上海調(diào)控再升級(jí)！新房滿5年才能賣，這些購(gòu)房者要注意了……

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-04 08:41

　　上海樓市調(diào)控再打補(bǔ)丁。

　　3月3日晚間，上海市房屋管理局發(fā)布通知，為落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號(hào)），進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，將從宅地供應(yīng)、新房房?jī)r(jià)、商品住房交易、房產(chǎn)中介管理等7個(gè)方面進(jìn)行管控。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，牛年復(fù)工后，土地市場(chǎng)率先升溫，頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，土地市場(chǎng)溫度或傳遞到銷售端口，加上當(dāng)下正處于“小陽(yáng)春”傳統(tǒng)銷售旺季，上?！?21政策”后仍有樓盤出現(xiàn)多人搖號(hào)的現(xiàn)象。因此，為防止樓市出現(xiàn)過熱傾向，上海市繼續(xù)在調(diào)控政策上補(bǔ)短板。總的調(diào)控內(nèi)容借鑒了其他熱點(diǎn)城市的做法，嚴(yán)格執(zhí)行后，一系列調(diào)控舉措繼續(xù)擠壓投機(jī)需求。

　　新房滿5年才能轉(zhuǎn)讓

　　《通知》明確上海市將實(shí)施住房限售。對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，落實(shí)限售政策其實(shí)是配合了此前積分購(gòu)房政策，通過對(duì)于優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的房源設(shè)定限售的條件，進(jìn)一步限制此類住房的炒作，也有助于相關(guān)樓盤降溫。

　　而限售政策中提及的“優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房”，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，正是指實(shí)施積分制的新盤。即為了保護(hù)無房家庭購(gòu)買資格，當(dāng)新盤的認(rèn)購(gòu)組數(shù)與上市房源套數(shù)比超過1.3:1時(shí)，將通過積分排序，篩選出積分高的購(gòu)房者參與搖號(hào)，未達(dá)到入圍線者將無緣項(xiàng)目搖號(hào)開盤。

　　以試點(diǎn)新盤建發(fā)浦上灣為例，該項(xiàng)目推出498套房源，認(rèn)籌第二日便突破了1000組客戶，觸發(fā)了積分機(jī)制。最終該項(xiàng)目以1.3:1的認(rèn)籌比測(cè)算出最后一位入圍購(gòu)房者積分為56.7分。

　　記者簡(jiǎn)單就建發(fā)浦上灣的積分進(jìn)行計(jì)算發(fā)現(xiàn)，名下有房者積分最多累計(jì)可達(dá)到51.7（動(dòng)態(tài)分按每月0.1計(jì)算），尚未夠到56.7的入圍線。換言之，此次入圍的購(gòu)房者全部是名下無房的人員。

上海調(diào)控再升級(jí)！新房滿5年才能賣，這些購(gòu)房者要注意了……

　　事實(shí)上，按照積分規(guī)則，僅房產(chǎn)情況一條，上海無房戶與有房戶積分便能拉開15分的距離，極大地保障了名下無房的購(gòu)房者在熱門項(xiàng)目中的購(gòu)買資格。

　　不過，上述業(yè)內(nèi)人士指出，部分熱銷樓盤有價(jià)格倒掛現(xiàn)象，存在投機(jī)炒作空間，該項(xiàng)政策是在保證剛需購(gòu)房者買房的情況下鎖定持有年限，增加炒房成本，震懾投機(jī)需求。

　　由于一二手房倒掛，不少熱門新盤交付后便“身價(jià)大增”。

　　以熱門前灘板塊的東方悅耀為例，該項(xiàng)目于2019年3月開盤推出620套房源，取證均價(jià)8.65萬元，按計(jì)劃，該項(xiàng)目已于2020年12月31日前交付。

　　交付不久，貝殼找房上便掛牌了若干“次新房”，2020年12月27日，129平方米的3室次新房上架，掛牌價(jià)2000萬，折合均價(jià)約15.5萬元/平，較開盤均價(jià)上漲約80%；2021年1月28日，一個(gè)88平方米的2室掛牌，要價(jià)1720萬元，折合均價(jià)約19.5萬元，較開盤均價(jià)上漲一倍有余。2月，東方悅耀在售的11套房源掛牌均價(jià)已達(dá)到14.7萬元/平，高出開盤均價(jià)約6萬元/平。

　　類似轉(zhuǎn)手便升值百萬的現(xiàn)象在上海并不少見。

　　貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，熱門項(xiàng)目靜安府東區(qū)，在售的6套房源掛牌均價(jià)約12.7萬元/平，而2019年開盤時(shí)均價(jià)尚不到9萬元，差價(jià)已逼近4萬/平；大寧板塊金茂府掛牌的3套房源單價(jià)分別為16.2萬元、15萬元和13.6萬元，而此前開盤時(shí)均價(jià)僅9.38萬元/平，最高單價(jià)漲幅近7萬，最低的也到4萬元以上。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，打掉價(jià)格和預(yù)期很難，但打掉流動(dòng)性比較容易，這相當(dāng)于鎖住炒作需求，降低了流通率，相當(dāng)于給市場(chǎng)降溫。在需求比較狂熱，炒作頻繁、加杠桿明顯的情況下，限售政策是一劑妙藥，鼓勵(lì)買、不鼓勵(lì)賣，相比限購(gòu)來說，對(duì)需求的沖擊不大。

　　多舉措加強(qiáng)調(diào)控

　　除了明確限售，針對(duì)新房市場(chǎng)，《通知》還提出將嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理。各區(qū)應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起新建商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案管理的主體責(zé)任，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對(duì)定價(jià)過高的項(xiàng)目，堅(jiān)決予以調(diào)整。市房管部門進(jìn)一步強(qiáng)化新建商品住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案復(fù)核，堅(jiān)決防止上市銷售項(xiàng)目備案價(jià)格過高。

　　同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房。全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴(yán)格審核企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項(xiàng)目開盤銷售時(shí)，居民選房購(gòu)房?jī)?yōu)先于企業(yè)。

　　二手房方面，《通知》要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理。持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)行為，著力加強(qiáng)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管。規(guī)范二手住房?jī)r(jià)格等信息發(fā)布行為，嚴(yán)格房源核驗(yàn)，未經(jīng)核驗(yàn)不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴(yán)肅查處誘導(dǎo)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為。

　　李宇嘉認(rèn)為，此次新房二手房聯(lián)動(dòng)調(diào)控是由于二手房小區(qū)業(yè)主容易聯(lián)合集體漲價(jià)，很容易將社區(qū)價(jià)格、片區(qū)價(jià)格給錨定了，而不管住二手房?jī)r(jià)，新房限價(jià)一定會(huì)導(dǎo)致倒掛，新房限價(jià)就會(huì)失控。這樣的現(xiàn)象在上海和深圳都有體現(xiàn)，此次上海便是學(xué)習(xí)深圳，規(guī)范二手住房?jī)r(jià)格等信息發(fā)布行為。

　　針對(duì)宅地供應(yīng)，《通知》明確將強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。及時(shí)公布住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應(yīng)力度，保障性住房用地“應(yīng)保盡?！保瑔瘟凶赓U住房用地計(jì)劃。壓實(shí)各區(qū)主體責(zé)任，量化地價(jià)調(diào)控目標(biāo)，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)防高溢價(jià)，堅(jiān)決遏制非理性拿地。

　　《通知》還要求，將深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)查詢結(jié)果以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對(duì)非理性競(jìng)價(jià)的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強(qiáng)土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）