年初做市場(chǎng)預(yù)判的時(shí)候，我給了今年一個(gè)非常核心的結(jié)論。

今年的行情主要是在二線城市。

在強(qiáng)二線城市中，有個(gè)非常特殊的存在，那就是——武漢。

去年疫情之下, 也讓我們看到了這座英雄城市的韌性。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)非常悲觀，很多人想當(dāng)然的看衰武漢。但事實(shí)是，武漢不但挺過了疫情，樓市也一直非常堅(jiān)挺。

疫情期間，我連續(xù)發(fā)了兩篇對(duì)武漢的分析，看好武漢樓市，疫情根本不是武漢房?jī)r(jià)下跌的原因，正如去年疫情之下，很多城市房?jī)r(jià)還起勢(shì)了一樣。

今年以來，武漢樓市非?；?。有一組數(shù)據(jù)：

2020年3月份，武漢只賣了74套房。而今年3月份，武漢竟然網(wǎng)簽1萬8千多套新房，跟2020就不比了，比2019年的1.3w套大增30%。

二手房也不示弱，3月份中介接單接到手軟，賣了9千多套房，比2月份猛增85%，創(chuàng)下近三年來最高。

量在價(jià)先，武漢的成交量反正是先起來了。

觀察了近半年的數(shù)據(jù)，加上我和我的團(tuán)隊(duì)扎在武漢兩周調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn):

武漢的樓市，已經(jīng)啟動(dòng)了。

武漢基本面

說武漢樓市前，先說下武漢的基本面。

看懂一個(gè)城市，你首先要從上往下理解這個(gè)城市在全國(guó)的定位。武漢的定位站在整個(gè)十四五戰(zhàn)略下，就是是長(zhǎng)江中游城市集群的大哥。

中國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能在哪里？我認(rèn)為還是在城市。

十四五之前，中國(guó)的首要目標(biāo)是脫貧，脫貧主戰(zhàn)場(chǎng)在農(nóng)村，而從2021年的十四五開始，到2035年目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。這個(gè)目標(biāo)要求中國(guó)經(jīng)濟(jì)必須保持中高速增長(zhǎng)。

城市群，將發(fā)揮極大的作用。

馬太效應(yīng)的原理不會(huì)過時(shí)， 未來的中國(guó)城市形態(tài)，仍然以一二線城市為主，人口還是會(huì)集中到一二線，特別是高學(xué)歷高素質(zhì)的人才，這個(gè)趨勢(shì)只會(huì)加劇，不會(huì)縮減。

可想而知，未來中國(guó)最好的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、教育、醫(yī)療等資源，都將集中在最發(fā)達(dá)的城市群里。

所以，我一直都是建議大家，能來一線去一線，不去一線就去二線。至少你要往這五個(gè)城市群走。

這五大城市群將來會(huì)有源源不斷的利好，各種政策傾斜。

在城市群的虹吸效應(yīng)下，武漢顯然是中部崛起的領(lǐng)頭羊。

也就是在這樣的背景之下，武漢才敢提出要做到2000萬人口的超級(jí)大城市，這意味著，武漢未來還要吸納900萬人才落戶。

除了國(guó)家大發(fā)展給與武漢的站位，這一個(gè)1100萬人口，1.6萬億GDP的超級(jí)城市，其實(shí)力哪怕在新一線城市里面也是佼佼者：

首先，武漢是當(dāng)之無愧的科教中心。

武漢的高校數(shù)量全國(guó)第二，83所大學(xué), 僅次于北京，這樣會(huì)給武漢吸引每年近百萬在校大學(xué)生。誰擁有年輕人，誰就擁有未來。

其次，武漢的產(chǎn)業(yè)也在不斷有新的突破。

作為老牌的工業(yè)重鎮(zhèn)，武漢近十年從來沒有離開過GDP前十強(qiáng)的城市榜單。

除了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，近些年也不斷引入新型科技產(chǎn)業(yè)：

包括以烽火普天為首的中國(guó)最大光通信研究基地

有華為中部研發(fā)中心，小米第二總部

有新思科技, 長(zhǎng)江存儲(chǔ)、武漢新芯等等半導(dǎo)體集群產(chǎn)業(yè)軍團(tuán)

有海康威視(002415,股吧)，長(zhǎng)江動(dòng)力，國(guó)藥，富士康, 猿輔導(dǎo)等等一批科技，醫(yī)藥，互聯(lián)網(wǎng)公司。

這么一個(gè)在產(chǎn)業(yè)，教育，人口規(guī)模都有的城市，沒有理由不看好。

更重要的一點(diǎn)是，武漢的房?jī)r(jià)真心不貴。

1W多還可以買在三環(huán)內(nèi)，3W的價(jià)格除了濱江板塊，學(xué)區(qū)房, 三鎮(zhèn)核心區(qū)，幾乎買遍90%的武漢。

武漢樓市

我們回顧2020年的武漢樓市, 整體的武漢二手房均價(jià)是非常平穩(wěn)的.

從量上看，武漢是一個(gè)供應(yīng)絕對(duì)充足的市場(chǎng)，大武漢不是白叫的。2020年武漢賣了20萬套新房，這個(gè)數(shù)據(jù)相比2019年的20.9W持平。

今年新房的庫存量夠賣，去化周期12個(gè)月，不多也不少，反正大武漢不缺房子。

但是，今年以來，武漢的行情簡(jiǎn)直太好了。會(huì)比去年賣得更好，成交會(huì)非?；钴S。成交量自然會(huì)帶動(dòng)價(jià)格。

我也查了土拍數(shù)據(jù)，去年的土拍十分火爆， 地王一個(gè)接一個(gè)，不斷有面粉價(jià)格創(chuàng)新高。其中漢口濱江地王樓面價(jià)高達(dá)3W+，創(chuàng)下武漢單價(jià)地王紀(jì)錄，非常瘋狂。

2020除了土地成交金額創(chuàng)新高，疫情期間出讓的近160宗地塊，居然有56宗產(chǎn)生溢價(jià)，占比35.0%。

開發(fā)商態(tài)度也是一個(gè)側(cè)面反映，TOP50強(qiáng)房企紛紛在武漢布局拿地，導(dǎo)致去年土拍無一流拍，對(duì)武漢市場(chǎng)十分有信心。

面粉Z，面包就會(huì)有上Z預(yù)期。

我們這次在調(diào)研的時(shí)候，有兩類市場(chǎng)已經(jīng)Z的最多:

首先是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房是目前武漢這一輪上浮最多的，去年行情就已經(jīng)開始了，我這兩年在公眾號(hào)反反復(fù)復(fù)，不厭其煩，一直嘮叨學(xué)區(qū)房是硬通貨的道理，這在絕大多數(shù)城市都是適用的 ，聽進(jìn)去的估計(jì)已經(jīng)受益了。

其次是光谷，以及核心板塊, 比如武昌核心區(qū)，從去年下半年，特別是春節(jié)后，去化非常好, 光谷上揚(yáng)的幅度大一些，武漢核心區(qū)要看板塊，也有啟動(dòng)跡象。

這次在武漢的市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，簡(jiǎn)直跟我們年初給的樓市預(yù)判和建議基本吻合。

（取自櫻桃大房子 2月份推文）

所以，對(duì)于一個(gè)大供應(yīng)市場(chǎng)，一定是找準(zhǔn)他的結(jié)構(gòu)性矛盾來下手。

武漢絕對(duì)是可以買的，但是要買對(duì)。

武漢要買哪里？

武漢要買哪里，一定要打開結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)， 以及實(shí)地調(diào)研下結(jié)論。

去年的新房成交數(shù)據(jù)看，基本上，三環(huán)內(nèi)成交大的就是洪山，漢陽以及東湖。而三環(huán)外的成交普遍都不算小，比如江夏，黃陂以及新洲等。

扣除外環(huán)，三環(huán)內(nèi)的成交普遍不到一半， 也就是不到10萬套。這樣一看，武漢三環(huán)內(nèi)的房子似乎也沒那么多。

因此，可以說，武漢不缺新房，缺的是真正有價(jià)值的好房子。

繼續(xù)看去年的土拍，因?yàn)檫@決定了未來1-2年的住房供應(yīng)。

土拍市場(chǎng)，除了三環(huán)內(nèi)的漢陽，基本上成交的都是在三環(huán)外圍。 換句話說，去年地賣了很多，外兩環(huán)供應(yīng)和土拍特別多， 而真正的市中心稀缺板塊，還是非常有限，或者說相對(duì)克制。

這樣真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)壓力并不大，反而是外圍就壓力山大了。

好的地段非常搶手，不好的地段，庫存多的地方一定是庫存壓力特別大。

所以，第一點(diǎn)提示給大家：

在武漢買房，除了光谷，你不要出三環(huán)。

武漢很大，有8500公里，是4個(gè)2000平方公里的深圳的面積。

而如果以三環(huán)內(nèi)680平方公里，外加上光谷500平方公里的話，面積就很小了，大概是深圳的60%。

未來，三環(huán)內(nèi)和光谷中心城，與三環(huán)外的市場(chǎng)分化還會(huì)進(jìn)一步加大。三環(huán)外幾乎不會(huì)有行情。

好，我們?cè)賮磉M(jìn)一步收斂一下。

三環(huán)內(nèi)，哪些板塊值得關(guān)注？？

給一個(gè)可以關(guān)注的列表，這個(gè)表單上你買入至少不會(huì)太差。

第一， 最富貴，最核心的板塊:

4w+ ：二七濱江, 武昌漢街，武昌濱江。

2W5+：漢口濱江，硚口，青山濱江，漢陽濱江，漢陽核心，關(guān)山。

這些板塊非常保值，是武漢的老牌核心資產(chǎn)，我覺得買入至少有一個(gè)基本的保證。濱江概念，以及學(xué)區(qū)概念，是兩張基本的王牌。

縱觀世界城市發(fā)展歷史，沿江必然是城市的中心，買入濱江概念，大方向不會(huì)錯(cuò)。

二七濱江是目前武漢既帶學(xué)區(qū)，又帶濱江的最好板塊，也是整個(gè)房?jī)r(jià)的天花板，武漢天地是武漢最貴的豪宅。短期內(nèi)也不會(huì)被超越。更重要的是，這里已經(jīng)帶了圈層屬性,里面住的什么人，老武漢人會(huì)知道。

你如果預(yù)算夠，完全可以買。

預(yù)算有限，先后排序的是，二七濱江 > 武昌濱江 >漢口濱江，青山濱江, 漢陽濱江

第二， 最潛力，最親民：

1W5 -2W+ : 白沙洲（三環(huán)內(nèi)）、光谷東， 四新、后湖。

這四個(gè)區(qū)域是武漢俗稱的“四大天王”, 除了光谷，其他三個(gè)也號(hào)稱三鎮(zhèn)睡城。這里的價(jià)格比較親民，也很宜居，房子都比較新，加上武漢地鐵發(fā)達(dá)，比較受年輕人和剛需們的歡迎 。

投資很合適入手。

簡(jiǎn)單再分模塊說一下。

后湖：整體發(fā)展不錯(cuò)，要啥有啥，然而，畢竟是睡城，價(jià)格已經(jīng)突破2W 了， 我中長(zhǎng)期還是看好。 只是現(xiàn)階段大概率是要穩(wěn)中有z。大行情可能性偏低。

四新：四新是漢陽新寵，住宅發(fā)展界面還不錯(cuò)，但是因?yàn)檎w在GDP比較弱勢(shì)的漢陽板塊內(nèi)，未來的潛力有一個(gè)天花板。四新的價(jià)格需要對(duì)標(biāo)的是王家灣，買房的群體主要還是漢陽的剛需，如果價(jià)格接近王家灣的話，那么空間就不大了。

這個(gè)板塊價(jià)格有天花板，用戶會(huì)去做對(duì)比，做選擇，價(jià)格高了可能就換板塊了。

白沙洲：之前一直號(hào)稱是衣拉克，界面不太好，但是,也正因?yàn)槿绱?，一旦政策和?guī)劃開始給力，就有爆發(fā)的潛力。實(shí)際上，今年以來，白沙洲已經(jīng)火了，他的各種規(guī)劃，教育，交通等配套都會(huì)逐一在近兩年落地。因此，這個(gè)板塊隨著城市界面的不斷刷新，利好的增加，還是非常有潛力的。

況且，白沙洲的方位上離GDP最強(qiáng)的武昌和光谷很近, 產(chǎn)業(yè)有一定輻射優(yōu)勢(shì)。因此,白沙洲沒有理由不看好， 當(dāng)然，白沙洲也大，要買越靠近二環(huán)的越好。

最后說下紅的發(fā)紫的光谷板塊：

光谷這個(gè)地方普遍是看好，當(dāng)然，因?yàn)橛猩细?，也有人說不要追高。

現(xiàn)在各種觀點(diǎn)都有，確實(shí)，光谷上浮了很多，很多老武漢人跟我說，他們根本瞧不上那地方, 太偏了， 結(jié)果還不如閉著眼買光谷的外地人賺的多。

然而光谷不僅僅是武漢市，更是湖北省傾全力打造的一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城。

有產(chǎn)業(yè)，自然有人口，有購(gòu)買力和需求。光谷還有土地，還有發(fā)展的潛力。所以，哪怕房?jī)r(jià)上浮了一輪了，我覺得還是有空間的。

短期投資的話，光谷東會(huì)優(yōu)于更成熟更貴的關(guān)山，只是現(xiàn)在也沒有什么新樓盤可買。

至于其他非東三環(huán)內(nèi)的板塊，青菱、黃家湖、東西湖、盤龍城、左嶺，小軍山、蔡甸、陽邏，這些板塊三環(huán)外，價(jià)格基本低于1W5，不推薦入手。

整個(gè)調(diào)研下來，我對(duì)武漢還是一如既往的看好。

從城市能級(jí)來講，我覺得在新一線城市里面，除了杭州和成都這幾年的發(fā)展有目共睹之外，武漢在強(qiáng)二線是非常突出的，更重要的是，武漢比起杭州成都，房?jī)r(jià)都算是“洼地”。

不到2W買三環(huán)， 3W買武漢核心資產(chǎn)，現(xiàn)在連浙江一個(gè)縣城都比武漢要高，確實(shí)很親民。

況且，現(xiàn)在買房對(duì)外地人也十分友好，基本上外地人，落戶武漢就能馬上買房。

按照有房有貸的情況下，外地人可以付四成首付，100平的房子，3W均價(jià)， 120W就能買到武漢核心位置。70W起就能上車買到武漢的三環(huán)內(nèi)的四大天王。

這個(gè)價(jià)格，買入這個(gè)能級(jí)的城市，真心不錯(cuò)。

對(duì)于想買入武漢的朋友，不管是武漢剛需，還是外地想要去武漢上車的。

老規(guī)矩，可以加入我們的社群進(jìn)行交流討論, 這個(gè)群有一個(gè)39.9的入群費(fèi)。

櫻桃以及我們武漢專家也會(huì)在群里等大家,給大家做更多的內(nèi)容分享。

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第一次呢，沒有設(shè)主題，就是跟大家嘮嘮嗑，簡(jiǎn)單聊聊買房這些事，我們選取了一些粉絲問的多的問題回答，然后再根據(jù)大家的彈幕聊一聊。

當(dāng)然有更好的形式，也歡迎大家給建議。

有空記得來捧場(chǎng)啊。

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