廣州樓市:普通人以為買這種房子便宜,而內(nèi)行人卻繞開不碰

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-17 21:27

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，我在海珠區(qū)工作，月入3萬，在別的城市有兩套房，都有貸款，每個(gè)月還貸2萬，打算提前還貸。上個(gè)月以我父親的名字在沙村新世紀(jì)花園萬象苑買了90平179萬二手房，當(dāng)時(shí)買入的理由是比考慮那里比前一站南崗便宜很多?，F(xiàn)在在南沙濱海雋城定了一套145平大四房，價(jià)格347萬。當(dāng)時(shí)考慮只有一個(gè)名額就買大的。定金給的蠻多，過幾天就要過戶。我單位有房子給我住，所以現(xiàn)在我主要是投資為主也兼顧自主。我感覺這兩套房子都買錯(cuò)位子了，現(xiàn)在比較著急如何處理，特別是南沙這套，是去交割嗎？還是先給他錢，暫時(shí)不過戶，中間轉(zhuǎn)讓給別人？賣家是在廣州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：你好，新世紀(jì)花園萬象苑這套還可以，近地鐵沙村站，就是樓盤大了點(diǎn)，有39棟。濱海雋城在金州，次新房，近地鐵金州站，離萬達(dá)廣場、區(qū)政府都很近，可以考慮，至于你說的大面積確實(shí)大了一點(diǎn)，不過自住+投資還可以，居住舒適。綜合看你這兩套房子都還算可以，當(dāng)然第二套的大面積如果能找到接手人，是最好的，換一套3房會(huì)好一些。有中介幫你把關(guān)，不用太擔(dān)心。

提問：廣叔你好，本人準(zhǔn)備在廣州黃埔準(zhǔn)備置業(yè)學(xué)區(qū)？自住，手上資金380左右有購房資格在黃埔花園跟金碧嶺秀中猶豫黃埔花園90多方稅后440 望花園金碧嶺秀110方北向稅后435 請問怎么選擇好？還是有更好的建議？

回答：你好，這兩個(gè)樓盤都還不錯(cuò)，就隔著一條河，區(qū)位很近，理論上有相比比例的漲幅，所以不用太糾結(jié)，抓緊上車才是王道。金碧領(lǐng)秀看下北向右戶型101、99平這些小三房，以及一房一廳等戶型。黃埔花園的北向要看組團(tuán)和樓棟，而且差距非常大，比如樓王單位G1-G3棟，比如C棟，比如D棟，甚至A0-A1棟都是不一樣的，如果價(jià)格一樣，沒有硬傷的話，選黃埔花園。

提問：你好廣叔，本人已退休，在廣州客村立交橋附近有一套111平米房，北向，馬路邊，戶型不太周正，交通生活方便，孩子廣州工作，想買套房養(yǎng)老長住，一為改善，二為保值或投資，三兼顧學(xué)區(qū)房，方案一賣掉客村房，在天河公園西門理想藍(lán)寶換套147方房，方案二在大學(xué)城或科學(xué)城買套130～140房，滿足以上三條件是換房好還是買房好呢？大學(xué)城和科學(xué)城，哪個(gè)地段更值投資保值呢？謝謝你了！

回答：你好，客村這套可以出手。理想藍(lán)寶可以買，但是片區(qū)發(fā)展較為成熟，未來增量不是特別多。大學(xué)城自住還不錯(cuò)的，雖然有概念炒作，但我認(rèn)為教育片區(qū)很難夯實(shí)房價(jià)，投資潛力較一般。這里重點(diǎn)推薦科學(xué)城，不但有來自科學(xué)城企業(yè)白領(lǐng)及高管的需求，還有來自天河新房癌剛需的外溢，加上片區(qū)未來的發(fā)展，有較大的想象空間?？蓞⒖迹喝f科東薈城、新福港鼎峰、科城山莊、保利林語

提問：你好廣叔，請問廣州天河區(qū)沙河-天平架片區(qū)、華南植物園-龍洞板塊、白云坦尾-金沙洲板塊哪里投資增值潛質(zhì)更大？這幾塊房價(jià)差不多，您更建議置業(yè)哪里？

回答：你好，我建議首選華南植物園-龍洞板塊，有天河北大學(xué)城與天河智慧城兩大核心商圈的配套資源，以及人口利好，有充足的購買力，房價(jià)更堅(jiān)挺。

提問：你好廣叔，昨天說到廣州新塘和石灘板塊的未來發(fā)展！謝謝您給了很中肯的評價(jià)！新塘板塊確實(shí)是發(fā)展?jié)摿艽?！我也是因?yàn)槭赘恫粔虻脑虿艜?huì)有想選石灘板塊的想法！哈哈，那我想問一下新塘有哪幾個(gè)樓盤是您覺得還不錯(cuò)的？新塘城區(qū)的“老破小”可以選嗎??新塘旁邊的永和鎮(zhèn)您覺得怎么樣？“譽(yù)山國際”就在新塘萬達(dá)不遠(yuǎn)處！周邊還有“時(shí)代廊橋”您覺得這兩個(gè)樓盤可以入手嗎？另外現(xiàn)在東莞那邊房價(jià)也在不斷的攀升！您覺得靠近新塘的東莞中堂鎮(zhèn)怎么樣？

回答：你好，新塘未來的發(fā)展持續(xù)看好，老破小不建議買，未來的流動(dòng)性較弱。永和這個(gè)板塊沒有地鐵，但是它離新塘非常近，到黃埔科學(xué)城也不算遠(yuǎn)。所以這里還是有部分新塘的外溢剛需與黃埔部分的外溢剛需來這里買，比如譽(yù)山國際的業(yè)主大半都是新塘與黃埔的人群，但是這里價(jià)格一直賣不起價(jià)格。因?yàn)檫@個(gè)板塊就只能承載新塘與黃埔部分的人群，因?yàn)榻颖P人群比較局限，所以價(jià)格就一直被新塘碾壓著。譽(yù)山國際和時(shí)代廊橋自住都可以考慮，投資需要持有較長時(shí)間。新塘可參考：錦繡天倫花園、富雅都市華庭、富好城

提問：你好廣叔，最近想賣二手房，是不是目前樓市都在下跌？我這是廣州市海珠區(qū)江南西路路中間，四通八達(dá)，商住旺區(qū)，周邊生活便利，社區(qū)成熟，交通發(fā)達(dá)，兩房一廳，75平方，南房間出陽臺，頂層，有大天臺花園，學(xué)位房，市重點(diǎn)小學(xué)/中學(xué)。怎么樣才好賣呢？如果不急賣的話，大概什么時(shí)候二手樓市場反彈？目前放盤310W，估計(jì)/建議什么價(jià)位可賣出？還有，建議找中介合作包賣嗎？謝謝叔！

回答：你好，今年不是出貨時(shí)機(jī)，而是買入時(shí)機(jī)。你房子區(qū)位地段很好，小戶型也特別好出租。如果不急用錢，建議邊出租邊慢慢買，不要著急。不建議找獨(dú)家中介包賣，而應(yīng)該把小區(qū)周邊所有中介都跑一篇，廣撒網(wǎng)，賣出的速度才更快。賣房有一定門道，想要賣出好價(jià)錢，有以下幾點(diǎn)需要注意下：

時(shí)間選擇（非暴漲期）：最好不選在年中或者年末出手，不要等到急用錢的時(shí)候出手。不同產(chǎn)品：豪宅及大面積的房子，通常成交周期長，提前半年合適，尤其是戶型朝向樓層都佳的房產(chǎn)，等得越久，遇到心水買家的概率越大，這樣可以賣出溢價(jià)。小面積的房子溢價(jià)空間較小。掛牌價(jià)：掛牌價(jià)與心理成交價(jià)要有，畢竟任何買家都喜歡占便宜，或者認(rèn)為自己有砍價(jià)能力而洋洋得意。放盤：廣撒網(wǎng)，所有中介都通知一遍。帶看：最好是集中帶看，固定時(shí)間，其他時(shí)間不能看。利益：幫你賣房的是中介，那么他事實(shí)上是有手段幫你賣高價(jià)的同時(shí)，又讓客戶覺得劃算，那可以私下給紅包獎(jiǎng)勵(lì) 砸到三萬，他會(huì)很賣力推盤。裝修：指裝修破舊的房子，通過低成本的裝修，達(dá)到賣高價(jià)的效果，當(dāng)然通常只是對于小戶型，改善型和豪宅，你花錢裝修的并不會(huì)加分多少。

提問：你好廣叔，深圳福田區(qū)新洲路都市花園，購物公園地鐵站旁，小高層78平，公攤4平，小三房，精裝修，大陽臺，大客廳，使用面積大，15年購入，主要自住舒適，交通方便?，F(xiàn)在回武漢了，房子出租，租金抵貸款，沒有現(xiàn)金流壓力。目前對面中海華庭9萬，都市花園6萬5，這套未來升值空間大嗎？這套房子未來該如何操作？

回答：你好，新洲屬于福田的二梯隊(duì)，地段位置好，租售比高，配套發(fā)展成熟，未來板塊利好較少，大概率能跑平大勢。深圳底倉可以長期持有有閑散子彈繼續(xù)定投廣州。

提問：你好廣叔，我目前手里有120w左右的資金，家庭月收入3.7w左右，兒子明年上小學(xué)，請問龍崗馬山路東方盛世二期的新房毛坯房，單價(jià)在6w左右。82.5平米大概485萬左右，房子附近有信義學(xué)校，廣叔覺得怎么樣？有什么好的建議嗎？付費(fèi)咨詢！

回答：你好，其實(shí)龍崗布吉分化也比較嚴(yán)重，整個(gè)片區(qū)投資價(jià)值都不大，更別說新房毛坯，價(jià)格高，也沒有好的學(xué)校加持，未來大概率會(huì)跑輸大盤。孩子還小，我建議首套房可以以投資為目的，過幾年再買套小的學(xué)區(qū)房，投資建議往寶安碧海西鄉(xiāng)，南山，福田這些片區(qū)選擇。

提問：你好廣叔，聽說公寓已經(jīng)太大量了，已經(jīng)擠壓了住宅的供應(yīng)，zf應(yīng)該壓縮公寓！廣叔你怎么看呢？還有為什么很多人明知公寓是坑，卻還有很多人買呢？感謝回復(fù)！

回答：你好，要相信zf一定比我們更高瞻遠(yuǎn)矚，從升值角度上，公寓固然是坑，可是利國利民角度，公寓卻給很多低收入人群，初來深圳的人們提供了大量的住所。居者有其屋，是人人有房子住，而不是人人都買得起商品房！

提問：新人首問，情況：現(xiàn)金200，天津有過組合貸，北京無房，北京集體戶。天津有房市價(jià)280（剩105沒還）。自己算不動(dòng)天津房大概是買400的孩子4歲半，現(xiàn)天津戶口，想在能力范圍內(nèi)買較好學(xué)區(qū)。傾向于朝陽直升校，如朝陽外國語（慧忠里）、陳經(jīng)綸帝景分校（珠江帝景買不起）。因孩爸每周從天津來幾次，所以還希望離北京南站不要太久的（慧忠里覺得稍遠(yuǎn)，不是不可接受）。我金臺夕照上班，年收70。訴求排序：1學(xué)區(qū)；2離金臺夕照方便；3、離北京南站方便；4居住條件（不好住會(huì)另租房）；5保值問題： 1、有無推薦小區(qū)？ 2、建議用天津房抵押貸嗎？ 3、22年9月入學(xué)，考慮遷戶時(shí)間，何時(shí)買合適？

回答：白家莊的學(xué)區(qū) 生80中：例如白家莊西里白家莊北里北工大附小，直升附中：例如首城國際建議買個(gè)低總價(jià)的一居室出租，然后在附近租個(gè)大點(diǎn)的房子住，付出的成本并不高可以抵押天津增加資金，今年有合適的就入

提問：你好廣叔，問題：1、前年盲目買下一套公寓，后來看些文章說公寓不能碰，基于現(xiàn)狀，看能否有優(yōu)化資產(chǎn)配置的空間，出租還是賣掉？2、孩子今年上幼兒園，9年后希望有個(gè)更好的初中學(xué)位（現(xiàn)在的學(xué)位是前海學(xué)校），后續(xù)應(yīng)該怎樣操作在保證有一定居住品質(zhì)的情況下?lián)Q到好的學(xué)位房？現(xiàn)狀：1、目前在前海北陽光棕櫚園有一套120平的房子（自?。o欠款，在老婆名下；2、紅山地鐵口龍光玖鉆一套39平的商務(wù)公寓，有90W欠款，每月還12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手頭有100W現(xiàn)金，家庭年收入40W，我目前名下無房，但有異地貸款記錄。

回答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因?yàn)橛邢∪背鞘芯坝^和海景，有投資價(jià)值，但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費(fèi)承受力也不同。龍光玖鉆公寓未來潛力并不看好，建議出手。投資學(xué)區(qū)房有很多打法： 1.買沒有學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房（有暴擊） 2.買學(xué)位用過的可以有折扣（時(shí)間的財(cái)富） 3.買成熟自己要用的學(xué)位房（投資？剛需）如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中深高深實(shí)驗(yàn) ）深外考試招生……這些覆蓋的小區(qū)來進(jìn)行選擇但是你的小孩9年后才用得上，建議買未來成長空間大的學(xué)區(qū)房（可以考慮南山的教育集團(tuán)（南二外南山實(shí)驗(yàn) 南山外國語）覆蓋的小區(qū)……新的教育模式，生源也很好

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