搶人大戰(zhàn)，在固有印象里是新興城市謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的手段?？墒墙裉?，上海一紙政策告訴我們，搶人要從高中生抓起。

9月23日，《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍評(píng)分辦法》正式發(fā)布，將之前“以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn)，探索建立對(duì)本科階段為國(guó)內(nèi)高水平大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生，符合基本申報(bào)條件可直接落戶”的政策，范圍擴(kuò)大至在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高?！薄?/p>

于是，上海交通大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、華東師范大學(xué)等四所高校應(yīng)屆本科畢業(yè)生符合基本申報(bào)條件即可直接在上海落戶了。此外，世界一流大學(xué)建設(shè)高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生符合基本申報(bào)條件同樣即可落戶。

這則政策更堅(jiān)定了名校滬漂們?cè)男拍?，也影響了很多高三考生?bào)考的傾向。

與此同時(shí)，一條關(guān)于上海的抖音吸引百萬(wàn)點(diǎn)贊。2020年1月1日，上海出生人口156人，而在10年前，這個(gè)數(shù)字是380人，20年前，這個(gè)數(shù)字是1148人。

這也側(cè)面解釋為什么連上海都需要搶人了。

即便是人口眾多的一線城市，也面臨著的新生人口數(shù)量斷崖式下跌的局面，引進(jìn)年輕高素質(zhì)人才已經(jīng)是改善人口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)活力的必要手段。

深圳、杭州等城市依靠極具吸引力的政策，每年進(jìn)行大規(guī)模的人才引進(jìn)，城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，這也是這些城市在調(diào)控之下樓市依然能夠比較堅(jiān)挺的原因。

上海有了危機(jī)感。城市的未來(lái)，本質(zhì)上就是人口的未來(lái)。人口凈流入高的城市，活力就高，樓市價(jià)值也更加堅(jiān)固。

南方城市人才大戰(zhàn)，如火如荼。北方城市顯得寥落許多，直轄市天津就是一個(gè)縮影。

2018年，天津海河英才計(jì)劃實(shí)施時(shí)，一日之內(nèi)30萬(wàn)人赴津門的壯觀景象，一度讓人產(chǎn)生天津?qū)⒂瓉?lái)人口涌入、房?jī)r(jià)大漲的錯(cuò)覺。

可是過去2年，天津常住人口每年只增加了2萬(wàn)多人，其中還包括自然出生人口。很多去天津落戶的人，只是為了給孩子上學(xué)，而非在天津奮斗。

相比深圳、杭州等城市四五十萬(wàn)人口的年增長(zhǎng)，天津的人口吸引力明顯不足。

其實(shí)，天津的人才落戶政策比較寬松，無(wú)需應(yīng)屆，哪怕是專升本都可以落戶，但是效果卻一般。

對(duì)比那些搶人成功的城市，天津搶人失敗的根源還是城市本身缺乏好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)機(jī)會(huì)，收入水平難以滿足高素質(zhì)人才的需求。

這次上海落戶政策一變動(dòng)，上海名校的吸引力又要比同為TOP級(jí)名校的南開大學(xué)和天津大學(xué)更強(qiáng)了。城市，一直是考生擇校的重要因素。

而且，天津的人才補(bǔ)貼和其它城市相比并無(wú)特別力度，很難從如此激烈的搶人大戰(zhàn)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

人口決定房地產(chǎn)走勢(shì)。缺乏對(duì)于人才的吸引力，加上天津市天量的土地供應(yīng)，把當(dāng)?shù)亻_發(fā)商拖入了漩渦之中。

01

“去年都說天津房?jī)r(jià)跌了，是買房的好時(shí)候，今年我哭了?！?/p>

“銷售說，月底是折扣的最后期限，下個(gè)月就要漲價(jià)，可是他忘記去年就這么跟我說過了！”

這個(gè)月，一則天津房?jī)r(jià)下降5000元/平米的消息上了熱搜，很多買房人首先就受不了。

更接受不了這則新聞的是天津官方，他們迅速刊登了一則消息稱：“今年疫情過后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)‘價(jià)升量穩(wěn)’狀態(tài)，一直在合理區(qū)間運(yùn)行?！?/p>

其實(shí)這兩種說法，都沒有錯(cuò)。

整個(gè)環(huán)京地區(qū)，自2017年以來(lái)，房?jī)r(jià)腰斬的不在少數(shù)。而天津房?jī)r(jià)一度比肩杭州，泡沫太多。因供應(yīng)過多和深度調(diào)控，跌去了2-3成，2017年左右買房的業(yè)主覺得自己買虧了的很普遍。

而“價(jià)升量穩(wěn)”則是目前已經(jīng)大幅回落的房?jī)r(jià)，在疫情低谷過后的微觀狀態(tài)，政府的發(fā)聲也是有理有據(jù)。

站在不同時(shí)間維度和立場(chǎng)角度，這只大象看起來(lái)是不一樣的。

一位曾經(jīng)負(fù)責(zé)天津市場(chǎng)的開發(fā)商營(yíng)銷總用“一塌糊涂”來(lái)形容天津市場(chǎng)，稱過去3年，年年都在跌。

而這一切，歸根結(jié)底是天津供應(yīng)太大。

過去10年，天津賣出的土地規(guī)模大概只有重慶等個(gè)別城市可以與之一較高下，可是天津的人口只有重慶的一半。

在2017年調(diào)控過后，曾經(jīng)比肩杭州的天津樓市應(yīng)聲而跌，2018年海河英才計(jì)劃曾經(jīng)讓天津樓市迎來(lái)短暫回暖。

可是政策對(duì)房?jī)r(jià)的支撐，在龐大的供應(yīng)前并未持續(xù)多久。

土地財(cái)政是天津市僅次于地稅收入的第二大財(cái)政來(lái)源，去年天津一年出讓了155宗土地，成交面積達(dá)到了1810萬(wàn)平米，創(chuàng)下歷史新高。這些土地蓋成的房子，天津要1年多才能賣完。

知道市場(chǎng)不好，為了能夠順利賣地，天津選擇推出更加優(yōu)質(zhì)或者價(jià)格更低的土地吸引開發(fā)商舉牌。

去年，房小評(píng)就曾經(jīng)撰文《開發(fā)商結(jié)隊(duì)去天津“撿漏”，他們知道庫(kù)存超20個(gè)月嗎？》，提醒開發(fā)商主要天津土地市場(chǎng)的隱患。

到了今年8月，天津的商品住宅庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)是所有一線和熱點(diǎn)二線城市中庫(kù)存最高的，去化周期超過2年。

不僅是龐大的新房供應(yīng)困擾開發(fā)商，作為風(fēng)向標(biāo)的二手房?jī)r(jià)更連續(xù)下跌了14個(gè)月。

今年，天津的土地出讓目標(biāo)金額比去年更高，這意味著天津市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象只會(huì)愈演愈烈，現(xiàn)在不抓緊賣，未來(lái)更困難。

面對(duì)泥潭一樣的市場(chǎng)，有些人選擇停手離開，有些選擇硬著頭皮賠本賣，還有些只求薄利支撐。

02

為了能夠賣出房子，有開發(fā)商選擇向渠道支付高額傭金。

“一套300萬(wàn)的房子，給渠道十幾萬(wàn)很正常。一些項(xiàng)目甚至提點(diǎn)超過10%?！币晃婚_發(fā)商負(fù)責(zé)人說。

哪怕這樣賣，樓盤肯定會(huì)虧損，依然要向渠道尋求合作。從總部到地方都錢緊，沒人能幫助項(xiàng)目，只能靠銷售回款保證現(xiàn)金流不斷裂。

這一招對(duì)部分樓盤起到了效果。比如西青區(qū)的金地藝墅家項(xiàng)目渠道推售非常兇猛，成了去年天津銷售榜亞軍。

更多樓盤選擇割肉降價(jià)。

其中最具代表性的是萬(wàn)科翡翠大道，拿地樓面價(jià)2萬(wàn)+，售價(jià)從2018年的2.85萬(wàn)元/平米，最低點(diǎn)降到2萬(wàn)元/平米左右。

翡翠系是萬(wàn)科中高端產(chǎn)品線，這樣的降價(jià)幅度雖然有助于走量，卻傷了早期業(yè)主的心，引發(fā)維權(quán)。

即便是價(jià)值比較堅(jiān)挺的市內(nèi)六區(qū)，價(jià)格依然是影響成交的決定因素。中海城市廣場(chǎng)·鉆石灣，新開盤房源最低價(jià)格已經(jīng)低于4萬(wàn)元/平米，這意味著總價(jià)300萬(wàn)就可以住在天津母親河邊。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

這個(gè)曾經(jīng)自定義為豪宅的樓盤靠著低下身段，成為前7個(gè)月市內(nèi)六區(qū)賣得最好的樓盤。

曾經(jīng)大熱的津南區(qū)海教園板塊，依靠著教育政策支撐起來(lái)，引來(lái)龍湖、陽(yáng)光城、雅居樂、仁恒、魯能等諸多開發(fā)商扎堆進(jìn)駐。

這個(gè)原本定位高端的區(qū)域，開發(fā)商后來(lái)通過做小戶型，降低總價(jià)來(lái)走量，今年則完全是放棄掙扎，陷入一片降價(jià)的海洋。

曾經(jīng)賣到2萬(wàn)+的板塊今年不斷出現(xiàn)15000元/平米左右的價(jià)格，限時(shí)特價(jià)，收割一批。

盡管如此，今年天津的土地，依然有保利為首的開發(fā)商們繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)。世茂起雲(yún)灣、保利云禧、招商公園1872、新城悅雋央著等新盤依次亮相。

除非政策和信貸上出現(xiàn)大利好，天津樓市的狀況短期很難改變。而既然不能選擇離開，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)就需要土地、樓盤去養(yǎng)。如果必須拿地，那么降低價(jià)格預(yù)期，維持薄利能夠支撐團(tuán)隊(duì)，就是生存法則。

這些留下來(lái)的開發(fā)商是準(zhǔn)備好過苦日子了。

一位天津地產(chǎn)營(yíng)銷人說，天津的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，以國(guó)企為主，而很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益不佳。2020年上半年，天津GDP為6309.28億元，同比下降3.9%。這個(gè)數(shù)字，竟然已經(jīng)低于2013年同期！

地方政府除了賣地，已經(jīng)在天津產(chǎn)權(quán)交易中心掛出60個(gè)國(guó)企混改股權(quán)。

沒有好的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，很難吸引高層次人才，如此循環(huán)，天津?qū)τ谕恋刎?cái)政的依賴無(wú)法輕易擺脫，供需情況無(wú)法得到緩解。

對(duì)于想要在天津買房的人，現(xiàn)在當(dāng)然是沒有追漲房?jī)r(jià)的恐慌，可以慢慢挑選。可是這種買了又怕再降的心情也很糾結(jié)。

這個(gè)世界上，即使真的有盼望房?jī)r(jià)下跌的人，在買房那一刻也轉(zhuǎn)變了心情。

雖然天津的房?jī)r(jià)因此成功實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，但是天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、天津人的收入能力，可不能像房?jī)r(jià)一般疲軟。

上海從高中生開始搶人才了，不僅搶人還要“掐尖”。

天津要想維持住城市的競(jìng)爭(zhēng)力，根本上是需要給這些尖子生一個(gè)想要來(lái)天津上大學(xué)的理由，也就是給人才一個(gè)留在天津的理由。

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