中央定調(diào)：房地產(chǎn)去庫(kù)存迫在眉睫，救樓市政策或?qū)⒗^續(xù)加碼

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-06-17 10:00

不久前，在高層重要會(huì)議上再次著重提到了房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題，同時(shí)也給出了未來(lái)的發(fā)展方向。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的問(wèn)題就是居高不下的庫(kù)存，2016年開(kāi)始大規(guī)模貨幣化棚改，其實(shí)就是為了去庫(kù)存，但漲價(jià)去庫(kù)存最后沒(méi)能解決問(wèn)題，反而讓這個(gè)問(wèn)題變得更加復(fù)雜。

房?jī)r(jià)上去了，居民杠桿率接近極限，開(kāi)發(fā)商一地雞毛，庫(kù)存再次屢創(chuàng)新高，這些都是困擾著房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的重要難題。

目前的政策方向是希望通過(guò)釋放置換需求降低庫(kù)存，同時(shí)完善低收入保障房體系。

很多人也會(huì)疑惑，降價(jià)能否解決問(wèn)題呢？

答案是風(fēng)險(xiǎn)很大的同時(shí)，結(jié)果也不確定。

其實(shí)從21年左右的房?jī)r(jià)高點(diǎn)開(kāi)始算，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了不少了，但結(jié)果大家都能看到，房?jī)r(jià)越跌成交量越低迷。

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的道理大家都懂，同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)降低也將威脅金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，進(jìn)而可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成更大的損害。

今年關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題高層已經(jīng)召開(kāi)過(guò)多次會(huì)議了，前兩次分別是430和517。

430的時(shí)候就提出要一邊消化庫(kù)存一邊優(yōu)化新房購(gòu)買(mǎi)力，517放出了降低房貸首付比例、取消利率下限、降低公積金貸款利率這三大重磅消息。

6月份再次召開(kāi)會(huì)議，重點(diǎn)還是解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，這是為了給市場(chǎng)信心，從中也能看出高層對(duì)此的重視。

說(shuō)到底，房地產(chǎn)從來(lái)都不是簡(jiǎn)單的房子買(mǎi)賣(mài)那么簡(jiǎn)單，背后更是涉及到地方住房消費(fèi)、土地財(cái)政、金融風(fēng)險(xiǎn)控制等多個(gè)重要因素。

再說(shuō)明白一點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)中，買(mǎi)賣(mài)房子反而不是最重要的，最重要的是地方財(cái)政收入困境，以及平衡金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

拿地方財(cái)政收入來(lái)說(shuō)，今年1到5月份，全國(guó)地方一般公共預(yù)算收入同比下跌5.1%，稅收同比下降6.7%，對(duì)比前幾年房地產(chǎn)火熱時(shí)期，不少地方的土地財(cái)政收入已經(jīng)腰斬。

最近一段時(shí)間各地的地鐵、水電氣等費(fèi)用漲價(jià)也是一大側(cè)面證明，過(guò)去地方依靠土地財(cái)政能過(guò)得非常滋潤(rùn)，自然不會(huì)在意這三瓜兩棗，甚至還會(huì)動(dòng)用政府收入補(bǔ)貼這些民生行業(yè)。

但現(xiàn)在不行了，財(cái)政收入銳減的同時(shí)，地負(fù)債的利息可不會(huì)少，地方為了開(kāi)源節(jié)流，才是這些公共服務(wù)漲價(jià)的根本原因。

另外一邊，金融領(lǐng)域的情況也不容樂(lè)觀，當(dāng)前銀行凈息差降至1.54%，按照目前的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)到了2027年銀行的凈利潤(rùn)率就會(huì)跌破1%的危險(xiǎn)水平，到時(shí)候金融系統(tǒng)的穩(wěn)定也會(huì)受到影響。

想要扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，銀行需要把手里的貸款放出去，提高盈利能力，關(guān)鍵再次回到了去庫(kù)存上。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截止2024年4月份，全國(guó)百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到驚人的5億平方米，按照當(dāng)前的銷售速度，要去掉庫(kù)存需要近27個(gè)月的時(shí)間，這個(gè)去庫(kù)存周期還是建立在開(kāi)發(fā)商不再蓋新房的基礎(chǔ)上，實(shí)際情況還需要考慮到正在建設(shè)的房產(chǎn)、二手房市場(chǎng)等其他因素。

那么究竟要如何解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題呢？

高層會(huì)議上多次強(qiáng)調(diào)的是，從房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)同時(shí)下手，這意味著未來(lái)可能會(huì)利用合理的漲價(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)，后續(xù)再慢慢推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。

之所以是漲價(jià)而不是降價(jià)促銷，原因在前面也已經(jīng)提到過(guò)了，房子降價(jià)的時(shí)候，普通人的購(gòu)房熱情反而不會(huì)太大，畢竟房?jī)r(jià)持續(xù)降價(jià)，就意味著看不到底部，誰(shuí)也不想再半山腰站崗，許多人都會(huì)想著，晚幾年買(mǎi)房，到時(shí)候房?jī)r(jià)肯定更便宜，要是這種心態(tài)成為了市場(chǎng)主流，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入僵局，這顯然不是大家愿意看到的。