9月27日，省十三屆人大常委會第22次會議聽取和審議《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例(修訂草案修改稿)》，修訂草案修改稿新增了“物業(yè)管理委員會”制度，同時對高空拋物、堵塞消防通道等行為作出了處罰規(guī)定。

新增“物業(yè)管理委員會”制度 推動成立業(yè)委會

會上，省人大法制委員會主任委員何少林作了關(guān)于《陜西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》修改情況的匯報。

何少林說，省十三屆人大常委會第14次會議對《陜西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》進行了初審。為了做好條例修改工作，常委會進行立法調(diào)研，并設(shè)計調(diào)查問卷通過網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)發(fā)放等形式向社會公開征集意見。根據(jù)全省問卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，75%的小區(qū)沒有成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會。由此導致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)管理活動的決定權(quán)不能真正得以落實，物業(yè)服務(wù)合同雙方平等地位難以保證。據(jù)此，依照民法典有關(guān)規(guī)定及中央關(guān)于加強和改進社區(qū)治理有關(guān)文件精神，參考其他省份的相關(guān)做法，并結(jié)合我省實際，修訂草案修改稿構(gòu)建了“物業(yè)管理委員會”的制度。

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理委員會是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前的過渡性臨時機構(gòu)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)黨組織負責組建。物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項，代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會的職責，推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、社區(qū)黨組織代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會委員人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會主任由居民委員會或村民委員會代表擔任，副主任由業(yè)主代表推選。

物業(yè)管理委員會的任期一般不超過兩年。期滿仍未成立開業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

高空拋物未造成損害后果的

處五百元以上五千元以下罰款

修訂草案修改稿對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的禁止行為做出了規(guī)定：未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;侵占綠地，毀壞花草樹木;任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活的;產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音等。

對于任意傾倒垃圾、堆放雜物，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，由應(yīng)急管理部門責令其按期改正，逾期拒不改正的，強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔，并對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處前五百元的罰款;占用、堵塞、封閉其他共有部分的，由城市管理綜合執(zhí)法部門給予警告并責令限期改正，逾期拒不改正的，對單位處二千元以上二萬元以下罰款，對個人處二百元以上五佰元以下罰款。

對于高空拋物的，沒有造成損害后果的，由公安機關(guān)予以警告，處五百元以上五千元以下的罰款;造成損害后果的，依法承擔民事責任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

物業(yè)代收水電費不得向業(yè)主收取手續(xù)費

占用共有道路是否收取停車費由業(yè)主共同決定

修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，實行抄表到戶的，應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔除分戶終端計量裝置以外的管線及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計入物業(yè)服務(wù)成本。不得在物業(yè)費之外再收取相關(guān)費用，各地可根據(jù)實際情況制定核算辦法。

物業(yè)服務(wù)人員接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)配置獨立的水電計量器具

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立保存物業(yè)服務(wù)檔案

修訂草案修改稿規(guī)定，新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房，對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或改作他用。

建設(shè)單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在不動產(chǎn)登記薄中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢。

修訂草案修改稿同時規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案;小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵等共有部分、共有設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄;水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告;住宅裝飾裝修管理資料;業(yè)主名冊;簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議。

公共收益屬業(yè)主共有

可聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益進行審計

修訂草案修改稿規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益在扣除合力成本之后，屬于業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自挪用和侵占。

物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)管理的，可以按約定收取一定服務(wù)管理費用。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、公共設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益主要用于補充維修資金。應(yīng)當按季度補充維修資金，補充比例應(yīng)當高于經(jīng)營收益的百分之五十。

經(jīng)營所得應(yīng)當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益的收支情況進行審計。審計結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公告，審計費用從公共收益中支出。

鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)改造和服務(wù)

業(yè)主可自選管理模式

修訂草案修改稿規(guī)定，鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)的改造和服務(wù)。老舊小區(qū)改造后，可選擇采用物業(yè)服務(wù)人服務(wù)管理、居民自主管理和社區(qū)黨組織、居民委員會或村民委員會協(xié)同管理等模式。

鼓勵符合條件的社區(qū)黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員，發(fā)揮模范帶頭作用。

（來源：華商報）

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