6月29日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司（下稱：萬科）發(fā)布公告稱同意將子公司廣州萬科企業(yè)有限公司將持有的廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司（下稱：廣州萬溪）50%股權(quán)以人民幣70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者（含30.4億元的預(yù)付溢價款）。

本次戰(zhàn)略投資者為由中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，深圳市綠景華城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司為首的七家公司共同委托中信信托有限責(zé)任公司發(fā)起的“中信信托?廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計劃”。

公告稱轉(zhuǎn)讓的同時將收回前期向廣州萬溪或廣信資產(chǎn)包提供的股東投入共計人民幣320億元，共計回籠390.4億元資金。交易完成后，廣州萬溪將由公司的全資子公司變更為持股50%的合營公司。

此次交易分為三步：首先為廣州萬科轉(zhuǎn)讓廣州萬溪50%的股權(quán)，收回前期股權(quán)投入40億元，獲得預(yù)付款溢價30.4億元；第二步為新股東將向廣州萬溪提供人民幣70.40億元的款項，由廣州萬溪用于向原股東償還部分原股東先期投放款。最后則是引入并購貸款置換原股東投入，協(xié)議簽署后，各方將發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，推動廣州萬溪向金融機(jī)構(gòu)申請預(yù)計額度不超過人民幣330億元的銀團(tuán)并購貸款。而并購貸款中249.6億元的部分，由廣州萬溪優(yōu)先用于向原股東償還同等金額的原股東先期投入。

交易完成后，廣州萬溪將不再被納入公司合并報表范圍。廣信資產(chǎn)包仍由公司負(fù)責(zé)操盤運(yùn)營，公司按股權(quán)比例仍享有廣信資產(chǎn)包的經(jīng)營收益。

三年前的“史詩級交易”

萬科與廣信資產(chǎn)包的交集要追溯到三年前，2017年6月29日，萬科旗下廣州萬溪以總價551億元通過現(xiàn)場公開拍賣成交獲得廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，溢價23.3%，被業(yè)內(nèi)成為“史詩級交易”。

焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞查詢顯示，廣信資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)位于廣州市核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地，其中約98%均位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)。

盡管推進(jìn)緩慢，廣信資產(chǎn)包的獲取對于萬科當(dāng)年在廣州的發(fā)展依意義重大。財報披露，在萬科摘得廣信資產(chǎn)包的2017年，公司在廣州市場的貨量僅有150.1萬方，并且這些土地大多位于黃埔、增城、南沙、白云等廣州核心城區(qū)的外圍區(qū)域。通過收購廣信資產(chǎn)包，萬科曾一舉獲得了211萬方廣州核心城區(qū)的稀缺土地及時補(bǔ)貨，充實(shí)了公司在廣州的土地儲備。

而在拿下該資產(chǎn)包后，萬科主動披露的信息屈指可數(shù)。焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞查詢發(fā)現(xiàn)，在2017年6月30日，萬科曾披露過競得公告。此后便是去年1月9日披露的的資產(chǎn)交割公告。彼時，萬科方面表示，公司目前已累計向破產(chǎn)清算組支付投資權(quán)益款及債權(quán)轉(zhuǎn)讓款201億元。

對于項目的實(shí)際進(jìn)展，能查詢到的信息也少之又少。越和花鳥魚藝大世界是廣信資產(chǎn)包里花地灣地塊的一部分，于17年底便發(fā)布了搬遷通知要求園藝區(qū)、雀鳥區(qū)等租戶在2020年1月23日全部搬遷完畢，萬科曾對外表示，預(yù)計2020年中完成芳村花鳥魚蟲批發(fā)市場的清退搬遷，可見單是清退工作就花了三年時間。

廣信資產(chǎn)包的遺留問題

廣信資產(chǎn)包部分用地歷史久遠(yuǎn)，涉及問題極為復(fù)雜，為超過20年的不良資產(chǎn)。公告中列舉了廣信資產(chǎn)包在經(jīng)營中的不確定性。 首先為權(quán)益可建設(shè)面積存在不確定性。核心資產(chǎn)花地灣地塊，其國有土地出讓合同的約定等與拍賣時評估報告陳述的權(quán)益可開發(fā)計算容積率建筑面積不一致。

同時，廣信資產(chǎn)包的訴訟和債務(wù)風(fēng)險仍待解決。截至目前，已完成1257宗歷史執(zhí)行案件的結(jié)案，但仍有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務(wù)待解決，金額約23.91億元。另外，截至目前，土地清收率達(dá)到46%。后續(xù)部分土地因涉及到與歷史融資單位的合作等問題尚未解決，土地清收時間暫無法確定。

萬科方面表示，戰(zhàn)略投資者在不良資產(chǎn)經(jīng)營、城市更新與改造等方面各有所長，有助于加速資產(chǎn)包盤活，進(jìn)一步提升廣信資產(chǎn)包價值。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示：廣信資產(chǎn)包規(guī)模龐大，消化和盤整起來需時漫長且錯綜復(fù)雜，對自身的資本消耗和拖累太大太久，引入戰(zhàn)投可以更好利用外部資源和財務(wù)杠桿來減輕自身現(xiàn)金流壓力，有利于該資產(chǎn)包的從容盤整，也會社會資本提供了分享不良資產(chǎn)盤整中的投資與獲利機(jī)會。

萬科此次引入七家戰(zhàn)投組成股權(quán)投資信托計劃，以基金的形式來參與廣信資產(chǎn)包的盤整，是一種將戰(zhàn)投方作為財務(wù)投資人的交易安排，有利于保證萬科在廣信資產(chǎn)包處置中的主導(dǎo)權(quán)。

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