曾經(jīng)風(fēng)光無限的港資地產(chǎn)巨頭，如今也扛不住市場壓力，開始虧錢了。

近期，多家港資房企披露2024年半年度業(yè)績，盈利均呈下滑或虧損狀態(tài)。作為香港最大地產(chǎn)商之一，長實(shí)集團(tuán)上半年收入與利潤雙下滑，其中收入220.08億港元，同比下降10.55％；股東應(yīng)占溢利86.03億港元，同比下降16.7％。

另一大港資地產(chǎn)巨頭，恒基兆業(yè)2024上半年虧損6900萬港元，比去年上半年1800萬港元虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。香港置地上半年歸屬母公司凈利潤為-8.3億美元，虧損面亦擴(kuò)大。

港資商業(yè)地產(chǎn)“大哥”恒隆地產(chǎn)，上半年?duì)I業(yè)收入同比增長16.7％至61億港元，但凈利潤大跌56％至10.6億港元。收租“龍頭”太古地產(chǎn)也不例外，其上半年股東應(yīng)占溢利17.96億港元，同比減少19％。

九龍倉旗下兩家上市平臺(tái)，九龍倉集團(tuán)和九龍倉置業(yè)2024上半年分別虧損26.73億港元、10.52億港元；一改去年同期盈利6.96億港元與18.05億港元的局面。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力還是蔓延至了港資地產(chǎn)商。是收縮內(nèi)地投資還是伺機(jī)抄底？港資地產(chǎn)商內(nèi)部出現(xiàn)了不同的選擇。不同于李嘉誠拋售與撤離內(nèi)地的投資策略，太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等港資地產(chǎn)商表示，長期仍看好內(nèi)地市場，并將繼續(xù)加大內(nèi)地投資。

業(yè)績集體下滑

港資地產(chǎn)商的業(yè)績正在集體下滑。

長實(shí)集團(tuán)2024年中期業(yè)績顯示，上半年度已確認(rèn)的物業(yè)銷售收入46.35億港元，同比大幅下降48％，但還是賺到了86.03億港元凈利潤。這得益于長實(shí)集團(tuán)多次打折賣樓，上半年其先后打折銷售香港洪水橋項(xiàng)目、屯門飛揚(yáng)項(xiàng)目、廣東東莞海逸豪庭項(xiàng)目。其中，東莞海逸豪庭項(xiàng)目均價(jià)從高點(diǎn)的3萬多元／平方米降到1.4萬元／平方米，降幅超50％。

“由于過去一段時(shí)間集團(tuán)較少投得地皮，對上半年物業(yè)銷售下跌不會(huì)感到意外。在多變的環(huán)球營商環(huán)境和地緣政治狀況以及高利息環(huán)境的挑戰(zhàn)下，這是一份很不錯(cuò)的業(yè)績。”長實(shí)集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅在業(yè)績會(huì)上說。

部分港資房企計(jì)提了大量減值撥備。香港置地上半年虧損額擴(kuò)大至8.3億美元，主要由于內(nèi)地發(fā)展物業(yè)一次性撥備2.95億美元。值得注意的是，近兩年，香港置地一改之前不緊不慢的步伐，在內(nèi)地布局明顯加快，尤其是在重慶和上海。

銷售收入下降的同時(shí)，占港資房企營業(yè)收入大頭的租金收入也在縮水。如恒隆地產(chǎn)位于香港島辦公樓組合收入下跌約14％；九龍倉置業(yè)旗下海港城和時(shí)代廣場的寫字樓部分，收入分別下跌2％、8％。多家港資房企財(cái)報(bào)顯示，因供應(yīng)過剩、需求不足等原因，香港寫字樓市場頗不景氣，租金收入有所降低。

在恒隆地產(chǎn)的營業(yè)收入版圖中，物業(yè)銷售收入為12.28億港元，物業(yè)租賃收入下降7％至48.86億港元。在物業(yè)租賃板塊，內(nèi)地業(yè)務(wù)收入下滑6％至33.38億港元，香港業(yè)務(wù)收入下滑8％至15.48億港元。內(nèi)地業(yè)務(wù)無疑是恒隆地產(chǎn)的核心所在。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的高端商場主要分布在上海、沈陽、無錫、武漢等城市。

恒隆地產(chǎn)對此表示，2024年上半年對香港而言別具挑戰(zhàn)。一方面，零售市場受消費(fèi)和旅游模式轉(zhuǎn)變沖擊；另一方面，辦公樓市場亦因供需失衡導(dǎo)致租金下行。

“雖然目前部分香港寫字樓、商場在以低價(jià)提高出租率，但空置率仍處在高位。”一位港資企業(yè)人士稱。

房地產(chǎn)行業(yè)下行大背景下，投資物業(yè)價(jià)值亦遭遇大縮水。

“復(fù)蘇停滯、拖低物業(yè)估值”，這是九龍倉置業(yè)給自己的2024年中總結(jié)。在計(jì)入投資物業(yè)重估減值后，九龍倉置業(yè)股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元；若剔除此因素，公司整體營收、盈利基本與去年同期持平。九龍倉置業(yè)認(rèn)為，投資物業(yè)公允價(jià)值大幅縮水，是公司上半年業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧的主要原因。

作為港資商業(yè)開發(fā)商“小弟”，瑞安房地產(chǎn)上半年股東應(yīng)占凈利潤不超1億元，而去年同期為6.18億元。瑞安房地產(chǎn)認(rèn)為，凈利潤下跌主因是報(bào)告期內(nèi)住宅竣工量下降，導(dǎo)致物業(yè)銷售確認(rèn)收入和利潤減少。雖然公司目標(biāo)是在今年下半年將武漢天地云廷三期住宅竣工并交付買家，但預(yù)計(jì)2024年住宅竣工整體水平將低于2023年同期。

罕見出現(xiàn)扭虧為盈的是新鴻基地產(chǎn)，2024上半年其股東應(yīng)占綜合溢利不超過8000萬港元，而去年上半年虧損2.88億港元。不過，這一溢利主要由于金融工具凈虧損減少，并非來自經(jīng)營層面的改善。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，部分港資房企業(yè)績出現(xiàn)下滑，主要是受內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，比如九龍倉、恒隆地產(chǎn)等業(yè)務(wù)收入70％來自內(nèi)地，新世界物業(yè)銷售額一半來自內(nèi)地。他預(yù)計(jì)，港資房企業(yè)績挑戰(zhàn)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，內(nèi)地業(yè)務(wù)收入占比越大，受到的影響越大。

收縮還是伺機(jī)抄底？

相比內(nèi)地房企已持續(xù)兩年多縮表，港資開發(fā)商在內(nèi)地所受沖擊才剛剛開始。受此影響，部分香港“老錢”在內(nèi)地的投資或?qū)㈤_啟放緩模式。

九龍倉集團(tuán)在過去幾年就停止了在內(nèi)地的拿地動(dòng)作，該集團(tuán)主席吳天海在中期業(yè)績會(huì)上表示，暫時(shí)未看到適當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)。今年初，新鴻基地產(chǎn)核心管理層上?？疾祉?xiàng)目之后，也已決定暫緩徐家匯中心的開發(fā)速度。

九龍倉置業(yè)在財(cái)報(bào)中表示，內(nèi)地正面對房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿和高庫存，以及消費(fèi)意欲減弱和儲(chǔ)蓄率上升等挑戰(zhàn)；香港方面，港元走強(qiáng)和金融狀況偏緊亦阻礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。集團(tuán)會(huì)繼續(xù)審慎理財(cái)，在經(jīng)濟(jì)逆境中把握機(jī)遇，提升業(yè)務(wù)表現(xiàn)。

恒隆地產(chǎn)則希望通過各種措施，數(shù)年后可將債務(wù)水平降至30％或以下。恒隆地產(chǎn)管理層認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)營商務(wù)必謹(jǐn)慎，并不是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

香港置地方面透露，其正在對其整體業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和商業(yè)物業(yè)進(jìn)行全面的戰(zhàn)略審查，預(yù)計(jì)將在2024年底前完成。有分析稱，此舉說明香港置地正在重新評估其發(fā)展戰(zhàn)略，不排除放緩腳步可能。

瑞安房地產(chǎn)則明確表示，考慮到內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍然疲弱，以及離岸貸款市場存在失衡，公司對近期業(yè)務(wù)前景保持謹(jǐn)慎態(tài)度，基于房地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)性可能仍維持緊張。公司將繼續(xù)審慎管理財(cái)務(wù)，采取最佳策略，以維持長期增長。

雖然李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場撤出，但在香港等地房地產(chǎn)依然加持。李澤鉅在長實(shí)集團(tuán)中期業(yè)績會(huì)上表示，香港市場的變化往往非常迅速，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，賭香港長期差的人通常會(huì)失望，因此長實(shí)集團(tuán)仍有興趣在香港參與新項(xiàng)目投標(biāo)。

隨著內(nèi)資房企遭遇資金壓力，一些老牌港資房企則積極把握時(shí)機(jī)，加碼內(nèi)地市場。上半年，九龍倉、太古地產(chǎn)、新世界發(fā)展、嘉里建設(shè)、嘉華國際等仍在內(nèi)地一線核心城市拿地?cái)U(kuò)張。從市場表現(xiàn)來看，上海、北京等城市豪宅市場走出獨(dú)立行情，利潤率仍很可觀。

恒隆地產(chǎn)透露，將在宏觀挑戰(zhàn)下重整增長動(dòng)力，多城市布局戰(zhàn)略正發(fā)揮有益作用，待市場信心回暖，理想業(yè)績將不難實(shí)現(xiàn)。

太古地產(chǎn)此前宣布千億港元投資計(jì)劃，到今年一季度時(shí)已有超370億港元投資內(nèi)地，投資區(qū)域集中于北京、上海、廣州等一線城市，同時(shí)仍在區(qū)域性潛力城市試水，如西安、三亞等。太古地產(chǎn)表示，會(huì)繼續(xù)在一線及新興一線城市物色項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇，在2032年前把內(nèi)地的總樓面面積增加一倍。

審時(shí)度勢，危中尋機(jī)，香港“老錢”的態(tài)度一定程度上代表著某些信心，它們的穩(wěn)定對內(nèi)地樓市和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定都很重要。

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