房山新老樓盤同臺競技 限競房小三居促銷“突圍”
限競房是房山市場絕對主力項目,80多平方米的小三居更是吸引剛需的主打產(chǎn)品。
又是一年“金九銀十”,在京城北部及西部豪宅項目熱銷吸睛的同時,剛需、剛改需求聚焦的西南房山樓市亦在這個促銷節(jié)點發(fā)力攬客。
此前,因為房價上漲慢,區(qū)域發(fā)展緩慢,房山曾被戲稱為“慢熱地區(qū)”。就區(qū)域產(chǎn)品來看,限競房是房山市場絕對主力項目,80多平方米的小三居更是吸引剛需的主打產(chǎn)品,而如今市場增加了更多適合剛改的疊拼產(chǎn)品。
與此同時,以打“價格戰(zhàn)”著稱的房山樓市,少不了用促銷優(yōu)惠吸引客戶。不過,在此前“價格戰(zhàn)”的背景之下,讓利空間已經(jīng)有限,優(yōu)惠幅度并未見明顯擴大。
良鄉(xiāng)大學城新老樓盤同臺競技,競爭加劇
作為今年最后的銷售旺季,“金九銀十”成為決定一年業(yè)績的關(guān)鍵時候。為了備戰(zhàn)“金九銀十”,很多房企紛紛加大供應(yīng)。據(jù)北京市住建委公開信息顯示,截至9月30日,北京9月已有21個新房項目獲得預售許可證以及預售預告,其中包括位于房山良鄉(xiāng)大學城板塊的中駿·云景臺。
據(jù)悉,中駿·云景臺項目是由中駿集團2019年12月斥資42億拿到的土地,目前在售主要產(chǎn)品為75-89平方米兩居至三居戶型,精裝修。該項目定位為北京低單價、低總價的精裝洋房住區(qū)。在9月27日開盤當日,5秒內(nèi)推出的722套房源被搶購652套,銷售15億。
新京報記者從中駿·云景臺銷售人員處獲悉,“十一”期間項目給出的優(yōu)惠至少是貸款9.8折,減2萬元現(xiàn)金。該項目是良鄉(xiāng)大學城板塊的純新盤,單價僅為28000元/平方米左右。據(jù)土地出讓文件顯示,該宗地中商品住房銷售均價不超過35344元/平方米。
同在良鄉(xiāng)大學城板塊的老盤項目金樾和著和旭輝城,均價都在3萬元/平方米上下,比中駿·云景臺要略高一些。不過,中駿·云景臺是期房,入住要等兩年之后了,而金樾和著和旭輝城全部為現(xiàn)房項目。
從產(chǎn)品來看,良鄉(xiāng)大學城板塊的三個在售項目的主力戶型均為80多平方米小三居,同質(zhì)化較為嚴重。不過,中駿·云景臺銷售人員強調(diào),該項目小三居做到了兩衛(wèi),并帶精裝修。
因為出現(xiàn)新的勁敵,金樾和著、旭輝城這兩個“老盤”去化也遇到壓力,因此在“十一”期間均不同程度推出優(yōu)惠措施,綜合幅度為1%-2%。此外,還有代理機構(gòu)為了助推銷售,額外給購房者現(xiàn)金補貼,少的4萬元,多則7萬元。
老項目加緊去化,是想早一點清盤,減少與新項目的競爭。而中駿·云景臺體量大,建筑面積達到38萬平方米,對于區(qū)域只能深耕。
良鄉(xiāng)大學城板塊的三個在售項目的主力戶型均為80多平方米小三居。
值得關(guān)注的是,未來良鄉(xiāng)大學城板塊還將出現(xiàn)新的“攪局者”。今年4月23日,北京房山以18.5億元的價格成交一宗住宅用地,受讓方為恒大,溢價率約為33.09%。該地塊的規(guī)模也不低,建筑控制規(guī)模約為13.39萬平方米,未來區(qū)域競爭無疑將會加劇。
青龍湖部分項目小三居正在清盤,去化壓力猶存
作為北京房價的洼地,房山此前因為房價上漲慢,區(qū)域發(fā)展緩慢,被戲稱為“慢熱地區(qū)”。房山樓市板塊以前集中在長陽和良鄉(xiāng),近兩年隨著土地供應(yīng)變化,逐漸形成了以良鄉(xiāng)大學城、青龍湖兩大區(qū)域為主的樓市版圖。這兩個區(qū)域近兩年新開盤的項目集中,而且均為限競房項目,產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不可避免。
從目前來看,房山置業(yè)的人群以首次置業(yè)的剛需、剛改和養(yǎng)老人群為主。如果說良鄉(xiāng)大學城是剛改的集中地,那么青龍湖則成為養(yǎng)老首選地。
青龍湖是去年在北京興起的樓市板塊。目前,區(qū)域有五個限競房項目在售,包括熙湖悅著、首開熙悅觀湖、金地大湖風華、中國鐵建(601186,股吧)山語瀾廷等。因為項目過于集中,而且均以80多平方米的小三居作為主打產(chǎn)品,近兩年,暗地里的價格戰(zhàn)不斷,區(qū)域內(nèi)特價房已是司空見慣。據(jù)當?shù)劁N售人員透露,特價房僅是一個噱頭,這種特價房一般都是處于低層等位置不佳的戶型。
而此次“十一”期間,除了特價房以及優(yōu)惠之外,與以往相比一個明顯的變化是,青龍湖部分樓盤的小三居處于清盤的狀態(tài)。新京報記者從各個項目的銷售人員處了解到,中國鐵建山語瀾廷的小三居也全部已賣完,僅存下躍戶型在售;首開熙悅觀湖的小三居還有40套,也處于清盤狀態(tài);熙湖悅著二期在十一前夕,還剩下30套小三居,截至10月8日僅剩4套。據(jù)悉,熙湖悅著在6月年中沖刺時,曾推出“立減15萬”的優(yōu)惠,據(jù)銷售人員介紹,此次“十一”期間的優(yōu)惠力度并不比上次小,未來熙湖悅著三期還會推出小三居,不過價格將會上漲。
從目前來看,9月房山的房價走勢一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。據(jù)房天下房價數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示,房山房地產(chǎn)市場9月均價為25592元/平方米,價格上漲為0.22%。
與此同時,房山二手房的成交價格今年以來也一直維持在25000元/平方米的水平。曾經(jīng)的新盤熱點板塊長陽是房山二手房交易的絕對主力,相對來看,也是成交價格最高區(qū)域。
據(jù)貝殼研究院分析人士認為,從四季度來看,房企在融資壓力增大的情況下,出貨意愿強烈,其加大推盤力度、疊加促銷手段將成為趨勢,預計供求端將同時提速。由此,房山作為限競房供應(yīng)集中的區(qū)域,也將再次面臨市場去化壓力。
新京報記者 袁秀麗 攝影 袁秀麗
(責任編輯:徐帥 )相關(guān)知識
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