爬坡吧！房企③| 美的置業(yè)丟掉了“野心”

來源：智能家居時(shí)間：2023-03-29 10:50

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

美的置業(yè)最有意思的地方是

優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都很明顯

跌落千億陣營之后

美的置業(yè)迎來了新一輪的爬坡挑戰(zhàn)

2023-3-28

千億的位子還沒坐熱，美的置業(yè)就遭遇了失意“滑鐵盧”。

昨天，美的置業(yè)召開2022年業(yè)績(jī)會(huì)。作為民營陣營中少有的“示范房企”和過去多年行業(yè)的“黑馬”企業(yè)，美的置業(yè)交出了一份銷售額和歸母凈利雙雙腰斬、多項(xiàng)指標(biāo)不同程度下滑的成績(jī)單，表現(xiàn)不及市場(chǎng)預(yù)期。

這是一家優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都很明顯的房企。

2018年實(shí)現(xiàn)港股上市、2019年躋身千億陣營，美的置業(yè)一路順風(fēng)順?biāo)?，顯示了較強(qiáng)的爬坡能力。

但2022年是一道分水嶺，千億之后的美的置業(yè)在結(jié)束“高光表現(xiàn)”之后，迎來了行業(yè)新一輪爬坡進(jìn)程中的最大挑戰(zhàn)。

被腰斬和吃掉的“利潤”

“我們?cè)趥鶆?wù)方面保持健康，沒有任何一筆錢出現(xiàn)違約，同時(shí)去年還有適當(dāng)?shù)挠?，這兩方面非常不容易?！?

這是美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂在2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上給出的自我點(diǎn)評(píng)。

但投資者們顯然不想認(rèn)賬，這是為何呢？

具體來看，營收利潤上，美的置業(yè)2022年全年錄得營業(yè)收入736.31億元，同比基本持平；毛利113.06億元，同比減少16.22%；凈利潤35.77億元，同比減少32.55%。其中歸母凈利潤17.26億元，同比減少53.88%。

736.31億的營收里凈利潤不到35.77億，凈利潤率約4.8%，盈利水平在去年行業(yè)許多房企出現(xiàn)虧損的環(huán)境下還算可以。

但其實(shí)美的置業(yè)在挽救利潤上做了一些“手腳”。

比如大幅削減行政開支，下降約36.42%至21.50億，又將約25.90億融資成本全部利息資本化，但其他收入及其他虧損凈額同比下降約60.73%至約3.51億，融資活動(dòng)匯兌虧損凈額約為4.84億。

一番操作下來，才勉強(qiáng)守住利潤，但公司股東到手利潤只有可憐的17.26億，少數(shù)股東應(yīng)占利潤為18.50億，少數(shù)股東分食了過半利潤。

這是差點(diǎn)連湯都沒得喝了，于是砸場(chǎng)子的來了。

業(yè)績(jī)會(huì)后，美的置業(yè)股價(jià)已連續(xù)兩個(gè)交易日下跌。

無奈的合作開發(fā)“反噬”

2022年，美的置業(yè)在拿地動(dòng)作上不是一塊地都沒敢拿，而是象征性的只拿了一塊地。

其余的精力美的置業(yè)花在了推動(dòng)已有合作項(xiàng)目的選擇性收購和退出上。

管理層對(duì)此解釋稱：

“在土儲(chǔ)方面主要是根據(jù)現(xiàn)在存量的土儲(chǔ)做了改善，新增土儲(chǔ)主要是對(duì)現(xiàn)在存量的土儲(chǔ)做了一些換倉。”

但在地產(chǎn)財(cái)富會(huì)看來，這其實(shí)是合作開發(fā)“反噬”的效應(yīng)。

去年，美的置業(yè)對(duì)于量級(jí)高城市的土儲(chǔ)，增加了股權(quán)比例的收購，提升權(quán)益；對(duì)于量級(jí)差城市的土儲(chǔ)，果斷地從合作項(xiàng)目中退出。

具體而言，美的置業(yè)將9個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例提升至100%，同時(shí)退出了柳州、九江、岳陽、大理等城市的合作項(xiàng)目。

事實(shí)上，美的置業(yè)這些動(dòng)作非常有針對(duì)性，交易多為項(xiàng)目合作方，且為出險(xiǎn)房企或者資金面較為緊張的房企，如金科、融創(chuàng)等。

因此，這實(shí)際是一種被動(dòng)行為，為了防止因關(guān)聯(lián)項(xiàng)目牽扯到出險(xiǎn)房企的漩渦中，必須及早進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)切割。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上行階段，合作開發(fā)曾是撬動(dòng)千億規(guī)模的利器，但如今不少合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)隨暴雷房企的增多而被放大，成為爬坡路上的一道“隱形阻力”。

這是一種反噬，也不失為明哲保身之策。

融資開閘中的先發(fā)優(yōu)勢(shì)

近兩年，“背靠大樹好乘涼”成了不少央國企逆勢(shì)爬坡中最顯著的優(yōu)勢(shì)，不少民企更是眼睜睜看著身旁的央國企嗖的一聲從身旁劃過。

雖身為民企，但美的置業(yè)同樣具備這樣的優(yōu)勢(shì)條件。

截至2022年末，銀行借款、境內(nèi)公司債券分別占有息負(fù)債的58%、28%，且沒有境外美元債，不受美元加息的影響。

同時(shí)，2022年全年，其融資成本同比下降了20個(gè)基點(diǎn)至4.62%，接近央國企融資成本。而作為當(dāng)前仍在債務(wù)方面保持著零違約的民營開發(fā)商，美的置業(yè)2022年還獲得了監(jiān)管層的大力支持，發(fā)債額逆勢(shì)增加了20億元。

特殊的行業(yè)背景下，銀行不會(huì)無緣無故借出任何一筆錢。

尤其對(duì)民企融資本質(zhì)上保持著謹(jǐn)慎和克制。

但為何美的置業(yè)不僅去年初成為首家中票發(fā)行成功的民營房企，還數(shù)次出現(xiàn)在融資開閘中，得到像龍湖一樣的政策傾斜與融資支持呢？

這其實(shí)離不開美的置業(yè)強(qiáng)大的大股東背景。

美的置業(yè)背后的是全球最大空調(diào)制造商之一、有著“家電茅臺(tái)(600519)”之稱的美的集團(tuán)(000333)。這是支撐美的置業(yè)在行業(yè)下行狀況下依舊能夠融到便宜錢，依舊保持資產(chǎn)負(fù)債表和基本盤總體穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。

“在股東對(duì)支持下，我們的幾次發(fā)債基本上都能順利發(fā)行，尤其是在中債增提供了擔(dān)保的中票發(fā)行中，有25億是大股東提供了反擔(dān)保?！?

美的置業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上毫不避諱的表示融資成本下降、發(fā)債逆勢(shì)增長(zhǎng)離不開股東在背后的支持。

大股東也撐起了美的置業(yè)強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表。截至2022年末，美的置業(yè)凈負(fù)債率下降至43.9%，現(xiàn)金短債比為1.60，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至68.2%，邁入綠檔。

丟掉野心“定向收縮”

在外界看來，美的置業(yè)本該利用自身優(yōu)勢(shì)抓住機(jī)遇彎道超車，但其卻在本次業(yè)績(jī)會(huì)上顯現(xiàn)出對(duì)規(guī)模的極低欲望。

對(duì)于后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂定了個(gè)基本原則——

“追求各個(gè)指標(biāo)良性、健康，不是簡(jiǎn)單地規(guī)模擴(kuò)張”。

這背后其實(shí)是“野心”向現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)，是美的置業(yè)在拿地、成本以及城市層面的多維“定向收縮”。

一方面，美的置業(yè)看到業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的乏力。

2022年，美的置業(yè)合同銷售額同比下滑42.22%，為792.4億元，與此前定下的1400億元銷售目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

另一方面，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)缺乏信心的美的置業(yè)22年明顯開始了業(yè)務(wù)收縮。

拿地上，去年公開市場(chǎng)美的置業(yè)近乎“消失”，僅增加了上海一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于未來拿地，管理層則表示，“將根據(jù)每個(gè)城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨，對(duì)土地的研判上更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開花。”

成本上，則充分“節(jié)流”，延續(xù)很多房企“刀刃向內(nèi)”的做法。地產(chǎn)財(cái)富會(huì)發(fā)現(xiàn)，21年底，美的置業(yè)還有14908名員工。但22年底僅剩11159名。這意味著，過去一年，美的置業(yè)優(yōu)化了超過了四分之一的員工。同時(shí)，員工福利開支同比減少19.38%。