我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔你好，手里只有100w閑錢，目前還是首房首貸，想今年在上海購置一套老破小用來出租，有地段推薦嗎？

回答：投資就別買老破小了。因?yàn)椴粠W(xué)區(qū)的老破小漲幅很差，回報(bào)率很低。我建議你可以考慮外環(huán)和郊環(huán)間的潛力副中心輻射區(qū)。找法的話，盡量在東西兩側(cè)，大虹橋、張江輻射區(qū)去找。

提問：曾叔說說您對泗涇的未來的看法吧，很多人都說這個(gè)地方不行，還有您推薦給我的新凱城尚櫻苑的確適合我預(yù)算，這個(gè)小區(qū)也請您幫我講一下吧！

回答：你好。泗涇不錯(cuò)的，因?yàn)樗山磐]有土地了，下一步松江必定發(fā)展泗涇，而且目前的性價(jià)比也較高，有潛力的。新凱城尚櫻苑，新，性價(jià)比高，非常適合剛需上車，這一條就是足夠的持久的理由，其他的都是虛的。

提問：您好，外地戶籍，夫妻兩人目前有現(xiàn)金450萬  ，首套  ，加上貸款想買一套850萬左右的次新房 ，請問外環(huán)內(nèi)有有什么推薦的好小區(qū)么？希望是離地鐵近的，環(huán)境好一些的小區(qū)。鏈家上看到金沙雅苑四期離開我們上班換乘都比較方便，兩房正好800多萬，您覺得這個(gè)小區(qū)好么？或是有什么更好的選擇么？

回答：你好。金沙雅苑四期在普陀長征，次新，近地鐵，小區(qū)環(huán)境也不錯(cuò)，可以考慮。800左右更好的樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：曾老師，請問徐涇的招商虹橋華府（2014年的房子）怎么樣？和莘莊的相同價(jià)位比起來，哪個(gè)好？感覺那里有點(diǎn)前不著村后不著店...地鐵距離也有點(diǎn)尷尬。莘莊整體發(fā)展都比較完善了。

回答：追暴擊的話選前者，穩(wěn)扎穩(wěn)打的話選后者。未來徐涇還是有比較大機(jī)會的，你說的這個(gè)除了門口那條大馬路有點(diǎn)吵之外，其他都挺好的，本身的區(qū)位也算得上大虹橋輻射區(qū)。而莘莊配套更成熟化，買這個(gè)就走的是穩(wěn)健風(fēng)，結(jié)果就是，未來的想象空間相對會更小一些。

提問：曾叔你好，上海17號線嘉松中路邊上新華聯(lián)奧萊悅府，可以嗎？那里還有升值空間嗎？如果暫時(shí)不住的話，5-6年以后才會住過去，是現(xiàn)在買好還是過幾年呢？

回答：在地界上屬于上海主城區(qū)的的邊緣范圍了，雖然有點(diǎn)遠(yuǎn)，但還能接受，價(jià)值上會有一定的升值空間，但不會太大；現(xiàn)在大虹橋還只有發(fā)展到徐涇，到趙巷附近至少還要10年。如果你最終一定會住過去，現(xiàn)在早點(diǎn)買好屯著問題不大，就別想著投資的事情了。

提問：曾叔您好，2020剛拿到上海戶口，積分63.2，首套首貸，手上現(xiàn)錢100w，明年初能到200w。您之前建議這種低總價(jià)剛需買二手次新。我看了下您推薦的比如外高橋，通勤還是需要1小時(shí)以上，有點(diǎn)久。我這邊考慮還是想租房住（租的有管家的公寓，公司補(bǔ)貼后兩室一廳5000左右，離公司步行10分鐘），買房純投資。這種您有什么建議么？只考慮投資，假設(shè)年中能籌到150-200w，您有什么推薦的樓盤么？期待您的回復(fù)。

回答：你好。投住分離是最好的方式了。先嘗試打新，總價(jià)500-600較有潛力的新盤詳見內(nèi)部分享。二手次新可看下周浦康橋，具體樓盤見內(nèi)部分享。

提問：曾叔你好，華涇板塊投資的話您看好嗎，想在徐匯買一套房投資，不考慮自住屬性，您覺得買在華涇好，還是徐匯濱江龍南板塊呢。

回答：我個(gè)人的話并不怎么看好華涇，建議你可以多考慮下龍南。買房要多兼顧下學(xué)區(qū)性質(zhì)的，龍南是徐匯教育大區(qū)，所以在價(jià)值性和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避上會更強(qiáng)一些。

提問： 曾叔，300-400萬投資寶山楊行板塊新房值得嗎？楊行板塊有潛力嗎？

回答：會有潛力，但需要你有一定的耐心，短期內(nèi)看不出太大成效的。如果能長持6-8年，回報(bào)還是不錯(cuò)的。

提問： 名下唯一住房華發(fā)四季1500萬左右，打算賣掉打新，賣掉后0.1社保系數(shù)59分，目標(biāo)北外灘、森蘭、唐鎮(zhèn)，期望2年300w+增長，曾叔有沒有什么更好的建議？

回答：華發(fā)四季產(chǎn)品不錯(cuò)，周圍在建人才房公寓，沒地鐵，周圍環(huán)境配套一般，孫橋未來還是有潛力的，但短期變化不大。賣掉打新也是可以的，今年大概是打新年。北外灘、森蘭都可以，唐鎮(zhèn)的話，區(qū)域供應(yīng)較大，雖然也有產(chǎn)業(yè)，但不如大虹橋徐涇，可重點(diǎn)考慮樓盤見內(nèi)部分享。

提問：上海外環(huán)內(nèi)，600萬以內(nèi)的次新房，你建議哪些區(qū)域比較好？如果考慮學(xué)區(qū)，哪些區(qū)域比較好？

回答：看了你的預(yù)算，要說外環(huán)內(nèi)600萬想帶學(xué)區(qū)的次新，基本不太可能實(shí)現(xiàn)的。只能有舍有得，全力二保一了。我建議你次新和學(xué)區(qū)選一個(gè)，要么是居住比較好的區(qū)域，帶一個(gè)不是菜小的學(xué)區(qū)，要么是一二梯隊(duì)的二房。建議擇好自己的最終需求可以再詳聊。

提問：請問老師 1000萬以內(nèi) 中環(huán)以內(nèi) 陸家嘴上班 要求4房 有沒有比較推薦的區(qū)域？

回答：需求比較大，1000萬中環(huán)內(nèi)三房都不太好找，何況是四房，需要花點(diǎn)心力了。我建議是北中環(huán)那邊的次新能滿足你，但弱項(xiàng)是居住屬性不是特別好；浦東這邊可以看看三林南一帶；西中環(huán)的話這個(gè)預(yù)算基本不可能了。如果要細(xì)化到推薦小區(qū)，還是建議加入曾叔的內(nèi)部圈子。

提問：您好 目前廣州有一套，月供九千多。手里子彈三百個(gè)，一直喜歡上海，打算硬破限購買入，九亭兩房這樣，長持加出租。由于硬破限購，可能需要一次性付款，還想留足兩年房貸。請問上海動遷房可以買嗎？有些二手稅費(fèi)特別高，滿五唯一是不是能避稅？這樣安排是否妥當(dāng)，請您給點(diǎn)建議。

回答：你的情況有點(diǎn)麻煩，透露的信息也不是很足。如果是總價(jià)300，硬破的價(jià)格也不低，成本那么高就意思不大了。動遷房可以買，免上家稅費(fèi)，你的契稅是不免的，我個(gè)人覺得你這么操作成本不低。把你詳細(xì)的相關(guān)信息對接給我?guī)湍銋⒖挤治鱿隆?/p>

提問：曾叔，因?yàn)槲覜]有房票了，手上還有一些子彈，想跟一個(gè)朋友一起合伙入一套房子，需要注意什么？

回答：合伙買房有風(fēng)險(xiǎn)，新手不建議玩，需要志同道合的合伙人，并且在各方面能達(dá)成一致，如操作不當(dāng)不但影響投資收益，還會影響你們的關(guān)系，最后連朋友都沒的做。合伙買房難點(diǎn)在于各種決策能否達(dá)成統(tǒng)一，如賣出時(shí)間、賣多少錢、裝修怎么裝、出租等大大小小的瑣事，其次是利益的分配，都要明確寫在合同里。詳見內(nèi)部資料分享《合伙買房實(shí)戰(zhàn)攻略》《代持完美操作步驟》

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