11個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期，京華雅郡5.1萬(wàn)元／平米的價(jià)格再向下的空間已經(jīng)十分狹小。

寄希望于京華雅郡降到金隅學(xué)府或者中國(guó)鐵建國(guó)際公館的單價(jià)再出手的買(mǎi)房人，建議趁早去買(mǎi)那兩個(gè)項(xiàng)目。

亦莊河西區(qū)該怎么選？

亦莊河西區(qū)一共6個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，其中5個(gè)已經(jīng)入市，總共5326套房源。

在京華雅郡之前入市的4個(gè)項(xiàng)目中，只有130平米以上戶(hù)型的產(chǎn)品才擁有3面寬，總價(jià)都在650萬(wàn)元以上。

大量同質(zhì)化的剛需產(chǎn)品不但現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)慘烈，未來(lái)進(jìn)入存量房時(shí)代，同樣價(jià)格難有大起伏。

作為區(qū)域內(nèi)相對(duì)匱乏的剛改產(chǎn)品，京華雅郡89平米三面寬戶(hù)型在現(xiàn)階段，以及未來(lái)二手房交易中都有一定的稀缺優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于剛改家庭而言，多一間南向臥室和雙衛(wèi)的配置，對(duì)居住和生活品質(zhì)的改善比較直接。

從目前樓市的熱銷(xiāo)項(xiàng)目來(lái)看，此類(lèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)已成為新的趨勢(shì)。

據(jù)業(yè)內(nèi)消息，亦莊河西區(qū)最后一個(gè)入市的港中旅限競(jìng)房項(xiàng)目，將推出170平米大平層戶(hù)型，以及130平米四居產(chǎn)品，加速向改善需求靠攏。

接連推出限競(jìng)房項(xiàng)目的亦莊，小戶(hù)型產(chǎn)品已經(jīng)供大于求，而亦莊金茂府、紫禁壹號(hào)院等改善項(xiàng)目的總價(jià)全部都在千萬(wàn)元以上，中間出現(xiàn)的斷層成了藍(lán)海。

未來(lái)區(qū)域從剛需到剛改和改善的購(gòu)買(mǎi)力釋放，以及區(qū)域改善產(chǎn)品的稀缺性決定了此類(lèi)89平米三面寬戶(hù)型的市場(chǎng)前景。

對(duì)于有意購(gòu)買(mǎi)京華雅郡的購(gòu)房人，建議首選89平米三面寬戶(hù)型或更大的134平米戶(hù)型。

需求至上，順應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品才有想象空間。

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