200輪舉牌50億成交華僑城重返上海灘里的多年蹉跎

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-23 08:03

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 成也上海灘，敗也上海灘，似乎沒有一個(gè)城市比上海更讓華僑城如此“愛恨交加”。

7月21日，上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)1宗宅地出讓，地塊吸引了建發(fā)、旭輝、金茂、華僑城、浦東金橋(600639,股吧)等房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過超200輪競(jìng)價(jià)，最終華僑城以總價(jià)50.01 億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)4.42 萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率19.07%。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該地塊東至誠(chéng)禮路，北至德淳路，出讓面積5.65萬(wàn)平方米，容積率2，建筑面積11.30萬(wàn)平方米，地塊起價(jià)42億元，樓面起價(jià)約3.71萬(wàn)元/平方米，住宅套數(shù)下限908。

上海唐鎮(zhèn)50億拿地

根據(jù)出讓文件，該地塊要求配建保障房建面占總住宅建筑面積的5%；并按出讓年限自持建筑面積不低于15%的住宅物業(yè)用于租賃。經(jīng)過測(cè)算，該地塊扣除15%自持面積后，地塊可售部分樓板價(jià)達(dá)到5.20萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，倘若單從成交總價(jià)來(lái)看，這次的攬金規(guī)模似乎無(wú)法與動(dòng)輒百億的土拍相比。但值得注意的是，華僑城拿下的這宗地，實(shí)際已創(chuàng)下了浦東唐鎮(zhèn)板塊樓面單價(jià)新紀(jì)錄，也將上海外環(huán)外地價(jià)推上了一個(gè)新的臺(tái)階。

據(jù)了解，目前該地塊周邊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在6.8～7.8萬(wàn)元/平方米之間。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，華僑城此番拿下的地塊，日后入市均價(jià)應(yīng)該會(huì)在7萬(wàn)元/平方米左右，可以獲得較為穩(wěn)定的利潤(rùn)，沒有太大壓力。

“華僑城如今在上海沒有太多土儲(chǔ)，這意味著將要淡出市場(chǎng)，所以必須要及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。但自持15%租賃的問題，其實(shí)也比較難處理，因?yàn)樾枰L(zhǎng)時(shí)間的租賃運(yùn)營(yíng)，可能會(huì)壓一部分的投資資金和時(shí)間，需要一定的時(shí)間成本去回本”，盧文曦進(jìn)一步分析。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱年報(bào)得知，華僑城2019全國(guó)累計(jì)土儲(chǔ)總占地面積為2463.50萬(wàn)平方米，總建筑面積4605.09萬(wàn)平方米，剩余可開發(fā)建筑面積2533.02萬(wàn)平方米。其中，上海區(qū)域累計(jì)土儲(chǔ)總占地面積43.37萬(wàn)平方米，總建筑面積80.20萬(wàn)平方米，剩余可開發(fā)建筑面積24.08萬(wàn)平方米，各項(xiàng)占比均低于1%。

值得一提的是，華僑城拿下的唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北D-04-06地塊并非第一次掛牌出讓，早在2016年7月，該地塊就曾公開掛牌，但最后被撤銷處理。如今地塊再度掛牌，起始價(jià)上漲了17億元。

而此前，唐鎮(zhèn)上一次拍賣住宅用地（不含城中村改造項(xiàng)目地塊）也已經(jīng)是五年前，由大名城(600094,股吧)斥資50.76億元拿下兩幅，其中，編號(hào)為D-03-05a地塊的樓板價(jià)為2.79萬(wàn)元/平方米，另一宗D-04-07地塊樓板價(jià)則為2.96萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率均超60%。

蘇河灣十年故事

談到華僑城與上海的故事，注定不缺那一年重金買入號(hào)稱是老上海最后一塊黃金寶地的上海蘇州灣地塊。

2010年2月，上海蘇河灣區(qū)域推出第一宗蘇河灣北岸東塊1街坊地塊，由于位置極佳頗受關(guān)注，一亮相便遭受各路房企百輪競(jìng)價(jià)搶占。最終，華僑城以高達(dá)5.28萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)將其收入囊中，成為當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。

這場(chǎng)看似“勝利的果實(shí)”并沒有終結(jié)，時(shí)隔半年后，華僑城再以大手筆連奪蘇河灣41、42號(hào)街坊兩地塊。根據(jù)相關(guān)透露，這兩宗地塊僅僅是土地成本就已經(jīng)高達(dá)88億元，華僑城無(wú)疑成為了當(dāng)時(shí)蘇河灣的最大“地主”。

然而這場(chǎng)風(fēng)光并不長(zhǎng)久，華僑城拿下的蘇河灣項(xiàng)目日后卻陷入了各種波折之中。先是由于層層審批與規(guī)劃無(wú)法取得進(jìn)展，地塊拖延開工長(zhǎng)達(dá)近兩年都未曾拿下建筑施工許可，隨之入市時(shí)間也一再地拖延并變更。

直到其中的蘇河灣1街坊地塊，被爆料出早已“搶工”，一時(shí)引發(fā)媒體猜測(cè)，巨額的利息成本使得華僑城必須以最快速度推進(jìn)項(xiàng)目，以確保減少更多額外的資金投入。

雖然最終關(guān)于上述違規(guī)施工的質(zhì)疑，被當(dāng)時(shí)華僑城官方否認(rèn)，可天價(jià)地王給華僑城帶來(lái)的高成本、高風(fēng)險(xiǎn)也使其一直面臨著虧本危險(xiǎn)。

不久，風(fēng)險(xiǎn)似乎成為了現(xiàn)實(shí)。?2012年9月，華僑城蘇河灣項(xiàng)目終于入市，據(jù)當(dāng)時(shí)媒體爆料，

公開發(fā)售的華僑城41街坊的22層住宅，總套數(shù)144套，銷售均價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，去化僅為5成，而這個(gè)入市價(jià)格已經(jīng)有所折扣，但成績(jī)并不算理想。

有資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，“當(dāng)年華僑城拿下該項(xiàng)目的區(qū)位并不具備優(yōu)勢(shì)，與其偏高端的規(guī)劃定位也有出入。因此，華僑城蘇河灣項(xiàng)目在耗費(fèi)了較長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)后，即便有收益，也損失了一部分成本?！?/p>

或許是不甘心，僅僅4年后，“蘇河灣”與“華僑城”又聯(lián)系在了一起。

2016年1月20日，華潤(rùn)華僑城聯(lián)合體以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地。該地塊位于蘇河灣地區(qū)，出讓面積為2.49萬(wàn)平方米，起始總價(jià)69.28億元，起拍樓板價(jià)約3.80萬(wàn)元/平方米，為商住辦用地。

同年7月26日，華僑城與華潤(rùn)置地共同設(shè)立兩家項(xiàng)目公司用以開發(fā)該地塊，其中，上海華合負(fù)責(zé)天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項(xiàng)目；而上海華筵負(fù)責(zé)開發(fā)蘇河灣項(xiàng)目44-01，46-01，46-02地塊。

彼時(shí)便有消息指出，蘇河灣中央公園地塊將會(huì)被打造成32萬(wàn)平方米的超大城市綜合體，建設(shè)以國(guó)際商務(wù)為主，兼顧文化、休閑、居住功能的中央活力區(qū)。并預(yù)計(jì)將建有200米高的標(biāo)志性辦公建筑、至少163套住宅以及統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的各類商業(yè)等。

由于想象與現(xiàn)實(shí)的分離，華僑城還未等到兌現(xiàn)，就起了撤退的心。2019年10月22日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城擬轉(zhuǎn)讓所持上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，底價(jià)約為47億元，上述兩家公司正是蘇河灣中央公園地塊的項(xiàng)目公司。

40多天后，賭王之女旗下的信德集團(tuán)宣布“接盤”，并以合計(jì)47.12億元競(jìng)價(jià)成為華僑城蘇河灣股權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)中的唯一競(jìng)價(jià)方，正式從華僑城手中拿下蘇河灣中央公園地塊。

最終，跌宕起伏于蘇河灣的十年，被華僑城親自畫上了句點(diǎn)。

而此次再度重返上海，華僑城百輪爭(zhēng)奪決心之下，是否能夠維持初心，還需靜待觀察。

（責(zé)任編輯：徐帥）