上海土地市場再推含住宅地塊，普陀區(qū)萬里社區(qū)商住用地將正式出讓，總建筑面積超30萬平方米，預(yù)申請起始價超90億元。

5月14日，上海土地市場發(fā)布普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊預(yù)申請公告。按照地塊進度安排表，2020年5月27日開始接受預(yù)申請報名，6月9日發(fā)布申請結(jié)果公告。

出讓公告顯示，本地塊預(yù)申請起始價為人民幣90.98億元，預(yù)申請活動的全額保證金金額為人民幣15億元。地塊在正式出讓時僅接受預(yù)申請競買人的競買申請，不再接受未參加預(yù)申請活動的其他意向人的競買申請。

地塊信息顯示，地塊東至真金路，南至交通路，西至真南路，北至富平路，地上出讓面積98285.1平方米，建筑面積322864平方米。

地塊用途顯示，該地塊包含商業(yè)、辦公、文化、住宅。4、其中X101-01地塊為商業(yè)、辦公用地，商業(yè)比例不小于20%，辦公不大于80%； X102-02地塊為商業(yè)、辦公、文化、住宅用地，商業(yè)比例不小于11%，辦公不大于48%，文化不大于15%，住宅不大于26%；X103-01地塊為住宅用地。

此次出讓地塊的功能定位及布局顯示，X101-01、X102-02、X103-01地塊作為真如副中心北核心重要組成部分，將發(fā)揮真如地區(qū)作為輻射長三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心和服務(wù)上海西北地區(qū)的公共活動中心作用。地塊開發(fā)應(yīng)落實“創(chuàng)新、人文、生態(tài)”的發(fā)展理念，著力打造充滿活力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)實踐區(qū)、獨特魅力的文化商業(yè)體驗區(qū)、宜居樂活的城市更新先行區(qū)，持續(xù)提升城市能級和核心競爭力。

其中，X101街坊以新建辦公及商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，X102街坊以新建辦公、住宅、文化及商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，X103街坊以新建住宅為主，其配套設(shè)施根據(jù)實際需要并結(jié)合周邊功能綜合設(shè)置。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，萬里板塊是普陀成熟居住區(qū)，從賣場到銀行，學(xué)校等等一應(yīng)俱全。不過區(qū)域發(fā)展時間長，新盤不多，目前只有2個項目還有房源，其中“中鷹黑森林”項目還是豪宅，對于普通改善家庭而言區(qū)域內(nèi)選擇余地不大，對于該項目來說是利好。而且南部是真如副中心，可以受輻射利好。

按照貝殼找房APP上顯示的數(shù)據(jù)，“中鷹黑森林”目前在售新盤均價12萬元/平，在售戶型建面202㎡-235㎡，三居總價約在2440萬元/套。從二手樓盤情況看，目前普陀萬里社區(qū)在售樓盤均價64803元/平方米，在售樓盤包括中環(huán)花苑、大華頤和華城、中鷹黑森林等。

交通上萬里板塊有一些自身短板。業(yè)內(nèi)人士表示，因為受到鐵路影響，往南出行需要繞道，或往西走真北路，或往東走隧道等，由于區(qū)域已經(jīng)成熟，居住居民多，早晚高峰交通會比較擁堵。

盧文曦指出，從出讓地塊來看，以商辦性質(zhì)為主，居住地塊總建筑面積不到5萬平方米，屬于中小社區(qū)，出售這些房源可以回籠部分投資資金。對開發(fā)商來說，后期重點在于商、辦地塊的運營。地方政府看中項目長期效應(yīng)，提出更高運營要求，比如“引入企業(yè)15 年內(nèi)不得遷出普陀區(qū)”，這才是對開發(fā)企業(yè)真正考驗。

具體來看，按照地塊運營要求，需在地塊內(nèi)打造以銀行、證券、保險、資產(chǎn)管理、財務(wù)公司、公募基金、信托等行業(yè)的金融企業(yè)法人總部集聚的業(yè)態(tài)為主，且稅收落地。土地受讓人應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起的6個月內(nèi)啟動上述企業(yè)的注冊和遷移工作，引入企業(yè)15 年內(nèi)不得遷出普陀區(qū)。

同時，須在地塊內(nèi)聯(lián)合區(qū)政府召開由國內(nèi)外金融領(lǐng)域監(jiān)管層代表、學(xué)界專家、商界領(lǐng)袖及高管參加的，符合普陀區(qū)相關(guān)要求的高端金融峰會，形成國際影響力。建議最少兩年召開一次高端金融峰會。

此外，地塊要求設(shè)置建筑面積不少于總建筑面積10%（計32300平方米，不計容）的社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，包括老年活動中心、青少年活動中心、健身活動中心、文化交流展示中心、合作交流中心等。

X102-02地塊中，商業(yè)、文化、辦公建筑面積內(nèi)可設(shè)置不小于5%的人才公寓，由受讓人按出讓年限自持，人才公寓自持建筑面積計入該地塊商業(yè)、文化、辦公自持建筑面積。

物業(yè)持有要求顯示，受讓人應(yīng)當按出讓年限整體持有社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、商品住宅用地配套商業(yè)物業(yè)（除按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當移交政府及政府有關(guān)部門的物業(yè)外）。受讓人應(yīng)當按出讓年限自持建筑面積不低于80%的商業(yè)物業(yè)（含全自持的人才公寓）；受讓人應(yīng)當按出讓年限自持建筑面積不低于60%的辦公物業(yè)；受讓人應(yīng)當按出讓年限自持建筑面積不低于100%的文化物業(yè)。

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