比房價上漲更讓購房者擔心,2個“新麻煩”出現(xiàn),準備買房該關(guān)注

來源：智能家居時間：2020-07-21 14:19

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一般來說，當房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，由于住房供不應(yīng)求，房價不斷上漲，所以購房者關(guān)注的重點主要是如何才能買到房子，如何才能囤到更多房子，因為房子越多就代表財富越多。但是，當樓市處于調(diào)整和降溫的階段，人們關(guān)注的重點才慢慢開始回歸到房子本身，比如房屋質(zhì)量，居住舒適度，轉(zhuǎn)手變現(xiàn)的難易程度等等。

顯然，當前我們正處于后者。從2016年930調(diào)控算起，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了近4年時間，期間，國家調(diào)控“組合拳”頻出，從短期的“五限”手段到房地產(chǎn)長效機制，從“房住不炒”成為長期定位到“不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，房地產(chǎn)這把夜壺逐漸被束之高閣。面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的轉(zhuǎn)變，購房者的房價預(yù)期也出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)，對于買房問題變得越來越淡定和理性。

面對房地產(chǎn)調(diào)控的收緊，購房者買房意愿的下滑，尤其是各類融資渠道的收緊，作為房地產(chǎn)市場的重要主體之一，房企的日子并不好過，由此帶來的一些問題也開始不斷出現(xiàn)。比如，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2019年，全國共有528家房企發(fā)布了破產(chǎn)公告。截至7月17日，2020年全國已有306家房企發(fā)布了破產(chǎn)公告。再比如，不少房企開始面臨信用危機，由于債務(wù)暴雷而跑路的新聞并不少見。根據(jù)以往經(jīng)驗看，為了緩解問題和壓力，房企往往會直接或間接地把壓力轉(zhuǎn)移到購房者身上。因此，現(xiàn)階段，對于準備買房的購房者來說，與擔心房價再次上漲相比，未來3-5年，另外兩個問題可能更值得關(guān)注。

問題一，降標減配帶來的房屋質(zhì)量問題。

業(yè)內(nèi)一直把地價和房價比作是“面粉”和“面包”的關(guān)系，對于高價拿地的房企來說，無論房地產(chǎn)市場如何降溫，賠本賺吆喝的概率幾乎為零，只能說賺多賺少的區(qū)別了。過去兩三年，在高地價限制，限價政策抑制，融資渠道收緊的大環(huán)境下，房企普遍進入到了低利潤時代。

因此，為了降低開發(fā)成本，擴大利潤規(guī)模，越來越多的房企加入到了“降維復(fù)制”的行列，通過高周轉(zhuǎn)模式在全國各地生產(chǎn)雷同產(chǎn)品，最終使得住房產(chǎn)品出現(xiàn)了這樣或那樣的質(zhì)量問題。除了“降維復(fù)制”以外，不少房企也通過降標減配、縮短工期等方式實現(xiàn)利潤最大化。

比如，最近這兩年比較常見的精裝修縮水，買房前承諾裝修標準2000或3000元，入住后才發(fā)現(xiàn)樣板房與交付標準懸殊較大，各類品牌進口換國產(chǎn)，然后省下一筆支出。再比如，很多房企承諾層高可以達到3米，交房時可能變成2.8或2.9米，一般來說，層高每減少0.1米，造價就能減少2%，不過對于這一點，購房者常常都會忽略。除了這些問題，電梯、入戶大堂、園區(qū)綠化等簡配也十分常見。

實際上，早在兩年前，在海南舉行的博鰲房地產(chǎn)上，綠城管理集團總經(jīng)理李軍就經(jīng)公開表示，我一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質(zhì)量是最差的，維權(quán)潮會在這幾年出現(xiàn)。誰也不要笑話誰，接下來估計誰都逃不掉。

問題二，房企跑路或破產(chǎn)帶來的爛尾問題。

最近一兩年，央行多次啟動降準和降息等貨幣手段，但每次都明確了支持實體經(jīng)濟發(fā)展的目標，所以資金基本很難大規(guī)模直接流入房地產(chǎn)。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，如果沒有了大量資金的支撐，結(jié)果無異于“斷奶”、“斷糧”，嚴重了就有可能出現(xiàn)房企跑路或破產(chǎn)的風(fēng)險。

根據(jù)近兩年的樓市表現(xiàn)看，雖然破產(chǎn)、跑路等考驗主要發(fā)生在中小房企身上，但大型房企的壓力也不小，有的拿地更加理性和謹慎，有的已經(jīng)開始更名去地產(chǎn)化，有的則加大了兼并的節(jié)奏和步伐等等。

對于購房者來說，買一套房子，很可能是動用了六個錢包，或者做了好幾年的置業(yè)規(guī)劃，最后咬咬牙才下定了決心，所以買房這件事擱誰身上都不容易。一旦遇上房企跑路或破產(chǎn)，某種程度上就意味著遙遙無期的等待，甚至是內(nèi)心的長期煎熬。

比如，根據(jù)齊魯網(wǎng)報道，2016年，濟南某樓盤由于開發(fā)商資金鏈斷裂而爛尾，結(jié)果給1300多戶業(yè)主帶來了居住、子女升學(xué)等方面的難題，最終經(jīng)過了3、4年的協(xié)商后才有了交房的消息。其實，在筆者看來，如果開發(fā)商能夠承諾資金到位或者樓盤能夠找到靠譜的房企接盤，多久的等待都是值得的。但是，在現(xiàn)實生活中，往往并沒有這么容易解決。

其實，伴隨房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，不少房地產(chǎn)大佬早已開始收網(wǎng)撤退。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2013年開始，李嘉誠就開始不斷拋售資產(chǎn)，過去6年，累計拋售物業(yè)資產(chǎn)高達1300億。他曾直言不諱：“我一生的原則就是不會去賺最后一個銅板，賺最后那分錢要很小心”。

再比如，最近幾年同樣不斷拋售資產(chǎn)的潘石屹，如今已開始享受退休生活，平時做做木工，搞搞攝影。由此可見，房地產(chǎn)的確已經(jīng)告別了高歌猛進的階段，無論是對房企還是對購房者來說，現(xiàn)階段通過房地產(chǎn)賺大錢、賺快錢都沒有那么容易了。

基于以上兩大問題，筆者給出以下建議：

1、過去十多年，處在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代，無論大中小房企，普遍都能分得上一杯羹。但是，從短期調(diào)控到房地產(chǎn)長效機制，預(yù)計此次調(diào)控大概率是長期的。因此，告別了黃金時代的房企，如今更像是參加一場適者生存的馬拉松比賽，要想獲得更大的市場份額，除了要講究規(guī)模與實力，更要靠產(chǎn)品質(zhì)量說話。否則，一旦當買房人對產(chǎn)品失去信任，房企還能走多遠呢？除此之外，筆者認為，在經(jīng)濟高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的大背景下，土地財政并非長久之計，所以房企也應(yīng)盡早謀求多元化布局。

2、對于購房者來說，買房子和質(zhì)量維權(quán)都不是一件輕松的事情，為了避免不必要的麻煩，盡量做到以下三點：一是由于房地產(chǎn)普遍實行預(yù)售制，所以購房者應(yīng)避免盲目買房和貪圖小便宜，避開那些地段偏遠、口碑較差和中小房企開發(fā)的樓盤，即使是面對一些大型房企開發(fā)的樓盤，也要做到貨比三家，精挑細選。二是退一步來說，如果真的遇上跑路、破產(chǎn)、降標減配等現(xiàn)象，可通過法律途徑或求助相關(guān)部門，盡全力維護自己的權(quán)益。三是盡量買現(xiàn)房、準現(xiàn)房，品質(zhì)看得見，可以省去不必要的擔心。

總而言之，告別高歌猛進的階段，來到房住不炒的時代，伴隨住房產(chǎn)品逐步回歸居住的屬性，出現(xiàn)這樣或那樣的一些問題都是不可避免的現(xiàn)象。不過，在筆者看來，調(diào)整的過程當中，雖然會經(jīng)歷一個短暫的“陣痛期”，但從長遠來看，房地產(chǎn)的結(jié)果一定是喜劇。

那么，在買房過程中，你遇到過這兩個問題嗎？又是怎么解決的呢？歡迎評論區(qū)說說你的經(jīng)歷。

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