撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

　　不知道五一假期，桿友過得咋樣，但可以確定的是，炒作房子，特別是炒作學(xué)區(qū)房，2021年的五一前和后，完全是兩個(gè)樣子了。

　　五一假期前，4月30日的月度重要會(huì)議，如日常一樣，說了房住不炒，同時(shí)要求增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，以及“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。

　　圖表來源|海通證券(600837,股吧)（特此感謝）

　　這是高級(jí)別會(huì)議，第一次點(diǎn)名“炒作學(xué)區(qū)房”。

　　接著大洋彼岸，美東時(shí)間5月4日，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫在講話時(shí)提到“為確保經(jīng)濟(jì)不會(huì)過熱，可能必須提高利率”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，也使投資者對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)貨幣緊縮的擔(dān)憂增加。

　　大家都知道，如果美國(guó)加息，我國(guó)貨幣政策會(huì)受影響，對(duì)樓市相對(duì)利空。

　　加上此次重要會(huì)議，首次點(diǎn)名學(xué)區(qū)房問題，2021年樓市是否橫盤，未來有何變化？杠桿游戲今天多角度闡釋、澄清、分析、研判。

　　1

　　2021年房地產(chǎn)政策收緊，是主基調(diào)

　　這次措辭，在此前類似“房住不炒”的基礎(chǔ)上，更加明確了房地產(chǎn)的治理方向：

　　“增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。

　　保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房，在過去10來年，以及最近幾年的分別嘗試看，上頭可能覺得是有價(jià)值的。

　　比如上一輪調(diào)控、10來年前開始的公租房大步走，今天回頭看，如果一直堅(jiān)持，效果不錯(cuò)，且利于新市民落腳，推動(dòng)城鎮(zhèn)化。

　　共有產(chǎn)權(quán)房，北京等城市也做了實(shí)驗(yàn)，今天還不好評(píng)判。但無論保障性租賃住房還是共有產(chǎn)權(quán)房，只要增加，同時(shí)調(diào)控維持，總供應(yīng)加大，樓市局面相對(duì)緩解是可以辦到的。

　　圖表來源|海通證券（特此感謝）

　　這是調(diào)控、社會(huì)意義角度。

　　換個(gè)思維看，經(jīng)濟(jì)和金融角度，如上圖，2020年特殊的情況，讓房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)貢獻(xiàn)，飆升回2009年水平。

　　這樣搞下去，肯定要出大事。

　　恰好，目前經(jīng)濟(jì)局面其實(shí)不錯(cuò)。

　　如這次通稿提到的：

　　“要用好穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較小的窗口期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，凝神聚力深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，打通國(guó)內(nèi)大循環(huán)、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)堵點(diǎn)，為“十四五”時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力”。

　　那么，著眼于長(zhǎng)期，重點(diǎn)會(huì)放在調(diào)結(jié)構(gòu)，而非短期經(jīng)濟(jì)刺激。地產(chǎn)夜壺，2021年干嘛，不用杠桿游戲說。

　　因此2021年，調(diào)控收緊，是主基調(diào)。加上個(gè)別城市，前1、2個(gè)月已經(jīng)囂張過了，該歇歇了。

　　2

　　學(xué)區(qū)房投資回報(bào)下降，但問題不會(huì)一下子解決好，主要打擊問題嚴(yán)峻的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格

　　接著杠桿游戲說學(xué)區(qū)房。

　　如上文所述，第一次提出要整治炒作學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格問題。

　　回憶近期北京、上海、重慶等地的義務(wù)教育、學(xué)區(qū)改革，可以發(fā)現(xiàn)，這是上層考慮社會(huì)公平、人心世道、普通人晉升機(jī)制的綜合舉措。

　　主要直轄市，先于重要會(huì)議，都有動(dòng)作，這本身就是信號(hào)。

　　這類城市接近權(quán)力核心，接近核心信息和政策源頭。從過去4年的調(diào)控就可以看出，直轄市幾乎都是領(lǐng)會(huì)調(diào)控精神最好的城市。

　　上海也是壓了足足3年后，2020年才有點(diǎn)異動(dòng)的。

　　我們觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格問題，越來越突出，是樓市調(diào)控的短板之一。

　　“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”這句措辭，意味著從教育部門到金融監(jiān)管部門、到住建部門，必然都要出臺(tái)政策，協(xié)調(diào)治理。

　　圖表來源|東吳證券(601555,股吧)（特此感謝）

　　不久前，杠桿游戲?qū)懳恼抡f，學(xué)區(qū)房這東西肯定永遠(yuǎn)有。詳見《上海、合肥、重慶！多地改革學(xué)區(qū)房，還值得買(300785,股吧)嗎？》（4月8日），但投資回報(bào)下降是大概率。

　　所以不同人，出于不同目的，應(yīng)該客觀考慮。

　　從過去一些年的調(diào)控看，房?jī)r(jià)總體來說，不是拿來降的。學(xué)區(qū)房短期內(nèi)利空，是一定的。但這并不意味著跌太多，問題嚴(yán)峻、炒作大的可能跌，多數(shù)學(xué)區(qū)房，其基本價(jià)值還是有。

　　畢竟，一個(gè)學(xué)校聲譽(yù)、教育質(zhì)量的形成是日積月累，學(xué)區(qū)的調(diào)整多數(shù)地方也是循序漸進(jìn)，不會(huì)太冒進(jìn)。

　　對(duì)于問題嚴(yán)峻、炒作太囂張的學(xué)區(qū)房，可能要被抓一些典型。

　　從策略上說，起碼今年要回避那些價(jià)格太高、漲太猛的學(xué)區(qū)房。

　　對(duì)了，如上圖，東吳證券制作的3類貸款增速對(duì)照，這其實(shí)也是上層對(duì)資金、資源配置的想法。

　　所以樓市的大趨勢(shì)要看明白。

　　3

　　美國(guó)2021年加息是小概率，2021年末、2022年初貨幣政策逐步正常化幾率大

　　耶倫很有意思，以前是聯(lián)儲(chǔ)主席，現(xiàn)在是財(cái)長(zhǎng)。

　　她從財(cái)政部長(zhǎng)角度認(rèn)為，美國(guó)要加息。當(dāng)然，美國(guó)財(cái)政部不是美聯(lián)儲(chǔ)。

　　但這是個(gè)信號(hào)，財(cái)政部停止“發(fā)錢”，然后聯(lián)儲(chǔ)逐步收縮QE，最后加息……

　　美國(guó)財(cái)政、貨幣政策正?；幕玖鞒?，大致如此。

　　就當(dāng)下而言，耶倫的話不必認(rèn)為美國(guó)貨幣政策會(huì)急轉(zhuǎn)向。

　　有趣的是，更早幾天，美東時(shí)間4月28日落下帷幕的美聯(lián)儲(chǔ)決策會(huì)，表述還是很溫和。甚至美國(guó)媒體評(píng)論說，和3月17日結(jié)束的上次會(huì)議聲明比，沒什么變化，是“歷史上措辭改動(dòng)最少”的聲明。

　　此其一。

　　其二，耶倫不是美聯(lián)儲(chǔ)官員，貨幣政策她可以施加影響，但作為財(cái)長(zhǎng)維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也希望低融資利率。

　　她的話，更多是預(yù)防和未來的建議，做慣了中央銀行家，喜歡指手畫腳可以理解。

　　這件事其實(shí)更大的意義，不是當(dāng)下，而是告訴我們，美國(guó)一定會(huì)加息，只是時(shí)間問題。

　　第一美國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，很多朋友可能低估了；第二大宗商品，包括芯片的全球緊缺，全球大放水，統(tǒng)計(jì)意義上的通脹，在很多國(guó)家出現(xiàn)是大概率。

　　中美或許不一定，但下半年一定傳導(dǎo)有可能。

　　圖表來源|華融證券（特此感謝）

　　從趨勢(shì)看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在大放水呵護(hù)下恢復(fù)增長(zhǎng)，疫苗慢慢會(huì)控制住黑天鵝，2022年美國(guó)貨幣政策正?；型?。

　　到時(shí)，我們何去何從？

　　正常的經(jīng)濟(jì)、正常的貨幣政策，恰恰讓我們樓市容易橫盤。

　　國(guó)內(nèi)調(diào)控一直維持、對(duì)學(xué)區(qū)房炒作的打擊，國(guó)外物價(jià)因素、美國(guó)的未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，可能是2021、2022年樓市投機(jī)者不愿意看到的2個(gè)壞消息。

　　即便非投機(jī)者，普通投資者也應(yīng)該從中看到：不僅樓市總體回報(bào)在降低，最熱的學(xué)區(qū)房投資預(yù)期，也在發(fā)生深刻變化。

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