上市公司中報大幕終于落下，中國金茂的數(shù)據(jù)很搶眼，實現(xiàn)銷售、回款的 " 雙千億 "。

僅銷售額增幅這一項，就拿下了 TOP15 房企的第一位。

不過，漂亮的數(shù)據(jù)并沒有贏得資本市場的青睞。

從 8 月 25 日發(fā)布半年報，中國金茂股價卻又開始了新一輪下跌。答案可能就在金茂的半年報里。

兩年難逃 " 半年報魔咒 "

去年 8 月 29 日，中國金茂發(fā)布 2019 年中期業(yè)績報告：營收下降 33%，凈利上漲 12.7%。

港股市場對公司業(yè)績增速極其敏感，就在半年報發(fā)布次日，中國金茂跌幅高達 5.05%。第二天，股價繼續(xù)下跌 4%，股價探低到 4.10 港元。

今年半年報后，中國金茂股價再度持續(xù)走低，9 月 4 日的股價較近期高點回落 23%，已經(jīng)連續(xù)兩年難逃 " 半年報魔咒 "。

看看更加硬核的數(shù)據(jù)：

上半年，中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入約 120.97 億元，同比下降 18％，主要是由于城市和房地產(chǎn)開發(fā)項目以及酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入減少所致。

" 城市運營及物業(yè)開發(fā) " 確認了 99.2 億元，同比下滑 18.5%。其中，" 土地開發(fā) "38.9 億元，" 已竣工物業(yè)銷售 "60.4 億元。

也就是說，屬于 " 已經(jīng)交樓的銷售收入 " 只有 60.4 億元，這個數(shù)據(jù)又是同比下滑 40.9%。

上半年，中國金茂的合同銷售額達到 1028.7 億元，同比增長 31％，突破了上半年的 1000 億元大關(guān)。

表面上看，這個數(shù)據(jù)很漂亮，為半年業(yè)績的首次。

值得注意的是，作為衡量銷售額的一個重要指標——銷售均價，金茂今年上半年的這一數(shù)據(jù)是 1.88 萬元 / 平方米，同比下滑 14%，這個降幅在 TOP30 房企中位列第二。

這或許正是中國金茂 " 以價換量 " 的結(jié)果。

根據(jù)每月發(fā)布的銷售情況公告，今年 1 至 6 月，中國金茂單月平均銷售價格分別為 1.82 萬元 / 平方米、1.23 萬元 / 平方米、1.65 萬元 / 平方米、1.86 萬元 / 平方米、1.67 萬元 / 平方米、2.23 萬元 / 平方米。

二月份的均價為 18 個月以來的新低，僅六月份的銷售均價超過 2 萬元 / 平方米大關(guān)。

而 2019 年 1 至 6 月期間，有五個月銷售均價在 2 萬元以上，僅一個月均價低于 2 萬。

中國金茂 2019 年上半年銷售均價為 2.2 萬元 / 平方米，2019 年度全年銷售均價為 2.15 萬元 / 平方米。

放棄了高價，換來了銷售額的增長。但與此同時，中國金茂也失去了銷售均價第一的寶座。

去年這個時候，中國金茂以 2.19 萬元 / 平方米的平均售價，成為 TOP30 房企銷售均價最高的房企。

而今年上半年，中國金茂的銷售均價迅速跌至 TOP30 房企第六位，前面是融信、招商蛇口、綠城、金地、遠洋。

2 月底，中國金茂曾一次性拿出 2000 套房源，打 85 折，定向用于抗疫人員購買。

那個一貫以 " 高能級城市、高端精品、高均價 " 的 " 三高打法 " 馳騁地產(chǎn)江湖的金茂，在現(xiàn)實面前也開始打折跑量。

變魔術(shù)的 58 套房源

根據(jù)公告，今年上半年，中國金茂的利潤主要來自長沙，上海，北京和青島的幾個項目。

在長達 131 頁的半年報中，沒有找到深圳龍華金茂府的身影。

在幾份疑似 " 官宣 " 的稿子里，加塞了一個數(shù)據(jù)：

今年上半年，金茂府系產(chǎn)品代表深圳龍華金茂府熱銷 35.9 億

按照深圳市住建局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，截止到 9 月 4 日，龍華金茂府的銷售套數(shù)為 239 套。

去年 11 月底，龍華金茂府開盤，銷量一度是個謎。

有的說賣了 42 套，有的說賣了 161 套。

直到 12 月初，龍華金茂府在地下室停車場出了這么一張銷控表——

上面這份千呼萬喚始出來的銷控表，也僅僅列出了 1 棟 B 座、2 棟 AB 座、3 棟 AB 座的銷售情況。

這 242 套房源中，賣掉的數(shù)量是 150 套。

這張應(yīng)景的銷控表，在很大程度上是回應(yīng)外界對開盤去化率的質(zhì)疑。

不過，隨著時間的推移，這張表更多的問題浮出水面。

經(jīng)過仔細核對，至少有 58 套房源在銷控表上顯示已經(jīng) " 售出 "，但是在住建局官網(wǎng)上（截至 2020 年 9 月 4 日）卻是 " 未售 " 狀態(tài)。

這 58 套房源分別是：

這份銷控表出現(xiàn)在去年 12 月初，也就是說，經(jīng)過了漫長的 9 個月，這 58 套房源奇跡般地從 " 售出 " 變?yōu)?" 未售 "。

奇怪的是，銷控表上走量很快的 2 棟 B 座 02 戶型，在住建局的官網(wǎng)上，大面積顯示 " 未售 " 狀態(tài)。

在龍華金茂府當時宣稱的 " 售出 150 房源 " 中，58 套占比近四成。如此大比例的 " 被退房 "，顯然說不過去。

難道是比蝸牛還要慢的備案速度，還是另有隱情？

0.7 億 / 套的豪宅賣給誰

貴為宇宙中心，龍華最貴的房子，會貴到什么程度？

龍華金茂府有三套頂樓單位 510 平方米，售價約 0.7 億元！

不過目前這三套房子仍是待字閨中。

能買得起 0.7 億元的房子，身家最起碼要十位數(shù)吧。住香蜜湖、深圳灣不香嗎，為什么要擠到剛需、白領(lǐng)扎堆的龍華？

富豪的圈子，剛需擠不進來；剛需的圈子，富豪也不愿意進去。

龍華金茂府最致命的錯誤，就在于在剛需的地方，硬生生地營造富豪的圈層，甚至是頂豪的圈層。

金茂花了大把大把銀子引進的華東師大在這里開一所附屬學校，姑且不論若干年后這所千里之外的名校能否在深圳開枝散葉（其實，之前這類失敗案例一大把），倒是周邊剛需樓盤的業(yè)主集體 " 高潮 " 了。

而龍華金茂府業(yè)主的孩子，大比例以后是要上私立貴族學校的。

所以，這所來自上海的名校，對業(yè)主們是加分項還是減分項，尚不得而知。

不過，地鐵、戶型倒是減分項。

龍華金茂府三面臨路，旁邊地鐵站帶來的高人流量降低了豪宅必需的低調(diào)品性。

雖然長在剛需地段，但是龍華金茂府一開始就屏蔽掉了剛需，主打大戶型。但是，除了 185 平方米的戶型帶保姆間外，其他都不帶，連 248 平方米的大戶型都沒有，完全不考慮土豪們有請保姆的需要？

金茂府既然挑破了龍華房價天花板，未來還有很長一段路要走。更何況，中國金茂下半年的財報，還要指望它貢獻白花花的銀子呢！

問題是，剛需搭六個梯子都夠不著；富豪也不一定看得上，費勁到這里 " 翻牌子 "。

那么，這 0.7 億 / 套的豪宅，究竟要賣給誰呢？

來源：陸家嘴

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