（文/張玉 編輯/馬媛媛）地產(chǎn)行業(yè)前20強(qiáng)陽(yáng)光城(000671,股吧)正在調(diào)整自己的拿地策略。

7月22日，陽(yáng)光城發(fā)布公告表示，公司全資子公司杭州高光置業(yè)擬以61.45億元收購(gòu)永康市智信持有的金華虹光100%股權(quán)以及對(duì)標(biāo)的公司的應(yīng)收債權(quán)，溢價(jià)率1.37%。

這一價(jià)格，比遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)紅星地產(chǎn)70%股權(quán)的40億元還要多。

盡管通過(guò)收并購(gòu)拿地“豪氣”，今年以來(lái)，陽(yáng)光城拿地尤其是在公開(kāi)市場(chǎng)集中拿地成績(jī)并不亮眼。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1~6月，陽(yáng)光城新增貨值362.1億元，位列排行榜第36位。這一數(shù)字較2020年同期的800.3億元相比大幅減少了54.75%，可謂腰斬。

曲線拿地的背后，擺在陽(yáng)光城面前的，是無(wú)法回避的“低凈利率魔咒”。與行業(yè)2020年11.5%的凈利率相比，陽(yáng)光城近年來(lái)始終徘徊在6%~7%的凈利率委實(shí)令人擔(dān)憂。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，就算搶到了成本也比較高。而收購(gòu)的話可以自己算好價(jià)格，“不接受可以議價(jià)，總之有回旋的余地。拍地就沒(méi)有這種可能了?！?/p>

政府背書(shū)“過(guò)橋收購(gòu)”

層層穿透之下，永康市智信是永康市政府控制的企業(yè)。永康市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室持股97.25%，浙江省財(cái)政廳持股2.75%。

上述交易完成后，金華虹光將由陽(yáng)光城集團(tuán)100%控股。

有意思的是，金華虹光是今年1月下旬剛剛成立的一家企業(yè)。公司2021年以來(lái)的營(yíng)業(yè)收入為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均為-460.88萬(wàn)元。而公司存貨高達(dá)61.5億元，其中，其他應(yīng)收款為61.45億元。

那么，到底是一家什么樣的公司，讓陽(yáng)光城愿意花費(fèi)60多億將其收入囊中？

一切都要從已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的卓誠(chéng)公司說(shuō)起。根據(jù)公告，該公司將以通過(guò)出售所屬眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式進(jìn)行重整。卓誠(chéng)公司管理人就用土地及在建工程作價(jià)增資入股方式過(guò)戶至新設(shè)立的標(biāo)的公司金華虹光名下。

觀察者網(wǎng)注意到，此次標(biāo)的公司共擁有7幅地塊，土地用途均為商住，使用權(quán)期限為70年。其中，地塊一已開(kāi)發(fā)建設(shè)，約300套商品住宅已經(jīng)全部銷售完畢。其余地塊均已具備直接開(kāi)發(fā)資質(zhì)。正式協(xié)議簽署后，陽(yáng)光城浙江置業(yè)將承接地塊一的代建義務(wù)。

隨后，永康市政府控制的永康市智信參與標(biāo)的公司的競(jìng)買，競(jìng)買成功后將金華虹光100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給杭州高光置業(yè)。

更有意思的是，根據(jù)公告，永康市智信在卓誠(chéng)管理人發(fā)布投資人招募公告后，及時(shí)參與報(bào)名，所需支付的2億元重整投資人報(bào)名保證金由杭州高光置業(yè)以借款形式提供。

此外，永康市智信在成功競(jìng)得金華虹光股權(quán)后，根據(jù)實(shí)際獲取價(jià)格及重整計(jì)劃要求，以銀行轉(zhuǎn)賬或開(kāi)具不可撤銷的銀行保函形式支付完畢重整對(duì)價(jià)，所需款項(xiàng)部分由杭州高光置業(yè)以借款形式向甲方提供。

也就是說(shuō)，永康市政府收購(gòu)上述項(xiàng)目的資金，全是陽(yáng)光城給的。那么，陽(yáng)光城為什么不一開(kāi)始就直接參與競(jìng)買？

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，這種倒了幾道手的收購(gòu)在行業(yè)內(nèi)并不多見(jiàn)，“政府收購(gòu)可能是當(dāng)為了防止公司破產(chǎn)后出現(xiàn)更大的社會(huì)性或者經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，估計(jì)里面有很多問(wèn)題是陽(yáng)光城搞不定的，需要一個(gè)人做背書(shū)”。

陽(yáng)光城的土儲(chǔ)“算盤”

對(duì)于此次收購(gòu)，陽(yáng)光城方面表示，本次交易完成后，公司將補(bǔ)充公司浙江大區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源，并可以快速實(shí)現(xiàn)銷售，助力公司進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

據(jù)了解，永康，古稱麗州，屬于浙江省金華市代管縣級(jí)市。相傳，三國(guó)期間，孫權(quán)之母因病到此進(jìn)香，祈求“永保安康”，太夫人病愈，孫權(quán)大喜，遂賜名為“永康”。1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤縣設(shè)市。

而此次被打包出售的眾泰汽車(000980,股吧)小鎮(zhèn)，也曾被看作扛起了永康建設(shè)“優(yōu)雅城市”的大旗。據(jù)悉，2016年，眾泰小鎮(zhèn)列入浙江省級(jí)特色小鎮(zhèn)培育名單；2017年，列入金華市特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單。截止2017年底，小鎮(zhèn)已完成固定資產(chǎn)投資超50億元。

而隨著卓誠(chéng)公司破產(chǎn)重整，眾泰汽車小鎮(zhèn)也被擺上貨架。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦坦言，金華這段時(shí)間房?jī)r(jià)漲得比較快，對(duì)于房企而言，收購(gòu)的速度快，并且有的資產(chǎn)已經(jīng)是在建項(xiàng)目了，加快進(jìn)度可以快點(diǎn)上市。“從拿地，到開(kāi)發(fā)，到銷售，沒(méi)個(gè)5~6個(gè)月搞不定。說(shuō)白了，今年6月前不拿地，這個(gè)收入就是明年的事情了。但是現(xiàn)在收購(gòu)的話，馬上就是今年的收入了?！贝送?，收并購(gòu)形式在某種程度上也可以保證企業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

如其所言，利潤(rùn)是目前陽(yáng)光城需要關(guān)注的問(wèn)題。同花順(300033,股吧)iFinD數(shù)據(jù)顯示，2017~2020年，陽(yáng)光城銷售凈利率分別為6.72%、6.92%、7.08%及6.68%。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年，地產(chǎn)行業(yè)凈利率在11.5%左右。不難看出，陽(yáng)光城的銷售凈利率在行業(yè)處于較低水平。

今年4 月 15 日，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌在2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)表示：“我們的利潤(rùn)率有可能還會(huì)下降，但在利潤(rùn)率低的情況下，也可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)。未來(lái)將在確保利潤(rùn)安全的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模?！?/p>

在此基礎(chǔ)上，陽(yáng)光城也在不斷調(diào)整自己的拿地策略。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1~6月，陽(yáng)光城新增貨值362.1億元，位列排行榜第36位。這一數(shù)字較2020年同期的800.3億元相比大幅減少了54.75%，可謂腰斬。

而深交所互動(dòng)易平臺(tái)上，也每每充斥著陽(yáng)光城上半年獲取土地劇減的消息。對(duì)于拿地策略，朱榮斌曾在日前表示，“我們的財(cái)務(wù)實(shí)力還不是很強(qiáng)，會(huì)按照自己的研判集中有限的資源，在我們一些感興趣的城市會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行集中。”

一言以蔽之，陽(yáng)光城需要盡快提升自己的凈利潤(rùn)率，增強(qiáng)盈利能力。而收并購(gòu)，或許至少可以保證其“算得過(guò)來(lái)賬”。