又一個(gè)城市悄然松綁，V型反轉(zhuǎn)蓄力中

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-09 22:22

　　因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)壓力大，各地樓市一個(gè)接一個(gè)地松綁。雖然寬松政策大多不了了之，但仍有不少城市樂(lè)此不疲地去嘗試。這次的政策試探先鋒，是東莞。

　　5月6日，東莞出臺(tái)新政，在2017年4月11日零時(shí)前已完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無(wú)論是在上述時(shí)間點(diǎn)之前或之后辦出《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，均不受“須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年后方可上市交易”條款的限制；在2017年4月11日零時(shí)后網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，須在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿(mǎn)2年后方可進(jìn)行網(wǎng)上簽約交易。

　　也就是說(shuō)，部分符合條件的業(yè)主可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓新房二手房重新獲得“房票”，一定程度上釋放了資金，盤(pán)活了市場(chǎng)。而在以前，按照2017年4月10日的限售政策，在2017年4月11日后購(gòu)買(mǎi)的新房和二手房，都需以房產(chǎn)證日期或購(gòu)房繳稅憑證日期滿(mǎn)兩年后才允許轉(zhuǎn)讓。

　　新政策對(duì)消費(fèi)者有一定利好，因?yàn)樗辉倏捶慨a(chǎn)證時(shí)間，而是看網(wǎng)簽時(shí)間，意味著市場(chǎng)可出售房子的數(shù)量會(huì)增加。消費(fèi)者可供選擇的余地變多，無(wú)疑會(huì)增加市場(chǎng)的熱度。

　　樓市回暖

　　隨著東莞逐漸復(fù)產(chǎn)復(fù)工，一些樓市新聞也在不斷刺激著人們眼球：報(bào)復(fù)性買(mǎi)房出現(xiàn)，有房源一夜提價(jià)110萬(wàn)，二手房平均漲幅5-10%……

　　優(yōu)房超數(shù)據(jù)顯示：3月份東莞一手住宅網(wǎng)簽2679套，城區(qū)片區(qū)成交量最高，總簽約套數(shù)383套，漲幅達(dá)904%（下圖）。商辦、公寓類(lèi)產(chǎn)品同樣受寵，中心城區(qū)公寓項(xiàng)目成交突出。在公寓網(wǎng)簽金額排行榜前10中，有6個(gè)項(xiàng)目位于中心城區(qū)。

　　站長(zhǎng)看來(lái)，東莞樓市之所以回暖，是因?yàn)榻衲昵皟蓚€(gè)月受疫情影響，房產(chǎn)交易受限，3月開(kāi)始積累的需求開(kāi)始爆發(fā)，導(dǎo)致樓市“小陽(yáng)春”出現(xiàn)。而且今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，股市疲軟，投資者的選擇變少，一部分資金流向了樓市。

　　4月份，東莞樓市成交更加火熱。合富大數(shù)據(jù)顯示：截至今年4月，東莞新建商品住宅一共成交9507套，其中4月成交了3886套，整體成交量環(huán)比3月大幅增加46%，創(chuàng)年內(nèi)新高，復(fù)蘇速度較快。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞樓盤(pán)網(wǎng)

　　新房庫(kù)存方面，截至4月末，東莞一手住宅庫(kù)存面積僅357萬(wàn)㎡，庫(kù)存處于低位，去庫(kù)存時(shí)間約9.8個(gè)月，較3月變化不大。價(jià)格方面，東莞是比較令人稱(chēng)道的。作為前擁深圳、后抱廣州的新一線(xiàn)城市，東莞依靠獨(dú)特的地理位置與本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為各大房企的必爭(zhēng)之地。近來(lái)東莞房?jī)r(jià)受新政、深圳市場(chǎng)等多方面因素影響，多個(gè)區(qū)域網(wǎng)簽量和均價(jià)都有較大恢復(fù)或上升。其中，南城、東城、莞城、萬(wàn)江、長(zhǎng)安5個(gè)鎮(zhèn)街成交均價(jià)超3萬(wàn)元/㎡，有的洋房備案價(jià)更是突破4萬(wàn)。

　　從成交區(qū)域看，地段優(yōu)異的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況相對(duì)較好。在此站長(zhǎng)也要給大家一個(gè)建議，尋找二手房上車(chē)，等待一手房帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，投資回報(bào)率可能會(huì)更高。如果你是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的投資客，買(mǎi)房時(shí)一定要首選離地鐵口近的區(qū)域。因?yàn)樵俸玫钠放茦潜P(pán)也會(huì)變舊，學(xué)區(qū)房也有可能變化，甚至商業(yè)中心也會(huì)轉(zhuǎn)移。只有地鐵、城軌，百年規(guī)劃，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)能吸納大量的人流出入，讓樓盤(pán)能保持價(jià)值。

　　對(duì)于自住和投資兼有的消費(fèi)者，可以選擇東莞中心城區(qū)小面積低總價(jià)的公寓產(chǎn)品。因?yàn)闁|莞的公寓目前不限購(gòu)不限貸，面積小，總價(jià)低，購(gòu)置門(mén)檻低。適合一般單身人士或小夫妻用來(lái)過(guò)度居住或者投資。即使買(mǎi)來(lái)不住，還可以出租出去，多一份收益。而之所以推薦選擇中心城區(qū)，是因?yàn)橐粋€(gè)城市最核心的地方是中心城區(qū)，中心城區(qū)城市配套完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，聚集高端人群，增值潛力較大，是未來(lái)發(fā)展最有潛力的投資地。政策方面，從2017年7月開(kāi)始，東莞就將“中心城區(qū)強(qiáng)化三年計(jì)劃”作為城市品質(zhì)提升的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，并且還在不斷加大投入，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?

　　對(duì)于自住和投資兼有的消費(fèi)者，可以選擇東莞中心城區(qū)小面積低總價(jià)的公寓產(chǎn)品。因?yàn)橐粋€(gè)城市最核心的地方是中心城區(qū)，中心城區(qū)城市配套完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，聚集高端人群，增值潛力較大，是未來(lái)發(fā)展最有潛力的投資地。政策方面，從2017年7月開(kāi)始，東莞就將“中心城區(qū)強(qiáng)化三年計(jì)劃”作為城市品質(zhì)提升的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，并且不斷加大投入。

　　土拍火熱

　　東莞中心城區(qū)品質(zhì)提升后，能夠借助粵港澳大灣區(qū)的紅利吸引人才，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，支撐東莞邁向“萬(wàn)億俱樂(lè)部”（去年?yáng)|莞GDP為9482.5億元,同比增長(zhǎng)7.4%）。對(duì)此大發(fā)展紅利，聰明的房企們?cè)鯐?huì)錯(cuò)過(guò)，大佬們?cè)缫褤屜热雸?chǎng)搶地?fù)尲t利了。

　　土拍向來(lái)都是樓市的風(fēng)向標(biāo)，土拍的熱度背后，蘊(yùn)含的是房企對(duì)城市發(fā)展前景的看好，這點(diǎn)在深圳已有先例。2019年6月深圳搞出了“史詩(shī)級(jí)土拍”，光明地塊爭(zhēng)奪激烈，當(dāng)時(shí)有人認(rèn)為是“面粉貴過(guò)面包”，但如今已沒(méi)人質(zhì)疑光明的發(fā)展前景。

　　東莞也是如此，深房企集中轉(zhuǎn)戰(zhàn)東莞中心城搶地，在之前是前所未有的。更說(shuō)明在粵港澳大灣區(qū)9城中，東莞中心區(qū)的土地就是核心“戰(zhàn)略資源”，只有率先布局，才能在未來(lái)角逐中占領(lǐng)先機(jī)。

　　看看今年以來(lái)成交的商住地：分別位于萬(wàn)江、大朗、茶山、石龍、麻涌等。仔細(xì)看會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些土地后面多數(shù)都有地鐵、城軌的影子，屬于優(yōu)質(zhì)地塊，所以幾乎每一次拍地都會(huì)引來(lái)不少房企的爭(zhēng)奪。

　　從月度來(lái)看，今年3月房企拿地?zé)崆楦邼q，共產(chǎn)生2宗新地王，另有1宗達(dá)到最高限價(jià)+終次報(bào)價(jià)，土拍溢價(jià)率高達(dá)48%，土地市場(chǎng)升溫明顯。從季度看，今年首季東莞共成交25宗土地，其中包括18宗工業(yè)地、3宗商住地、其它2宗、商業(yè)和科研各1宗，預(yù)計(jì)今年2季度將迎來(lái)土地爆發(fā)期，后市可期。

　　火熱的樓市和土地背后，也讓很多當(dāng)?shù)厥忻裼行┗炭郑洪_(kāi)發(fā)商都在搶地，地價(jià)這么高了，房?jī)r(jià)肯定也不會(huì)低，是不是再不買(mǎi)就買(mǎi)不到了？

　　其實(shí)不用著急，5月還有不少新盤(pán)入市。合富研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月東莞目前已經(jīng)有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、加推。其中，3個(gè)為新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，21個(gè)是舊盤(pán)加推，推貨項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)近4年同期最高，預(yù)計(jì)5-6月將達(dá)到年內(nèi)供應(yīng)峰值，沒(méi)上車(chē)的可以好好挑一下。

　　綜上所述，疫情對(duì)樓市的影響正在逐漸遠(yuǎn)去，東莞樓市已走出至暗時(shí)刻。雖然沒(méi)有人知道什么時(shí)候是價(jià)格的大底，什么時(shí)候是價(jià)格的高位。但從數(shù)據(jù)可以看出，東莞的樓市從4月開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入了“V形回升期”。如果趕在這個(gè)樓市節(jié)點(diǎn)上車(chē)，相對(duì)還是?？康摹Ｈ绻阌匈I(mǎi)房打算，站長(zhǎng)還是勸你多看多選，不是光在線(xiàn)上看，更多還是要去實(shí)地看。看好后，守著你看上的新盤(pán)，搶收第一波，往往價(jià)格會(huì)相對(duì)優(yōu)惠。如果錯(cuò)過(guò)了第一波，也可以等待尾盤(pán)清貨，屆時(shí)優(yōu)惠力度也會(huì)比較大。

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（責(zé)任編輯：張洋 HN080）