實(shí)踐中，因各種原因?qū)е虏簧俎r(nóng)村房屋和城區(qū)房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或是沒有土地使用證。但近年來，因國家不斷的發(fā)展建設(shè)，就不得不對(duì)一些農(nóng)村房屋、土地和城區(qū)房屋進(jìn)行征收?？蓡栴}是，在征收過程中，無房產(chǎn)證的房子通常會(huì)被征收方一律認(rèn)定成違法建筑并不給予任何的補(bǔ)償，或是給的補(bǔ)償極少。

　　近日，就有廈門的一位當(dāng)事人咨詢凱諾律師說，自己家有一棟三層的房屋，建設(shè)的時(shí)間是在2000年初，去年的時(shí)候，有人在村口貼出拆遷公告，說是要改造。之后沒過多久就有相關(guān)人員來家里了，但是因?yàn)闆]有證，就被他們直接認(rèn)定成了違法建筑，說房子沒有權(quán)產(chǎn)證，只能給予一些補(bǔ)助，而且現(xiàn)在還要求自己在半個(gè)月內(nèi)自己拆除，如果不拆除，他們就要強(qiáng)制執(zhí)行，現(xiàn)在不知道要怎么辦？應(yīng)該要怎么解決？

　　首先我們來說說，征收方把所有的無證房一律認(rèn)定成違法建筑是否符合規(guī)定？

　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

　　從以上的規(guī)定中我們可以得知，無證房屋在沒有調(diào)查、認(rèn)定之前是不能一律都認(rèn)定成違法建筑的。所以說，上述村民所反映的自己房子直接被認(rèn)定成違法建筑而不予補(bǔ)償顯然是不符合法律規(guī)定的。

　　而且，根據(jù)當(dāng)事人所說的，其房屋建設(shè)的時(shí)間是在2000年，我國的《土地管理法》是1986年通過，1987年實(shí)施的，《城市規(guī)劃條例》是1984年實(shí)施的，《城市規(guī)劃法》是1990年實(shí)施的，而《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是在2008年才開始實(shí)施。

　　雖然在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)定，在宅基地上建造房屋，需要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。但是對(duì)于在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之前建造的房屋，那么就不宜認(rèn)定成違法建筑。之所以不宜認(rèn)定成違法建筑，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的法律規(guī)章制定并不完善，并且長期管理松散、產(chǎn)權(quán)管理不到位，法律方面又沒有辦理產(chǎn)權(quán)證件的要求，因此，才會(huì)導(dǎo)致建的早的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證。

　　也就是說，即使被征收房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，在認(rèn)定是否是違法建筑之前，也要依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門的工作人員上門調(diào)查，并且在認(rèn)定查處無證房屋時(shí)要考量到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)生效時(shí)間與房屋建造時(shí)間的前后順序。

　　若法律法規(guī)實(shí)施的時(shí)間晚于房屋建設(shè)的時(shí)間，那么按照“法不溯及既往的原則”房屋則不能認(rèn)定成違法建筑而不予補(bǔ)償。

　　當(dāng)事人的房屋雖然無土地證和房產(chǎn)證，但該房屋的形成具有一定的歷史原因，當(dāng)事人在此居住時(shí)間也已經(jīng)超過二十年，并已經(jīng)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘和初評(píng)，如果涉案房屋被強(qiáng)拆后以無證房屋系違法建筑為由不給予當(dāng)事人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)利，作為下崗職工的當(dāng)事人將無法保障居住權(quán)，面臨無處可居的境地。人民法院認(rèn)為行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予被征收人貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)，并無不當(dāng)。——（2020）魯行終1321號(hào)

　　凱諾律師此前也代理了多起這樣的案子。

　　張先生在河南有一套房子，因當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)展道路，需要征收張先生在內(nèi)的土地，可因張先生的房屋建設(shè)時(shí)間比較早，所以并沒有產(chǎn)權(quán)證。但征收方卻以此為由將張先生的房屋認(rèn)定成了違法建筑且不予補(bǔ)償，張先生不服，于是委托了凱諾律師事務(wù)所的律師。

　　凱諾律師通過走訪、調(diào)查，并申請(qǐng)政府信息公開收集了相關(guān)的證據(jù)后，向人民法院提起了訴訟。庭審中，凱諾律師的觀點(diǎn)，得到了法院的認(rèn)可，法院判決征收方在判決生效之日起30天內(nèi)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償。

　　說了這么多，在這里，凱諾律師也要提醒廣大被征收人一下，雖然2008年之前建的房子不宜認(rèn)定成違法建筑且也要給予合理的補(bǔ)償，但是對(duì)于2008年之后建的房子，包括改建、擴(kuò)建、翻建等都要辦理房產(chǎn)證，如果沒有房產(chǎn)證，那么，在遇上征地拆遷時(shí)就會(huì)被認(rèn)定為違法建筑，此時(shí)被征收人獲得的補(bǔ)償可能就非常的低，甚至是沒有補(bǔ)償。

　　最后，凱諾律師要說的是，實(shí)踐中，是不是違法建筑，征收方常常只是以口頭的形式告知被征收人，也不做任何的調(diào)查，這其實(shí)是不合法的，如果被征收人遇到了這種行為，被征收人可以直接拒絕，但一定要及時(shí)的咨詢專業(yè)拆遷律師，通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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