9月17日，深圳市司法局發(fā)布關(guān)于征求《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》意見的通告。

為了堅持和貫徹房住不炒定位，加強房地產(chǎn)市場管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

本辦法適用于本市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀(jì)、估價、房屋租賃等活動及其監(jiān)督管理。

修訂征求意見稿要點：

1、禁止銷售違法開發(fā)建設(shè)的建筑物，禁止任何單位和個人為違法銷售行為提供法律見證、經(jīng)紀(jì)、公證、貸款等服務(wù)和便利。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目申請預(yù)售前，項目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項目資本金的10%，并在項目取得竣工聯(lián)合驗收合格意見書后，方可提取使用。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后十日內(nèi)，在房地產(chǎn)信息平臺上建立房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房。

5、七層以下（含本數(shù)）的商品房項目已封頂；七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數(shù)，經(jīng)市、區(qū)主管部門確認(rèn)的裝配式建筑項目已完成地面以上三分之一層數(shù)。

6、取得預(yù)售許可證或者辦理現(xiàn)售價格備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)通過房地產(chǎn)信息平臺一次性公布全部商品房信息和銷售的時間、地點、方式及價格，并公開對外銷售，不得以內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌等方式進(jìn)行非公開銷售。

7、銷售商品房，應(yīng)當(dāng)將購房指引、預(yù)售證等相關(guān)材料在銷售場所顯著位置公示。

8、銷售精裝修商品房的，應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置以書面形式公示精裝修商品房所使用的裝修裝飾材料的名稱、品牌等信息。

9、預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起十日內(nèi)，將簽訂的合同通過房地產(chǎn)信息平臺報市主管部門備案。

10、取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)售價格備案后，不得捂盤惜售或者變相囤積截留房源。

11、出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原始設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于六平方米。

12、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，并在房地產(chǎn)信息平臺辦理實名登記。

13、深圳市主管部門建立存量商品住房買賣的合理價格引導(dǎo)機制，定期發(fā)布全市商品住房項目合理成交價格。

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法的，最高罰50萬，吊銷營業(yè)執(zhí)照或3年房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，暫停項目銷售等處罰。

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具體修訂情況如下：

完善總則相關(guān)規(guī)定

按照統(tǒng)一引領(lǐng)監(jiān)管立法的原則，對“總則”中的一般制度規(guī)定進(jìn)行修改：

一是將“房住不炒”作為房地產(chǎn)市場監(jiān)管應(yīng)遵循的一項基本精神，要求房地產(chǎn)市場主體應(yīng)按照合法經(jīng)營、誠實信用、行業(yè)自律、政府監(jiān)管的原則開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀(jì)、估價和房屋租賃活動。

二是完善市、區(qū)、街道的房地產(chǎn)市場監(jiān)管職責(zé)。市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)對全市房地產(chǎn)市場進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和管理，區(qū)房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、估價和房屋租賃市場的日常監(jiān)管、信訪維穩(wěn)和行政執(zhí)法，街道辦負(fù)責(zé)辦理房屋租賃合同備案及信息申報并行使《辦法（修訂征求意見稿）》中涉及的房屋租賃行政執(zhí)法。

三是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信息平臺基礎(chǔ)上，建立涵蓋房地產(chǎn)買賣、租賃信息于一體的房地產(chǎn)信息平臺，完善房地產(chǎn)信息平臺的服務(wù)和監(jiān)管功能，與各職能部門、市場主體的業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行互聯(lián)互通。

完善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度

1、明確現(xiàn)售、預(yù)售的監(jiān)管規(guī)定。實踐中，針對房地產(chǎn)銷售公示、樣板房、房地產(chǎn)廣告、信息提示、合同簽訂以及經(jīng)營行為禁止等監(jiān)管規(guī)定同時適用于現(xiàn)售、預(yù)售，因此，本章除了個別條款明確規(guī)定適用于預(yù)售外，其他內(nèi)容同時適用于現(xiàn)售、預(yù)售，并統(tǒng)一表述為“銷售”。

2、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊信息化管理。為進(jìn)一步提高和完善房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的信息化水平，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中建立項目開發(fā)手冊。

3、完善房地產(chǎn)預(yù)售許可管理。一是明確市、區(qū)住房產(chǎn)業(yè)化主管部門認(rèn)定的裝配式建筑項目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件。二是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可前，應(yīng)提前將擬預(yù)售的商品房項目向市主管部門申報納入預(yù)售計劃。三是明確在約定竣工日期未竣工項目的預(yù)售管理，對該類項目的預(yù)售申請，區(qū)主管部門不得受理；在項目辦理聯(lián)合竣工驗收并按規(guī)定完善相關(guān)手續(xù)后，可以申請辦理商品房現(xiàn)售。四是完善《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》確立的“房地產(chǎn)買賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約同時備案”制度。

4、完善房地產(chǎn)銷售價格備案制度。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷售價格并報送給區(qū)主管部門。市、區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)對報送的商品住房和商務(wù)公寓的銷售價格進(jìn)行指導(dǎo)。區(qū)主管部門可以通過數(shù)據(jù)共享方式將商品房銷售價格推送給市場監(jiān)管部門備案后對外公布。

5、完善開發(fā)企業(yè)銷售商品房對外公示制度。在原辦法要求公示內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加“（十二）深圳市房地產(chǎn)誠信信息查詢方式；（十三）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售的，應(yīng)當(dāng)公示商品房銷售委托書以及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案證書；（十四）安全生產(chǎn)指引；（十五）投訴方式和途徑”。

此外，銷售商品住宅的，還應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置公示商品住宅使用說明書、商品住宅質(zhì)量保證書示范文本以及不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾；商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置以書面形式或者在網(wǎng)絡(luò)銷售平臺說明所銷售商品房的建筑隔音情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施；采用網(wǎng)絡(luò)形式銷售的，應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)銷售平臺公布規(guī)定的所有材料。

6、完善房屋質(zhì)量保修責(zé)任。針對商品房項目公司在保修期內(nèi)提前注銷問題，在上位法建立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量責(zé)任制度基礎(chǔ)上，進(jìn)一步要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人提供的商品住宅質(zhì)量保證書中應(yīng)同時明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、解散等情況后的房屋質(zhì)量保修責(zé)任承擔(dān)主體，并附具該責(zé)任主體提供的承諾書；開發(fā)企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、解散等情況的，由質(zhì)量保證書約定的主體承擔(dān)保修期內(nèi)的質(zhì)量責(zé)任，以壓實房屋質(zhì)量保修責(zé)任。

7、加強對開發(fā)企業(yè)銷售行為監(jiān)管。根據(jù)近年來我市房地產(chǎn)市場監(jiān)管的實踐經(jīng)驗，以及《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房[2016]223號）的有關(guān)要求，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”以及“通過更改預(yù)售合同、變更購房人等方式，投機炒作未交付的商品房”兩種情形；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實施的價格違法行為和不正當(dāng)競爭行為中增加“商品房銷售不予明碼標(biāo)價或者未按照備案價格明碼標(biāo)價，或者在標(biāo)價之外加價出售或者收取未標(biāo)明的費用；利用廣告或者其他方法，對商品房的質(zhì)量、銷售狀況、配套設(shè)施、曾獲榮譽等作引人誤解的虛假宣傳；違規(guī)為購房人墊付或者變相墊付首付款，有違公平競爭”等情形。

增設(shè)“房屋租賃”專章

按照國家培育和發(fā)展住房租賃市場的基本精神，結(jié)合建設(shè)部《住房租賃條例》（草案）以及我市房屋租賃管理實際情況，本次修訂增加第四章“房屋租賃”的有關(guān)內(nèi)容。主要包括以下幾個方面：

1、加強租賃房屋管理。一是出租房屋及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合房屋結(jié)構(gòu)、消防、地質(zhì)等方面的安全要求，具備供水、供電等必要的生產(chǎn)、生活條件，并符合國家住房建設(shè)部門有關(guān)室內(nèi)空氣中污染物的控制標(biāo)準(zhǔn)；二是出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原始設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6平方米。

2、實行實名租賃。出租房屋時，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明、不動產(chǎn)權(quán)屬證書或證明房屋來源的材料。承租人應(yīng)當(dāng)向出租人出示身份證明。出租人不得向不能提供身份證明的自然人、法人或者非法人組織出租房屋。

3、實行租賃合同備案和租賃信息申報。《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，農(nóng)村城市化歷史遺留違法（以下簡稱歷史違建）建筑面臨無法登記備案問題。為此，《辦法》建立租賃合同備案和房屋租賃信息申報并行制度。屬于合法產(chǎn)權(quán)的，可以按規(guī)定辦理租賃合同備案；無法按規(guī)定辦理備案的，實行租賃信息申報制度，解決歷史違建等房屋租賃的備案管理問題。

4、建立房屋租賃行業(yè)監(jiān)管制度。一是在本市開展房屋租賃經(jīng)營活動的房屋租賃企業(yè)，經(jīng)營范圍包括房屋租賃業(yè)務(wù)，并自領(lǐng)取或者變更營業(yè)執(zhí)照后按規(guī)定辦理房屋租賃企業(yè)備案。自然人轉(zhuǎn)租房屋間數(shù)達(dá)到10間及以上的，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記并進(jìn)行備案。二是規(guī)范租賃企業(yè)經(jīng)營行為，建立房屋租賃企業(yè)信息公示制度、日常管理制度，明確禁止實施的違法經(jīng)營行為以及金融性行為。

5、建立租賃資金監(jiān)管制度。住房租賃企業(yè)應(yīng)在本市轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶并簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議。從事利用收儲房源開展住房出租業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管賬戶設(shè)立與注冊資本、經(jīng)營規(guī)模相匹配的風(fēng)險保證金或者提供銀行保函。租賃資金監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確資金用途、提取方式、提取額度、留存比例等內(nèi)容。商業(yè)銀行不按租賃資金監(jiān)管協(xié)議撥付資金的，銀行監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)依法處理并作為不良行為記錄納入公共信用信息管理。租賃資金監(jiān)管的具體辦法由市主管部門會同銀行監(jiān)管等部門另行制定。

完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度

1、完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理。一是強化信息化管理手段，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中將其設(shè)立的分支機構(gòu)的地址、人員等信息進(jìn)行備案，主管部門可對備案的分支機構(gòu)信息進(jìn)行抽檢核查。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)名稱、地址、法定代表人、經(jīng)營范圍等商事登記信息變更或者機構(gòu)注銷的，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更、注銷手續(xù)。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)公示制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與第三方交易平臺合作或者使用他人商標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)以自身名義開展經(jīng)營活動，并且在顯著位置公示各方對消費者依法承擔(dān)的法律責(zé)任。四是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)掛牌行為。委托人委托掛牌的房地產(chǎn)價格明顯超過該房地產(chǎn)所在樓盤實際成交價格的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布該房源。

2、完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理。結(jié)合國務(wù)院取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的實際，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理規(guī)定進(jìn)行修訂完善。一是取消“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的有關(guān)規(guī)定，將“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員”界定為“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的從業(yè)人員”。二是將原《辦法》中有關(guān)“執(zhí)業(yè)登記”或者“執(zhí)業(yè)信息”的規(guī)定，分別修改為“實名登記”或者“從業(yè)信息”等。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員行為監(jiān)管，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得實施的行為中增加“（五）泄露或者不當(dāng)使用客戶信息，謀取不正當(dāng)利益；（六）協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動產(chǎn)登記；（七）采取暴力、脅迫等不正當(dāng)手段強迫當(dāng)事人接受服務(wù)，或者對當(dāng)事人打擊報復(fù)”三種情形。

完善房地產(chǎn)（土地）估價管理制度

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)（土地）估價機構(gòu)備案管理的實踐，為加強備案管理，《辦法（修訂征求意見稿）》將房地產(chǎn)（土地）估價機構(gòu)及其分支機構(gòu)備案的時間要求由原來的“開展估價業(yè)務(wù)之日起30日內(nèi)”修改為“自取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)”，并在備案材料中增加房地產(chǎn)（土地）估價人員的身份證明、資格證書、注冊證書、勞動合同和社會保險繳納證明材料。備案時限則按照當(dāng)前權(quán)責(zé)清單有關(guān)辦理時限的要求進(jìn)行修改。

完善房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制

一是建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)年報制度。

二是確立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。通過房地產(chǎn)信息平臺及時發(fā)布房地產(chǎn)各類從業(yè)主體信息、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理信息和商品房買賣或者租賃供應(yīng)、成交和監(jiān)測相關(guān)信息。

三是完善房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制。對存量商品房項目交易價格出現(xiàn)異常情況的，市房地產(chǎn)主管部門可以會同市場監(jiān)管等有關(guān)部門對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)、房屋租賃企業(yè)采取約談、書面報告、風(fēng)險提示、暫停業(yè)務(wù)開展等措施等方式給予提醒告誡；存在價格違法行為的，由市場監(jiān)管部門依法進(jìn)行處罰。

四是建立存量商品房價格引導(dǎo)制度。市主管部門定期發(fā)布全市商品住房項目合理成交價格信息，對于社會關(guān)注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目，引導(dǎo)市場理性交易。

五是建立房屋租賃參考價格發(fā)布制度。結(jié)合歷年我市房屋租賃參考價格發(fā)布工作經(jīng)驗，明確由市主管部門定期公布不同區(qū)域、不同類型房屋的租賃參考價格。

六是建立房地產(chǎn)市場信息報送制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時向市主管部門報送存量商品房買賣、租賃掛牌和成交信息，并對報送信息的真實性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

七是完善房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度。根據(jù)我市有關(guān)公共信用信息的管理的規(guī)定，由房地產(chǎn)主管部門將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)及其從業(yè)人員違反行業(yè)自律規(guī)范行為以及違法違規(guī)行為，作為不良信用記錄記入其信用目錄，向社會公示并推送給市公共信用機構(gòu)，實行失信聯(lián)合懲戒。

八是完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管多部門聯(lián)動機制。在明晰市、區(qū)房地產(chǎn)主管部門職責(zé)分工基礎(chǔ)上，按照多部門協(xié)同監(jiān)管的原則，補充完善市場監(jiān)管、金融監(jiān)管、銀行監(jiān)管、互聯(lián)網(wǎng)管理以及稅務(wù)等部門的監(jiān)管職責(zé)，形成監(jiān)管合力。

完善對違法違規(guī)行為的處罰措施

根據(jù)《廣東省規(guī)章設(shè)定罰款限額規(guī)定(2020修訂)》，地方政府規(guī)章新設(shè)的罰款最高不得超過三十萬元。為加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的處罰力度，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，《辦法》在明確規(guī)定房產(chǎn)主管部門在市場監(jiān)管過程中可采取約談、責(zé)令改正、暫停網(wǎng)簽措施的基礎(chǔ)上，遵循上位法的行政處罰規(guī)定，進(jìn)一步完善了對房地產(chǎn)市場各類主體的行政處罰措施。

除上述行政處罰外，通過信用管理，對納入失信名錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機構(gòu)或者其法定代表人、主要負(fù)責(zé)人、股東及實際控制人，依法限制取得政府供應(yīng)土地、限制參與城市更新和棚戶區(qū)改造、限制參與政府投資公共工程建設(shè)的投標(biāo)、限制作為供應(yīng)商參加政府采購等進(jìn)行聯(lián)合懲戒。

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