廣州樓市:內(nèi)行人已悄悄買入待漲,普通人現(xiàn)在才慌忙進(jìn)場(chǎng)

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-16 22:57

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔，您好！純投資，按照升值空間，廣州幾個(gè)區(qū)，天河區(qū)，海珠區(qū)，荔灣區(qū)，越秀區(qū)，黃埔區(qū)，南沙區(qū)，番禺區(qū)，增城新塘，根據(jù)您的分析按照升值速度和空間從大到小，怎么排序呢？我們接受總價(jià)450以內(nèi)。之前想著投資兼顧自住，后來想明白了，您說的對(duì)，投住應(yīng)該分開。所以現(xiàn)在只想著投資，但廣州太大了，還是無(wú)從下手。海珠區(qū)的恒大金碧花園怎么樣？5萬(wàn)多了，值得入手投資嗎？之前聽您推薦過金碧三期。

回答：你好。450以內(nèi)，考慮黃埔、海珠、番禺。金碧花園不錯(cuò)的，海珠一帶較知名的盤，不愁沒有接盤俠，可考慮。

提問：廣叔你好，增城碧桂園周邊別墅或住宅升值空間以及自住怎么樣？保利東江首府等大戶型很合意，這兩區(qū)域的價(jià)格與大小比較喜歡，有什么建議或者其他類似推薦？

回答：你好。別墅投資偏弱，保利東江首府次新，在江邊，就是離地鐵不是很近，自住+投資可以考慮。另外還可以看下：亞太新城亞太銀座、現(xiàn)代城市花園

提問：廣叔您好，我是小白，今天第一次提問，現(xiàn)在手上有150W存投資，住在廣州海珠區(qū)，請(qǐng)問中山的坦洲，廣州的南沙和增城哪個(gè)更有升值空間？或者您有什么好的建議？感謝您百忙之中回答問題

回答：你好。中山的機(jī)會(huì)不大。建議考慮黃埔科學(xué)城或者新塘，中長(zhǎng)期可考慮南沙。

提問：你好廣叔，廣州增城東江逸瓏灣20000元/平米適合投資不？還有200平毛胚作為出租投資如何？

回答：你好，投資不建議買面積太大的戶型，未來流動(dòng)性很差，現(xiàn)在主流戶型是90-120三房投資房產(chǎn)的套數(shù)遠(yuǎn)比面積重要，小戶型的租售比和投資回報(bào)率都要明顯優(yōu)于大戶型，而且房子越小漲的越快。在總預(yù)算不變的情況下，寧可買2套小戶型也別買1套大戶型，小戶型變現(xiàn)和抵押會(huì)更加的靈活，更能滿足你對(duì)流動(dòng)資金的需求。

買房投資核心還是房子本身的升值能力，而不是買房目的為了出租，同時(shí)還需要考慮接盤俠的問題。增城太遠(yuǎn)了，從現(xiàn)在的發(fā)展來看，很難跟廣州連起來。增城人口導(dǎo)入也非常困難，需要很久的時(shí)間。如果不能連起來，后期大概率跟東莞一樣，就是個(gè)環(huán)深衛(wèi)星城。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問700萬(wàn)的總預(yù)算，非豪四房，自住宜居，天河、黃埔、海珠、番禺有哪些比較突出的樓盤呢？

回答：你好，700萬(wàn)總價(jià)預(yù)算，非豪4房： 1、天河：盈彩美居、駿景花園的（3+1型的128.8、135）、中海康城 2、黃埔：新福港鼎峰、保利香雪 3、海珠：逸景翠園、羅馬家園 4、番禺：廣州雅居樂花園、劍橋郡佰利山、星河灣、瓏翠

提問：廣叔您好，目前是在松崗中海西岸華府兩房，準(zhǔn)備換一個(gè)3-4房，目前工作和生活在松崗沙井片區(qū)，光明片區(qū)也考慮，小朋友3歲，所以未來學(xué)位也必須考慮，想買一個(gè)首付250Ｗ內(nèi)110-120平的房子，目前看了滿京華云著151平四房，戶型喜歡，小區(qū)環(huán)境也喜歡，但是擔(dān)心大戶型有豪宅稅以后不好出手，您建議是否可以入手？另外您建議松崗沙井哪幾個(gè)樓盤？目前也在等萬(wàn)豐海岸城和光明金融街開盤，拿著現(xiàn)金等是否OK？因?yàn)殚_盤時(shí)間不確定，擔(dān)心第一搶不到房源，第二疫情原因?qū)е率稚犀F(xiàn)金貶值

回答：你好，既然是改善置換，板塊戶型學(xué)位都需要升級(jí)才對(duì)。松崗自住+投資并不推薦。海岸城和光明金融街可以繼續(xù)關(guān)注，但是同時(shí)在沙井和光明淘筍。沙井推薦西薈城和萬(wàn)科翡翠郡。

提問：廣叔你好本人男31歲，深圳做點(diǎn)小生意，目前30萬(wàn)子彈，年入40萬(wàn)左右，老家湖北谷城縣城石花小鎮(zhèn)一套宅基地自建精裝房產(chǎn)一套（帶點(diǎn)小菜園和花園）附近超市，小學(xué)初中高中步行10分鐘內(nèi)。近一年結(jié)婚，計(jì)劃婚后2年先和父母住老家，2年左右深圳100多萬(wàn)深圳首付買套房（深戶已在辦里），現(xiàn)在雙方父母年齡都還不大，將來20多年都還需要每年回老家，疫情2月讓本來不愿和父母同住的年輕人和雙方父母多少帶點(diǎn)同住下生活不便和沖突，現(xiàn)在決定把老家宅基地房產(chǎn)賣掉，在縣城同小區(qū)買2房和3房?jī)商追慨a(chǎn)分開住，父母離得近，后續(xù)在買深圳房子（聽說戶口遷出，無(wú)法繼承也賣不掉宅基地上房產(chǎn)）請(qǐng)廣叔支個(gè)招或其它計(jì)劃

回答：你好，老家沒有拆遷計(jì)劃，賣掉宅基地思路正確。盡量在戶口遷出之前出手。在縣城買房意義不大，沒有漲幅，變現(xiàn)困難。建議把子彈攢下來直接買深圳，或者先買武漢，用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)追大城市上車門檻。

提問：廣叔好，旅游地產(chǎn)值得投資嗎？為何？

回答：你好，這個(gè)買房坑，我還是要拉拉大家，旅游城市、文旅城房產(chǎn)到底能不能買？我們買房子一個(gè)很重要的判定就是這個(gè)區(qū)域后期能不能產(chǎn)生較多的接盤俠，就是說，有沒有人愿意為你后期兜底。我們一定要以始為終，在買房子的時(shí)候就要想好后期的接盤俠可能出現(xiàn)的畫像。但很明顯，旅游城市、文旅城項(xiàng)目其實(shí)大部分都是投資的需求，而且往往沒有學(xué)區(qū)沒有商業(yè)，很多人買了文旅的項(xiàng)目，后期想拋可能都沒有人會(huì)愿意接手，而且，對(duì)于一個(gè)三四線城市而言，人口其實(shí)是比較稀少的，想要把這個(gè)項(xiàng)目給運(yùn)營(yíng)起來，還是有比較大的難度的。

我經(jīng)常強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，就是買房的時(shí)候，地段所包含的資源一定比風(fēng)景更重要。很多人買房會(huì)跟我說，這邊有湖，這個(gè)樓棟是樓王，風(fēng)景很好等等，請(qǐng)記住，對(duì)于買房而言，選擇城市是第一位的，其次就是樓盤所在的版塊未來發(fā)展會(huì)怎么樣。你說你家里有礦，無(wú)所謂，一個(gè)城市來一套空關(guān)，如果你只是中產(chǎn)家庭，勸大家珍惜手上的現(xiàn)金。

提問：你好廣叔，我們現(xiàn)在準(zhǔn)備賣掉我們?cè)跂|莞的房子，賣了大概會(huì)到手500W，有貸款記錄，在深圳已經(jīng)有五年的社保了，現(xiàn)在想把房產(chǎn)置換到深圳，請(qǐng)問一下在蛇口那一帶有什么小區(qū)可以推薦的嗎？雍景灣和南海玫瑰三期，蛇口未來潛力怎么樣？能考慮不？

回答：你好。要知道蛇口擁有是市區(qū)內(nèi)最好的自然資源，有山有海，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，住宅也有更多大面積的豪宅，定位更明確，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片區(qū)。蛇口價(jià)格支撐性會(huì)很好。近幾年是深圳樓市價(jià)值重構(gòu)之年，有稀缺屬性的新盤被重新估值。南海玫瑰，山語(yǔ)海，中熙君南山，半島城邦都可以關(guān)注。

提問：你好廣叔，最近看了你對(duì)深圳市場(chǎng)的分析，對(duì)我?guī)椭艽?，我自己的情況是：預(yù)算總價(jià)在650萬(wàn)左右，定位小三房，我在科技園上班，小孩四歲了，需要考慮到學(xué)區(qū)的因素，結(jié)合你給的思路，我現(xiàn)在定位了南山區(qū)西麗，大學(xué)城板塊，現(xiàn)在關(guān)注了西林筑語(yǔ)等小區(qū)，寶安這邊重點(diǎn)關(guān)注了碧海，西鄉(xiāng)的盤，看了玉湖灣、潤(rùn)恒尚園幾個(gè)小區(qū)，但是考慮到飛機(jī)噪音因素，很猶豫，龍華這邊重點(diǎn)看了上塘和紅山，關(guān)注了金地上塘道，和潛龍曼海寧兩個(gè)小區(qū)，結(jié)合上述情況，想聽聽廣叔的建議，這幾個(gè)區(qū)域哪個(gè)更有潛力？還是在科技園附近買個(gè)小兩房？盼望廣叔的回復(fù)。

回答：你好，西麗和大學(xué)城板塊上一輪漲幅不錯(cuò)，但現(xiàn)在的價(jià)格有點(diǎn)透支。這個(gè)片區(qū)保值，沒有什么值得期待的利好，如果是純自住，很方便，如果你想兼顧投資，做好跑平大勢(shì)的準(zhǔn)備。前海寶中碧海都有飛機(jī)噪音，目前沒有因?yàn)樵胍粽蹆r(jià)的，逆勢(shì)增長(zhǎng)，領(lǐng)漲板塊投資角度首選寶安，次選龍華。

提問：你好廣叔，最近在為買房的事苦惱，我們家庭情況是我和我老公均有過貸款記錄，現(xiàn)在我的名下有一套17年入的深圳寶安滿京華云曉旁的雅樂居42平小兩房。因?yàn)槊髂甏蛩阋『?，所以可能?huì)住起來有點(diǎn)不太方便，請(qǐng)問我要不要等明年滿二了賣掉？如果賣出去的話后面如何買呢？買兩房好還是買三房好？加上存款我們也只有130萬(wàn)左右的資金。我整理了兩個(gè)方案，您幫我看一下好嗎？1、用我親人的名額，可3成首付購(gòu)房；2、用我們自己的名額，加上貸款70萬(wàn)-100萬(wàn)買房，約220萬(wàn)5成首付買房，兩年后加按出來還貸款，加上公積金房貸極限月供1萬(wàn)6左右。廣叔怎么看？

回答：你好，你們目前的情況：你們打算賣出的這個(gè)房子目前價(jià)格也在兩百三十萬(wàn)左右了吧？滿兩年賣出之后再去換一個(gè)同樣總價(jià)的，意義不大。而且地鐵12號(hào)線三年之后通車，你們錯(cuò)過這個(gè)利好，有些可惜了。另外、假設(shè)你們已經(jīng)決定了要賣，可以考慮用你們自己的名義全款抵押買總價(jià)三百多萬(wàn)的，兼顧自住，要買三房的話，要去龍崗選擇一個(gè)未來地鐵口的花園剛需盤，還是有的選的。在寶安就只能買個(gè)大一點(diǎn)的兩房了。

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