環(huán)京樓市出現(xiàn)“霸王合同”？到底是怎么一回事？

來源：智能家居時間：2022-11-17 15:20

據(jù)悉，環(huán)京樓市一項目出現(xiàn)了所謂的“霸王合同”。2022年10月26日，一為業(yè)主終于拿到了房產(chǎn)證，此時，距離她買房已經(jīng)過了6年。作為拿房產(chǎn)證的條件，開發(fā)商要求其簽一份承諾書：規(guī)定若連續(xù)三個月或累計六個月不能按時償還銀行本息，開發(fā)商有權(quán)收回她所購房屋的所有權(quán)，此前交付的所有房款作為違約金，不予退還。

為何有這樣的承諾書呢？這份協(xié)議真的有效嗎？

該項目開發(fā)商的工作人員稱，之所以讓業(yè)主簽訂不斷供的承諾書，是因為他們與銀行簽訂的是全程擔(dān)保協(xié)議。即便已經(jīng)交房和辦理房產(chǎn)證，他們依然要擔(dān)保購房者后續(xù)會按約還貸。在張晴提供的通話錄音中，該工作人員表示：“如果你不按期還款，銀行會直接從（我們）公司劃款。”

對此，相關(guān)法律人士分析表示，銀行和開發(fā)商簽訂這樣的協(xié)議和前幾年環(huán)京地區(qū)房價過高有關(guān)。銀行擔(dān)心后期房價下跌，房產(chǎn)貶值，購房者斷貸，因此要求開發(fā)商全程擔(dān)保。

關(guān)于環(huán)京地區(qū)的樓市現(xiàn)狀，可以用持續(xù)低迷來形容。由于2017年限購政策實施后，廊坊樓市快速轉(zhuǎn)冷，甚至跌入冰點。數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊新建商品住宅成交49820套，成交面積達481.42萬平方米；轉(zhuǎn)入2017年這兩項指標(biāo)分別下滑約六成，總成交金額也從上年的506億元降至約208億元。2018年廊坊成交8723套新房，成交面積83.72萬平方米，分別同比下降56％、58％。

隨之而來的是房價的急速下滑，不少買在“山頂”的高杠桿購房者因房產(chǎn)價格低于貸款金額，無奈選擇斷供棄房。

今年上半年，持續(xù)的限購疊加疫情反復(fù)、整體市場低迷，廊坊商品住宅成交6763套，同比下降13.1％，成交面積69.05萬平方米，成交均價11735元/平方米，同比下降23.2％，成交金額81.05億元，同比下降32.6％，形勢仍不樂觀。

也正因此，銀行想通過全程擔(dān)保將這一風(fēng)險轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上，這也導(dǎo)致上述項目開發(fā)商施壓購房者，要求簽訂不斷供承諾書。

開發(fā)商的這種行為相當(dāng)于要求購房者反擔(dān)保。按照民法典規(guī)定，“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保?！辈贿^開發(fā)商要求業(yè)主簽署的承諾書內(nèi)容并不合法。據(jù)法律人事介紹，按照民法典第四百零一條規(guī)定，即便購房者斷供，房屋也應(yīng)該經(jīng)過司法拍賣后以金錢方式償還，開發(fā)商可享有優(yōu)先償還權(quán)，但無權(quán)收回房屋所有權(quán)。