投資最好是買一手房還是買二手房?

【河源搜狐焦點(diǎn)訊】自住看成本和效率,投資看價(jià)格和潛力。很多人還是會(huì)問關(guān)于一手房和二手房的問題以及要不要找中介的問題,這次我們盡量一次說(shuō)清楚。

一手房

很多人以為投資就是去買一手房,到處看哪個(gè)樓盤漂亮,裝修得好,售樓處姐姐服務(wù)好。

這往往是一個(gè)誤區(qū),從投資回報(bào)率來(lái)看,一手房不如二手房,從增值空間來(lái)看,一手房也不如二手房。

這種情況在市場(chǎng)化程度極高的一線城市普遍存在,一手房叫增量,二手房叫存量。

政府在賣地之前,一般會(huì)提前規(guī)劃,比如規(guī)劃這里建個(gè)什么科技園、產(chǎn)業(yè)城,或者在此規(guī)劃一條地鐵、輕軌等,然后會(huì)在周邊規(guī)劃住宅用地、商業(yè)用地、教育醫(yī)療用地等,接著就是要賣地,把人口吸引過(guò)來(lái)。

在你買的時(shí)候周邊還是很荒的,這時(shí)候需要開發(fā)商的賣力宣傳,建好高大上的售樓部,等著你的到來(lái)。

這種地方一般存在于偏遠(yuǎn)的郊區(qū),比如21號(hào)線在建時(shí)就說(shuō)這里引入了富士康,還有教育城,發(fā)展知識(shí)城和南沙之前,先把地鐵通過(guò)去。

所有地鐵在規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)想好了,一頭連接市區(qū)的商業(yè)就業(yè)中心,一頭連著接下來(lái)的準(zhǔn)備要開發(fā)的地方。

一方面保證市中心的絕對(duì)地位,一方面要讓周邊大量閑余空地創(chuàng)造財(cái)政收入,其實(shí)也是城市大了需要向外發(fā)展。

一手房你需要和開發(fā)商博弈,在他猛打折的時(shí)候買最好,但是也要謹(jǐn)防質(zhì)量問題以及學(xué)校問題,這些年因?yàn)橘|(zhì)量和學(xué)校問題,維權(quán)事情屢有發(fā)生,確實(shí)挺糟心的,這就是一手房的坑。

二手房

二手房相對(duì)一手房來(lái)說(shuō)就比較麻煩一點(diǎn),經(jīng)辦手續(xù)比較多,而且不懂的人還容易掉坑里。

買二手房的人有兩種人:一種是真正的剛需,一種是真正的投資客。

想要住得方便,離公司不遠(yuǎn),那只能選擇市區(qū)的二手房,要不然就只能去偏遠(yuǎn)的郊區(qū)買一手房。

你都已經(jīng)去三四十公里外買房了,不可能還會(huì)去買別人的二手房吧,你一定是想選個(gè)漂亮的一手房。

所以遠(yuǎn)郊的二手房沒有什么市場(chǎng),如果你買了之后將來(lái)也不好轉(zhuǎn)手,除非是強(qiáng)就業(yè)中心,政府重金打造的地方,而且已經(jīng)引入了大量的企業(yè),比如知識(shí)城和南沙。

知識(shí)城和南沙有大量的一手房和二手房,經(jīng)過(guò)橫盤過(guò)后的南沙,目前價(jià)格維持在2.5萬(wàn)左右,說(shuō)明這個(gè)價(jià)格還是有市場(chǎng)的,如果沒有市場(chǎng),價(jià)格還會(huì)繼續(xù)跌。

二手房才是真正的價(jià)值體現(xiàn),所以投資客喜歡買位置好的二手房。

剛需主要是看是否有性價(jià)比,是否更具效率,另外就是看你的荷包夠不夠,所以,自住的剛需不用等就是這個(gè)意思,錯(cuò)過(guò)比買貴更可惜。

投資主要看價(jià)格,價(jià)格太貴的肯定不會(huì)買,每套房都有每套房的價(jià)值,一分錢一分貨,采光通風(fēng)樓層朝向戶型都是影響價(jià)格的因素。

你可以去網(wǎng)上查賣價(jià)多少,也可以查到成交價(jià)多少,但是在開發(fā)商那里,你很難知道他賣給別人同樣的戶型是多少錢,你不知道你是買貴了還是買便宜了。

二手房可以馬上辦證,不住了可以馬上出租,減輕壓力。

過(guò)了兩年的限售期還可以馬上賣了換錢,但是一手房做不到,等交樓拿證到能賣的時(shí)候,起碼五六年了,降低資金使用效率。

二手房的坑主要是信息不透明,你不知道業(yè)主真實(shí)的報(bào)價(jià),不知道賣家的房子是不是有問題,無(wú)法交易過(guò)戶,中間環(huán)節(jié)過(guò)多,利益鏈條過(guò)長(zhǎng),這些都是你無(wú)法掌控的。

這就需要你一方面很懂操作,另一方面有熟悉的渠道和人脈,這樣才能確保萬(wàn)無(wú)一失。

回報(bào)率

從回報(bào)率來(lái)看,一手房確實(shí)不如二手房,但也并非絕對(duì),跟潛力有關(guān)。

但我們能買的二手房,一定是成交比較活躍的地區(qū),一手房為主的地方二手房肯定活躍不起來(lái)。

二手房眼見即所得,買在周邊配套成熟的地方大概率不會(huì)錯(cuò),入住率越高,說(shuō)明剛需越多,越有支撐力。

一到晚上沒幾個(gè)亮燈的,即便再便宜也不能買,買來(lái)自己都不想住,租也租不出去的地方就別碰了。

有一種二手房的回報(bào)率接下來(lái)可能會(huì)砸在手里,或者說(shuō)跑輸大市,那就是沒有學(xué)位的樓梯老破小。

這種房子樓齡太大,年輕人都不太喜歡,又沒有很好的學(xué)位,更加會(huì)被嫌棄。

一手房未來(lái)能不能漲幅很好,除了要看前期的規(guī)劃,還要看后期的落地。

如果只是規(guī)劃,落地執(zhí)行不到位,那遠(yuǎn)期前景堪憂,價(jià)格自然就會(huì)虛高,一定會(huì)回調(diào)。

買了知識(shí)城的人并不是有多聰明,而是很幸運(yùn),黃埔區(qū)的執(zhí)行效率真的廣州第一,引入企業(yè),產(chǎn)業(yè)落地,規(guī)劃速度,其他地方是比不了的,大部分公司都已經(jīng)來(lái)辦公了,人才來(lái)了,自然需求就跟著來(lái)了。

當(dāng)年同樣價(jià)格買入朱村的人可能沒那么幸運(yùn)了,他們并不知道富士康要著急轉(zhuǎn)手,也不知道教育城到底什么時(shí)候建成。

說(shuō)白了還是產(chǎn)業(yè),知識(shí)城的定位哪里是朱村能比得了的。

買哪里

影響漲幅的并不是因?yàn)橐皇趾投值脑颍且驗(yàn)槲恢玫脑?,以及產(chǎn)品和學(xué)位的原因。

想要自己住,隨時(shí)都可以買,找到自己喜歡的,方便的最重要,再結(jié)合一下性價(jià)比。

如果是投資,打算出租的,就買交通位置便利的二手房,想要漲得多,一定要跟著產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃走,這樣才不會(huì)迷路。

如果位置差不多,產(chǎn)品差不多,價(jià)格差不多,樓齡差不多,還是優(yōu)先選擇二手房。

所有的一手房最終都要進(jìn)入二手市場(chǎng)才能變現(xiàn),只有占據(jù)了位置、產(chǎn)業(yè)、學(xué)位、稀缺的房子未來(lái)才能成為搶手貨,才會(huì)漲得最多,有沒有具備這些,在你打算買入的時(shí)候就應(yīng)該知道。

 

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