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提問：廣叔：您好！新人提問：本人住萬江陽光海岸，小孩有房票，還末工作，目的資金保值，也考慮小孩將來自用，最近看了麻涌保利濱湖堂悅，戶型及環(huán)境不錯(cuò)，麻涌規(guī)劃未來有地鐵，發(fā)展?jié)摿κ欠褚泊?？不過離地鐵口估計(jì)還有幾公里，所以難決定，請(qǐng)教在現(xiàn)住地方附近二手還是麻涌保利好呢？謝謝！

回答：你好。萬江陽光海岸，近未來1號(hào)線汽車總站，有一定樓齡；麻涌與廣州隔江向往，整個(gè)水鄉(xiāng)片區(qū)交通是主要硬傷，保利濱湖堂悅周圍工業(yè)廠房居多，雖然說有地鐵規(guī)劃，但是還是未知的事情，不確定性大，自住還可以，投資一般?，F(xiàn)住附近好，或者考慮其他有潛力的地段。

提問：房叔您好，我老婆東莞戶籍，我們?cè)跂|莞有2套房，一套在大嶺山中惠沁林山莊一期三房111平自住無房貸，另一套在大朗中央盛景復(fù)式三房86平出租（3200/月）有貸款40萬?，F(xiàn)手頭有現(xiàn)金90萬，到銀行申請(qǐng)將第一套房子抵押貸款預(yù)計(jì)150萬，想在沙田碧水云天全款一套投資是否合適？灣區(qū)里面難上車，臨近灣區(qū)是否可以？

回答：你好。中惠沁林山莊小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，但周圍工業(yè)廠房較多。中央盛景在大朗核心區(qū)，配套成熟，靠近大朗中學(xué)和十字路口，噪音較大。濱海新區(qū)沙田目前還是價(jià)格洼地，不過配套方面也相對(duì)不夠完善，與虎門厚街等鎮(zhèn)有一定的差距，未來可能漲的會(huì)比較慢。臨深可以考慮的，如長安、虎門；可參考：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：你好廣新人首問：東莞戶口，名下無房無貸款，目前在東莞東城上班，收入穩(wěn)定每月4w，想投資，目前子彈130w，想問問麻涌萬科珠江東岸好還是萬江中海十里的好！

回答：萬科珠江東岸產(chǎn)品沒問題，周圍環(huán)境、配套一般，而且麻涌片區(qū)，水路多，交通是硬傷，影響了片區(qū)的發(fā)展。中海十里，萬講核心區(qū)域，未來該區(qū)域會(huì)打造成cbd，有較好的居住氛圍，作為主城區(qū)的副中心，未來我非常看好，建議選擇后者。

提問：你好廣叔，深圳無房票，資金400左右，看了南沙星河榮譽(yù)和佳兆業(yè)悅江府，哪個(gè)項(xiàng)目更有投資價(jià)值，多大的戶型比較合適？和新塘對(duì)比，哪個(gè)區(qū)域更適合短期投資（5年左右），有具體項(xiàng)目推薦嗎？另外，昆明巫家壩和會(huì)展片區(qū)有沒有投資價(jià)值？謝謝

回答：你好，每輪行情下：板塊輪動(dòng)到底改怎么演變？市中心：在上漲期漲幅中等，在下跌和橫盤期最抗跌 遠(yuǎn)郊區(qū)：在上漲期漲幅最好，在下跌和橫盤期最易跌

1、 每輪行情的特點(diǎn)是市中心先動(dòng)，城郊結(jié)合部再動(dòng)，最后是近郊、遠(yuǎn)郊，這是板上定訂的事實(shí)。2、每輪行情，每個(gè)外圍的區(qū)域甩掉的都是爛貨都是外地的接盤俠，外地人哪里懂一個(gè)城市的發(fā)展啊，所以不熟的地方千萬不要去，因?yàn)樾畔⒉畹脑?，所以外地人就買單了。3、廣州：上面的這種情況，廣州的新塘、南沙、部分番禺、從化、部分白云，都是這種類型和特點(diǎn)，大家要小心謹(jǐn)慎。

深圳人對(duì)南沙那真的是真愛，但其實(shí)，深圳人對(duì)廣州、對(duì)南沙真的不了解，以為帶著“降維打擊”的思路隨便去南沙掃貨，最終可能的降維打擊會(huì)打在棉花上。南沙的規(guī)劃不得不否認(rèn)很美好，但是實(shí)際能不能落地，還有什么時(shí)候完成 還這是一個(gè)大問題。買房子投資不是賭博，叫你長持的大V基本可以拉黑了 我們投資是有效率的，時(shí)間成本不能忽略。如果硬要在南沙和新塘中選一個(gè)的話，建議優(yōu)先新塘。新塘目前從2018年的高點(diǎn)到現(xiàn)在至少回落了20-35%，分區(qū)域分盤，但是買新塘僅限于地鐵流通性好的小三房、大三房之類的，最好帶個(gè)學(xué)位，淘二手。大單優(yōu)先原則，子彈400，先入手一線城市。北上廣深買完之后可以考慮入手昆明，巫家壩和會(huì)展片區(qū)可以買。

提問：你好廣叔，坐標(biāo)汕頭，目前，1、在汕頭龍湖區(qū)靠近高鐵站一套三房2、西安曲江天下一套兩房3、深汕合作區(qū)旁惠州惠東一套。夫妻月穩(wěn)定收入1萬，老公收入不穩(wěn)定。無存款。

問題：1、目前最應(yīng)該出手的是哪一套房？2、深汕合作區(qū)旁那套是否需要投入裝修，出租，是否有升值空間？3、西安那套現(xiàn)在是最容易變現(xiàn)的一套，變現(xiàn)后有100萬在手的話，汕頭的東海岸新城和南濱新區(qū)，投資角度的哪個(gè)更好？4、如果不投汕頭，其它哪個(gè)城市現(xiàn)在還有上車的資格和投資前景。（目前夫妻雙方的戶口都在汕頭，我在汕有公積金。）5、西安房子賣出后，我是否重新?lián)碛辛耸滋追抠Y格？在線等，現(xiàn)在西安有準(zhǔn)客戶出125想買。

回答：你好，目前應(yīng)該優(yōu)先出手惠州惠東的房子，其次汕頭的房子，西安曲江的房子還可以繼續(xù)持有?；葜莼輺|房子沒必要裝修，浪費(fèi)資金，直接出手更好，投資不看好?；葜蓦m然離深圳很近，但是與坪山接壤，坪山一時(shí)半會(huì)發(fā)展不起來，所以對(duì)惠州的房價(jià)帶動(dòng)作用很小?；葜萑丝谑菛|莞的一半，但是房子卻是天量供應(yīng)，很多大開發(fā)商的樓盤，一個(gè)盤就是一座城，本地人消化不了庫存，加上不限購，只能吸引全國各地的韭菜來買，投資要謹(jǐn)慎。

汕頭城市能級(jí)太低了，投資沒必要把重倉放在這里，目前大灣區(qū)最適合進(jìn)場的是廣州，一是破限購容易，二是深圳和東莞調(diào)控升級(jí)，三是廣州作為一線市場還處于啟動(dòng)期，可以加速進(jìn)場。西安曲江這套區(qū)位不錯(cuò)，不建議你急著出手，可以繼續(xù)持有，配合出租。先出手惠州和汕頭，然后集中資金，去廣州投資一套二手次新房，未來價(jià)值最大化。

提問：您好廣叔，坐標(biāo)廣州，現(xiàn)在在天河區(qū)上班，由于只有3年社保，暫時(shí)沒有廣州購房資格，目前只能在非限購區(qū)購房，今年疫情，房價(jià)下跌，想打算買房自住，后期如有機(jī)會(huì)，可能會(huì)出售換限購區(qū)房子，目前朋友推薦了增城御溪世家樓盤，靠近鎮(zhèn)龍（后期有top建造規(guī)劃）與中新站（走路約15分鐘到地鐵站），單價(jià)2W3，總價(jià)230W，首付需要70W，目前手上只有40W，是否值得入手？這個(gè)資金買個(gè)80平會(huì)不會(huì)好些？或者有沒有其他樓盤推薦？

回答：你好，沒有限購區(qū)名額，我覺得可以走黃埔區(qū)或者番禺區(qū)的政策路子來實(shí)現(xiàn)，不過你手上只有40萬也確實(shí)買不了什么 至于買增城的御溪世家，這個(gè)盤在廣汕路邊山，廣汕路與九龍大道交匯處，如果自住的話就買吧，如果想著保值或者增值，就不用想太多了

提問：你好廣叔，手上有250萬左右資金，總預(yù)算不超過700萬，小孩一歲，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解決學(xué)位和有升值空間。目前在剛改和學(xué)位之間搖擺，擔(dān)心現(xiàn)在不買將來可能更買不起學(xué)位房，但又不愿意犧牲居住。學(xué)位、居住和投資之間如何平衡？期待指點(diǎn)迷津。 坂田看了嘉御山和銀湖谷，優(yōu)點(diǎn)是樓齡新，配套好，但差在學(xué)位。但是坂田沒啥規(guī)劃，擔(dān)心變成下一個(gè)四季花城，多年橫盤，坂銀通道和10號(hào)線都帶不動(dòng)。 南山看了陽光雅居里和創(chuàng)世紀(jì)濱海花園。雅居里樓新，但學(xué)位一般，創(chuàng)世紀(jì)濱海學(xué)位尚可（學(xué)府），但樓齡20年，戶型物業(yè)一般?，F(xiàn)在價(jià)格都在高位，擔(dān)心光靠學(xué)位拉動(dòng)還有多少升值空間。 寶安還不太熟，不知大大有無折中的推薦？

回答：你好，深圳房產(chǎn)升值潛力與學(xué)位強(qiáng)相關(guān)。 雖然學(xué)區(qū)房面臨很多政策風(fēng)險(xiǎn)，無法推理及預(yù)判，有很大的賭博性質(zhì)； 但是，在深圳，新學(xué)校的引入是平穩(wěn)的行情下完成暴擊的最大因素；如，去年的深圳灣暴漲，主要是歸功于深圳灣學(xué)校的建立； 深圳教育資源不足，優(yōu)質(zhì)教育資源更是極端緊缺，因此深圳學(xué)區(qū)房相比其他城市未來會(huì)有更大的想象空間。 坂田 南山和寶安對(duì)比，南山想象力更大。 孩子才1歲，疫情之后，你有充足的時(shí)間淘筍。

提問：您好廣叔，聽你的建議，果斷先放棄育才 然后，糾結(jié)最后一個(gè)點(diǎn)， 1、1300萬的海怡東方的兩房/陽光帶海濱2期的兩房，南外高新， 2、1350萬的海洋之星的小三房，南二外， 2、1250萬的樣日的兩房/濱海之窗的兩房，南二外， 你會(huì)推薦哪個(gè)方案??？

回答：你好，這幾個(gè)盤都還不錯(cuò)，學(xué)位也推薦。 從投資角度看，三房的功能性更強(qiáng)，相同價(jià)位下房間越多越好。、 海洋之心后海金融總部基地，北師大南山附屬小學(xué)，北師大附中，南二外海德學(xué)校初中部，教育資源是很不錯(cuò)的。

提問：你好廣叔，我目前在深圳有一套52平的小房子，目前市場價(jià)330萬左右，其中有90萬的貸款，另還有130萬的存款。第一套貸款是我一個(gè)人的，老婆沒有貸款記錄。我個(gè)人在坂田的華為上班，現(xiàn)在想換一套自?。ㄈ考耙陨希┣覍W(xué)位處于中上水平的房子，換的房子離華為車程最好在50分鐘以內(nèi)。請(qǐng)幫忙推薦一下符合我訴求的房子，新房二手房都可以。 請(qǐng)說明下我這種情況還能做3成首付嗎？

回答：你好，根據(jù)你們的情況，有2種方案可以操作成首付3成： 1.假離婚，用老婆的首房首貸買。 2.全款抵押，最多可以貸款7成，需要找墊資公司配合。 考慮學(xué)位可以關(guān)注坂田深實(shí)驗(yàn)的萬科、佳兆業(yè)。

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