??常常感嘆“時間不夠用”的羅韶穎，這一次又在和時間賽跑。

??迪馬股份(600565.SH)公布東原仁知服務(wù)IPO申請獲受理的消息不過10天，遞表緊隨而來。

??4月30日晚，東原仁知服務(wù)城市運營服務(wù)集團股份有限公司（簡稱“東原仁知服務(wù)”）叩響了港交所的大門。

??有意思的是，與一般創(chuàng)始人掌權(quán)不同，羅韶穎個人持股量極低，尚不足0.5%，且并未在東原仁知服務(wù)就職，而是將管理權(quán)交給易琳、衡清達與范東等人，自己則選擇“隱身”。

??盡管明面上，羅韶穎并沒有緊握大權(quán)，但在遞表之前，她已為東原物業(yè)做好了鋪墊，一系列操作背后，都少不了她的身影。

??在遞表上市之前，東原物業(yè)兩度更名，羅韶穎為其注入“城市運營服務(wù)”大物業(yè)理念；封賞12位高管、引好友入股；注冊資本翻五倍……

??脫去上市公司掌門人的身份，羅韶穎喜歡將自己當作一名“創(chuàng)客”。而一名優(yōu)秀的“創(chuàng)客”，身上總有幾分理想主義的色彩。羅韶穎的理想主義情懷，更多是來自對產(chǎn)品設(shè)計腦洞大開而又近乎嚴苛的追求上。

??這從東原物業(yè)的更名也能看出幾分，將“仁知”放入名字之中。不過注入“城市運營服務(wù)”業(yè)務(wù)的東原物業(yè)，尚沒有收獲理想成績。

??羅氏兄妹股權(quán)差40倍

??分拆東原仁知服務(wù)服務(wù)赴港上市，羅韶穎籌劃了一年多的時間。股權(quán)梳理之后，東原仁知服務(wù)騰出過半股權(quán)予天津澄方，一家迪馬股份的全資附屬公司；還引入了第三方持股人嘉實物業(yè)和栢天；同時納入股權(quán)激勵公司天津合伙“封賞”12位高管。

??增資入股和購買股份是成為股東的主要手段，遞表前，東原仁知服務(wù)的四位股東天津澄方、栢天、嘉實物業(yè)、天津合伙分別持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

??企查查顯示，東原仁知服務(wù)的實際控制人是迪馬股份的股東羅韶宇，其妹羅韶穎是迪馬股份的董事長，兩人未在東原仁知服務(wù)任職，均通過迪馬股份間接持股，不過兄妹倆受益的股份卻相差40倍。

??迪馬股份通過天津澄方持股51.04%，而前者由重慶東銀（羅韶宇及趙潔紅分別擁有約77.78%及22.22%股權(quán)）和重慶碩潤（由重慶東銀及趙潔紅分別擁有約98.96%及1.04%股權(quán)）分別擁有約34.59% 及2.93%股權(quán)。

??羅韶宇及其妻子趙潔紅通過重慶東銀、重慶碩潤間接持有東原仁知服務(wù)19.15%股份。其妹羅韶穎持有迪馬股份0.94%股權(quán)，相當于間接受益東原仁知服務(wù)0.48%股份。

??此外，東原仁知服務(wù)身后還簇擁了12位高管。

??2019年12月26日，迪馬股份發(fā)布公告，旗下子公司東原澄方擬實施員工股權(quán)激勵暨增資擴股的方案。激勵對象包括東原仁知服務(wù)聯(lián)合首席執(zhí)行官、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理范東、財務(wù)總監(jiān)劉興、市場總監(jiān)申明偉、運營品質(zhì)總監(jiān)張莉、高端物業(yè)總監(jiān)肖宇、武漢公司總經(jīng)理梁金強等共12人。

??這12人出資199.47萬元入伙持股平臺——天津合伙，共持有東原仁知服務(wù)9.98%股份。其中，范東認繳出資額105萬元，持有該持股平臺52.86%股權(quán)；劉興出資71萬元，持有37.2688%；其余等人持股0.05%-1.57%不等。

??嘉實物業(yè)作為第三方持股人，通過市場資料確認投資機會，最終持股13.57%。其背后為嘉實國際，主要從事股本投資、于中國及海外市場提供金融咨詢服務(wù)。

??同為第三方投資人，栢天的入股機遇卻不盡相同。栢天的幕后控股人是王浩，據(jù)東原仁知服務(wù)所說，“王浩先生通過迪馬主席羅韶穎女士的引薦與本集團相識?！蓖鹾崎g接全資擁有栢天，相當于受益了栢天持有的全部25.41%股份，為個人受益的最高持股比例。

??四次增資，兩度更名

??最初的持股格局與現(xiàn)在截然不同，去年初至今的四次增資讓東原仁知服務(wù)的體量愈加龐大，隨后進行的股權(quán)騰挪又將它逐漸剝離東原地產(chǎn)。

??去年一月，東原仁知服務(wù)啟動注資計劃。經(jīng)過1月2日、2月12日、4月23日的三次增資，注冊資本從1000萬元增至1999.47萬元。

??彼時，東原仁知服務(wù)從東原房地產(chǎn)獨資擁有變成三位股東聯(lián)合持股，東原房地產(chǎn)、天津澄方、天津合伙分別持有51.01%、39.01%和9.98%股份。其中，東原房地產(chǎn)注資20萬元，天津澄方注資780萬元，天津合伙注資199.47萬元。

??緊隨其后的，便是削減地產(chǎn)母公司的持股。2020年8月，東原房地產(chǎn)將手中25.41%的股份以6500萬元的價格轉(zhuǎn)讓給栢天。

??兩個月后，東原房地產(chǎn)又以3470萬元和3080萬元的價格，向嘉實物業(yè)和天津澄方分別轉(zhuǎn)讓13.57%和12.03%股份。至此，東原房地產(chǎn)正式退出東原仁知服務(wù)，上市前的股權(quán)格局形成。

??去年12月，東原仁知服務(wù)轉(zhuǎn)制為股份有限公司，注冊資本進一步增加到5000萬元，各股東持股比例不變。

??站在物管風口，為將東原仁知服務(wù)服務(wù)推向資本市場，羅韶穎還對東原物業(yè)品牌做了兩度更名換新。

??去年底，原本的“重慶東原澄方實業(yè)有限公司”變更為“重慶東原仁知實業(yè)集團股份有限公司”。將“澄方”替換為“仁知”二字，取自論語“仁者安仁，知者利仁。仁為初心，知為踐行！”

??元旦前夕，“重慶東原仁知實業(yè)集團股份有限公司”再度更名為了“東原仁知城市運營服務(wù)集團股份有限公司”。

??由“實業(yè)”改為“城市運營服務(wù)”，大物業(yè)理念應(yīng)運而生，“成為受人尊敬有獨特業(yè)務(wù)的城市更新服務(wù)商”是眼下東原仁知服務(wù)的企業(yè)愿景。

??“城市運營服務(wù)“不顯

??住宅面積占比近七成

??東原仁知服務(wù)兩度更名，加上“城市運營服務(wù)”的理念 ，不過呈現(xiàn)在服務(wù)項目中卻并未顯示獨特之處，三條業(yè)務(wù)線分別是物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。

??2018年-2020年，東原仁知服務(wù)的收入從3.87億元增長98.2%至7.67億元，復(fù)合年增長率約為40.8%。同期，凈利潤分別為2910萬元、2560萬元和8450萬元，增幅達到190.4%；毛利分別為8860萬元、1.33億元和2.16億元，增幅達到143.8%；三年的毛利率也呈上漲態(tài)勢，分別約為22.9%、23.7%及28.2%。

??收入逐年攀升，但各業(yè)務(wù)線貢獻的收入比例從2018年延續(xù)至今。截至2020年12月31日，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的收入分別為3.49億元、2.05億元、2.13億元，收入占比分別為45.6%、26.7%、27.7%，與2018年的比例基本吻合。

??受益于迪馬集團的擴張，東原仁知服務(wù)的服務(wù)范圍包括中國14個省、自治區(qū)及直轄市的38個城市，尤其是在西南和華東地區(qū)。截至2020年底，在管面積達到2110萬平方米，合約面積達到3550萬平方米。

??

??目前，它有近七成的管理面積來自住宅業(yè)態(tài)，來自非住宅業(yè)態(tài)的規(guī)模約三成。共有227個在管項目，其中，89個為住宅物業(yè)及138個為非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別約為1430萬平方米及680萬平方米，面積占比為67.8%、32.2%。

       此外，東原仁知服務(wù)的管理規(guī)模仍有大部分來自關(guān)聯(lián)企業(yè)。2016年，東原仁知服務(wù)開始為第三方物業(yè)提供服務(wù)，截至去年底，來自獨立第三方的在管面積占總面積的47.1%，達到994萬平方米。而源自迪馬集團及關(guān)聯(lián)公司的規(guī)模達到52.9%，約為1116萬平方米。

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