不少人有過(guò)一個(gè)相同的買(mǎi)房心得：走過(guò)最長(zhǎng)的路，是開(kāi)發(fā)商的套路。

鄭州的高先生，就覺(jué)得自己被套路了。

明知道家庭名下已有兩套鄭州房產(chǎn)，置業(yè)顧問(wèn)卻稱高先生的妻子有購(gòu)房資格，并有意無(wú)意暗示，限購(gòu)不是問(wèn)題。沖動(dòng)之下，高先生交了20萬(wàn)元意向金。

事后，高先生反悔，但被開(kāi)發(fā)商告知，20萬(wàn)意向金已轉(zhuǎn)為定金，如果不能自行解決限購(gòu)問(wèn)題，概不退還。

無(wú)法接受的高先生多次找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，雙方你來(lái)我往，拉扯的很辛苦。

要不是高先生和妻子當(dāng)時(shí)留了個(gè)“心眼”，偷偷用手機(jī)錄了音，那置業(yè)顧問(wèn)到底有沒(méi)有“忽悠”，就很難說(shuō)得清楚了。20萬(wàn)，也可能就真的要打水漂了。

被“忽悠”有購(gòu)房資格，結(jié)果20萬(wàn)意向金不退！

這事兒，要是發(fā)生在沒(méi)什么底線的小開(kāi)發(fā)商身上，也沒(méi)啥大驚小怪的。但高先生面對(duì)的，是鼎鼎有名的港資房企，樓盤(pán)也是市中心豪宅，單套總價(jià)動(dòng)輒五六百萬(wàn)元。

不得不說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的套路無(wú)處不在。但都2021年了，知名房企還在這么玩兒，實(shí)在讓人大跌眼鏡。

這個(gè)鼎鼎有名的項(xiàng)目，就是鄭州雅頌居，開(kāi)發(fā)商是港資房企嘉里建設(shè)。

.01.

嘉里的房子好不好不知道，但捂地絕對(duì)是一把好手。

2011年9月的一天，花園路東、緯二路南一宗土地成交。

該宗土地占地面積44573㎡（約66.86畝），容積率為4.9，土地性質(zhì)為商業(yè)和住宅，限高150米，成交總價(jià)40115萬(wàn)，折合單價(jià)600萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)1837元/㎡。

拿地的正是嘉里置業(yè)（中國(guó)）有限公司和香格里拉中國(guó)有限公司。兩者同屬香港郭氏兄弟集團(tuán)，一個(gè)造房子，一個(gè)開(kāi)發(fā)酒店。

拍出后，該宗地塊一直空置。一直到2019年10月15日，才拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證，中間整整平躺了8年。

2020年，地塊終于入市，取名鄭州雅頌居。

也就是說(shuō)，從拿地到入市，拖沓十年之久。這十年間，鄭州房?jī)r(jià)翻了一倍不止，土地溢價(jià)更是飛漲。

2011年嘉里拿地單價(jià)是600萬(wàn)/畝，如果按照萬(wàn)科美景世玠拿地價(jià)格計(jì)算，該宗土地至少得2600多萬(wàn)/畝，實(shí)際情況可能會(huì)更高，因?yàn)槲恢酶谩?

僅僅土地溢價(jià)，就已經(jīng)讓嘉里賺得盆滿缽滿。躺著就把錢(qián)賺了，不得不服。

有人打趣，“還記的花園路邊的三面翻廣告牌嗎？這10年光廣告牌的收入都快收回拿地成本了吧！”

不過(guò)，錢(qián)都進(jìn)了開(kāi)發(fā)商口袋。唯一跟購(gòu)房者相關(guān)的，就是土地使用年限縮水10年，業(yè)主們拿到房子出售時(shí)僅余約55年左右使用期限。

可能很多人都不在意，畢竟產(chǎn)權(quán)年限到期，也不會(huì)有人把房子收走。但如果放到二手房市場(chǎng)去賣(mài)，結(jié)果可能就不太一樣了。

在二手房市場(chǎng)上，對(duì)于房齡在20-30年以上的，想在銀行貸款是很難的，要么是銀行直接拒貸，要么貸款年限短，層層影響，最后直接影響的是后期二手的成交價(jià)格。

.02.

捂了十年姍姍來(lái)遲，有人用“鄭州等待了十年”來(lái)表達(dá)期待之情。

說(shuō)實(shí)話，這就有點(diǎn)過(guò)于激動(dòng)了。

在國(guó)內(nèi)，嘉里做得最成功的是商業(yè)，不少城市里，嘉里中心都是地標(biāo)級(jí)的商業(yè)中心。

比如著名的上海靜安區(qū)嘉里中心，在這兩年商業(yè)巨頭紛紛收縮戰(zhàn)略背景下，首層租金平均報(bào)價(jià)仍達(dá)到了2342元/平方米/月；杭州嘉里中心國(guó)際國(guó)內(nèi)大品牌云集，租金、出租率都居高不下。

但在鄭州，嘉里的味道就變了。這個(gè)鄭州人等了十年的項(xiàng)目，呈現(xiàn)的不是嘉里中心，而住宅+酒店+寫(xiě)字樓的常規(guī)配套。

商業(yè)也有，但只是一棟臨街商業(yè)。說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)，是街區(qū)商業(yè)；說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)，就是門(mén)面房。就像有人說(shuō)的，沒(méi)有大盒子（購(gòu)物中心）的嘉里中心就是耍流氓。

而且，在嘉里體系中，住宅和酒店是嚴(yán)格分開(kāi)的，也就是說(shuō)鄭州雅頌居只是離酒店近，酒店不是小區(qū)配套。

這和“離地鐵很近，離地鐵站很遠(yuǎn)”，多少有些異曲同工之妙。

鄭州嘉里項(xiàng)目，就像是一個(gè)“閹割版”的嘉里中心。

雅頌居是嘉里的高檔住宅產(chǎn)品，鄭州雅頌居更號(hào)稱市中心大平層豪宅，真實(shí)呈現(xiàn)又如何呢？

不少實(shí)地看過(guò)人都表示，“差強(qiáng)人意”。

首先是規(guī)劃上很“偽豪宅”。占地面積約67畝，容積率4.44，住宅只有3棟樓。排布上，北邊1號(hào)樓24層高，南邊兩棟樓32層高，南高北低，低樓層采光是不小的問(wèn)題。

更嚴(yán)重的是，綠化率只有可憐的25%。要知道，剛需盤(pán)都普遍30%—40%了，鄭州雅頌居真是縮水縮到了刀刃上。

其次是產(chǎn)品缺乏誠(chéng)意。所謂的“天幕大平層”，層高也只有3.05米，還都是高層住宅。梯戶比上，兩梯兩戶為主，少部分兩梯三戶設(shè)計(jì)，豪宅感也一般。

戶型設(shè)計(jì)更是所有槽點(diǎn)的集合體。

最小面積127㎡，既不大也不平，而且僅有兩面寬朝南，還不如一些剛需盤(pán)設(shè)計(jì)用心。結(jié)果就是業(yè)主花400來(lái)萬(wàn)，買(mǎi)了一套帶暗衛(wèi)和暗餐廳的“豪宅”。

還有154平米的三房槽點(diǎn)也很多，比如門(mén)口的封閉式儲(chǔ)藏室很雞肋，當(dāng)作房間用空間太小，當(dāng)做儲(chǔ)納柜又進(jìn)深太深夠不著。

事實(shí)上，鄭州雅頌居除了226㎡四房戶型做到了方正而且三面寬朝南，其他戶型方正度均比較差。戶型整體多為小面寬大進(jìn)深，后期采光欠佳。

怎么看，鄭州雅頌居的戶型都像十幾年前的產(chǎn)品，就好像開(kāi)發(fā)商平躺了十來(lái)年，然后隨手從抽屜里拿出了當(dāng)年的圖紙。

難怪很多人說(shuō)：“在雅頌居看房，沒(méi)有一個(gè)戶型能讓人覺(jué)得滿意?！?

此外，后期物業(yè)和升值率都難有保障。

豪宅七分房子，三分物業(yè)。鄭州雅居頌沒(méi)有豪宅標(biāo)配的會(huì)所也就算了，后期物業(yè)也難以令人放心。

小區(qū)物業(yè)基本都需要開(kāi)發(fā)商反哺，沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商支撐，后續(xù)的物業(yè)服務(wù)都將很難保證。十年才墨跡出一個(gè)項(xiàng)目的嘉里，明顯也沒(méi)什么深耕鄭州的打算，雅頌居后期物業(yè)誰(shuí)來(lái)反哺？

至于升值率，房子到手已經(jīng)縮水十幾年，土地溢價(jià)早被開(kāi)發(fā)商吃干凈了。再加上社區(qū)mini，高容低綠，是個(gè)正常的接盤(pán)俠都得三思一番。

.03.

“用最少的成本，囤最久的地，賣(mài)最貴的房?！?

這話用到嘉里身上，還是十分貼切的。

鄭州雅頌居最大的亮點(diǎn)，恐怕也就剩下3W+的售價(jià)了。宣稱是改善大平層豪宅，實(shí)際設(shè)計(jì)與真正的改善盤(pán)比起來(lái)，除了價(jià)格相近，其他基本不咋沾邊。

剛需買(mǎi)不起，改善看不上。

但詭異的是，這個(gè)明顯帶著“智商稅”的項(xiàng)目還賣(mài)得挺好。只能說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)也是挺魔幻的。

作為鼎鼎有名的港資房企，作為手握嘉里中心IP的頂流開(kāi)發(fā)商，作為鄭州人期待了十年的市中心絕版項(xiàng)目……

嘉里有太多的理由，為千萬(wàn)鄭州人奉獻(xiàn)一個(gè)城市地標(biāo)級(jí)的作品。

然而事實(shí)卻啪啪打臉，躺了十年的嘉里，錢(qián)是賺夠了，做出的產(chǎn)品卻完全不對(duì)等。

說(shuō)到底，鄭州雅居頌只是一個(gè)為了去化而去化的項(xiàng)目。

從銷(xiāo)售節(jié)奏上都可以看得出來(lái)，小區(qū)住宅南高北低，那就先賣(mài)北邊的1號(hào)樓，主力戶型154平三室、純南戶127平，面積不大、方便去化。

而小區(qū)的2號(hào)樓、3號(hào)樓，則全部都是兩梯兩戶、200多平的四房戶型，說(shuō)是大平層吧，面積段又沒(méi)有足夠大，導(dǎo)致每個(gè)房間很小。唯一可取的是總價(jià)低，方便銷(xiāo)售。

只是為了賣(mài)房而已！

同樣是市中心的豪宅，幾年前的建業(yè)天筑、東潤(rùn)泰和是怎么做的？如今的未來(lái)天奕、恒大云璽又是如何逆流而上的？

相比之下，鄭州雅居頌真的是太精明了！

明明可以靠實(shí)力改變區(qū)域，卻偏偏自甘墮落，躺平數(shù)錢(qián)。

這樣的嘉里，有負(fù)于鄭州十年期待，也有負(fù)于這片絕版土地。

“閹割版”的商業(yè)，就連住宅產(chǎn)品本身都懶得創(chuàng)新，連時(shí)代步伐都懶得追上一步，拿著十年前的圖紙徹底躺平，憑地段賺錢(qián)……

這樣的鄭州雅頌居，這樣的嘉里建設(shè)，說(shuō)是全國(guó)最差“嘉里”，有誰(shuí)要反對(duì)？

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：樓市觀瀾。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）

相關(guān)知識(shí)

捂地王，套路強(qiáng)，最差“嘉里”在鄭州？
捂捂捂……捂不住了！這個(gè)一線城市大量豪宅入市，有項(xiàng)目捂盤(pán)時(shí)間超10年
為什么一樓地暖最差？一樓暖氣不熱怎么解決？
嘉興王店梅里新嘉苑售樓處電話!戶型 面積 價(jià)格【今日頭條】
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的“慣用套路”？被監(jiān)管“封殺”的成都和記黃埔，到底和李嘉誠(chéng)有多大關(guān)系？
嘉興梅里新嘉苑未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)?開(kāi)盤(pán)價(jià)格!
和記黃埔成都捂地16年引來(lái)融資禁令 禹洲、瑞卓置業(yè)受牽連
新一輪整治“風(fēng)暴”來(lái)襲 ?？诒O(jiān)管部門(mén)圍堵房企捂盤(pán)惜售
“春捂”正當(dāng)時(shí)丨警惕倒春寒來(lái)襲，你的家里需要天氟地水
地產(chǎn)銷(xiāo)冠常用的頂尖銷(xiāo)售套路

網(wǎng)址: 捂地王，套路強(qiáng)，最差“嘉里”在鄭州？ http://qpff.com.cn/newsview96771.html