房企轉(zhuǎn)型眾生相：退出、聚焦和收縮

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-07-23 07:20

日前，房企接連退出地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷更長(zhǎng)變局的當(dāng)下，各家房企從自身出發(fā)，作出了不同的選擇。有的選擇了退出，有的選擇了收縮等待，少數(shù)敏銳者則在變革中脫穎而出。

最近，格力地產(chǎn)(600185)又一次修改了重組方案。在置入免稅業(yè)務(wù)不變前提下，公司置出部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)。置出的緣由是基于“逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型”的整體戰(zhàn)略考量。

格力地產(chǎn)不是年內(nèi)首家、也不是最后一家宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企。年內(nèi)宣布退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的房企中，既有老牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，也有曾經(jīng)的銷(xiāo)售千億元房企，國(guó)有與民營(yíng)也都紛紛現(xiàn)身。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，基于企業(yè)自身不同的處境和選擇，房企也開(kāi)始走出各自不同的向前路徑。退出并不是多數(shù)行為，但退出的房企都得到市場(chǎng)的支持，股票漲?；蛘叽蠓词亲詈玫拿髯C。

收縮成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)，多數(shù)房企的選擇也是如此。主要表現(xiàn)在降負(fù)債、謹(jǐn)慎拿地和加大竣工力度等。當(dāng)然也有少數(shù)房企在本輪調(diào)整中，憑借著更高端的定位，借勢(shì)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

有的籌劃退出

7月8日，格力地產(chǎn)宣布調(diào)整重組方案。根據(jù)公告，格力地產(chǎn)表示，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“珠海免稅集團(tuán)”）不低于51%股權(quán)。

根據(jù)調(diào)整后的方案，新方案不涉及發(fā)行股份或配套募集資金，估值差額部分將以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。原方案中，格力地產(chǎn)計(jì)劃收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，并向不超過(guò)35名投資者募集配套融資，上限為70億元。

雖然早就計(jì)劃收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)，從而進(jìn)入高附加值、高盈利能力的免稅業(yè)務(wù)，但一直以來(lái)格力地產(chǎn)并未打算放棄自己原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這一次公司下了更大的決心，將一步步退出原有的房地產(chǎn)主業(yè)。

格力地產(chǎn)最初轉(zhuǎn)型要追溯到2020年5月。彼時(shí)，格力地產(chǎn)就計(jì)劃全資收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)，并最終作價(jià)122.15億元。隨后由于當(dāng)時(shí)的董事長(zhǎng)涉嫌內(nèi) 幕交易被立案、董事會(huì)換屆和公司涉嫌信披違規(guī)被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查等諸多困擾纏身，格力地產(chǎn)收購(gòu)一拖再拖。

2023年3月，修改后的收購(gòu)書(shū)顯示，珠海免稅集團(tuán)整體作價(jià)調(diào)整為89.78億元。與此前122.15億元的收購(gòu)價(jià)相比，減少了32.37億元。調(diào)整后的收購(gòu)方案中，股份對(duì)價(jià)為76.31億元，現(xiàn)金對(duì)價(jià)13.47億元。

在最新的調(diào)整方案中，收購(gòu)比例下調(diào)至51%，估值還未公布。讓市場(chǎng)最為關(guān)注的是，與之前“地產(chǎn)+免稅”的雙輪驅(qū)動(dòng)相比，格力地產(chǎn)將堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的決心。

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了重大改變，向高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。房企探索如何轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為主旋律，尤其對(duì)于部分房企而言，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成為業(yè)績(jī)拖累，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

以格力地產(chǎn)為例，根據(jù)公告，公司預(yù)計(jì)2024年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-6.03億元到-7.8億元之間，同比下降下降184.35%到268.08%。公司解釋虧損的原因主要是房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降，存貨、長(zhǎng)期股權(quán)投資等計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降。

不止是2024年，之前的2022-2023年，格力地產(chǎn)已經(jīng)連虧兩年，凈利潤(rùn)分別為-20.57億元和-7.33億元。

退出房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型其他業(yè)務(wù)，一個(gè)出路是如格力地產(chǎn)這樣，收購(gòu)新業(yè)務(wù)，更多的是從原有業(yè)務(wù)內(nèi)部挖潛。幾乎與格力地產(chǎn)同一時(shí)間，冠城大通(600067)公告，公司計(jì)劃將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東，或者是實(shí)際控制人指定的關(guān)聯(lián)公司。

在剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，冠城大通將不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)上聚焦電磁線業(yè)務(wù)。

從收入占比上看，房地產(chǎn)和電磁線是冠城大通的兩大主業(yè)。近幾年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到了公司40%左右的收入，電磁線則在50%上下。之前，冠城大通基本上一半以上的收入來(lái)源于房地產(chǎn)，且其擁有更高的毛利率。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及公司項(xiàng)目計(jì)提等影響，2021年和2023年冠城大通已經(jīng)兩次陷入虧損中，電磁線業(yè)務(wù)則保持了穩(wěn)定的利潤(rùn)。在退出虧損的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，冠城大通將不再受到該業(yè)務(wù)的拖累。

雖然還未陷入虧損中，美的置業(yè)的盈利也出現(xiàn)了明顯的下降?；蛟S是未雨綢繆，6月23日，美的置業(yè)公告，公司將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)重組至控股股東。此后，美的置業(yè)將專(zhuān)注于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)科技和建設(shè)項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)等。

物業(yè)管理方面，截至2023年底，美的置業(yè)擁有總合約建筑面積9032萬(wàn)平方米。商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)中，公司有6個(gè)自持商業(yè)物業(yè)、4個(gè)第三方持有的物業(yè)和3個(gè)自有產(chǎn)業(yè)園。

美的置業(yè)曾是房企銷(xiāo)售“千億俱樂(lè)部”中的一員。2019-2021年公司連續(xù)3年合約銷(xiāo)售都超過(guò)了千億，并于2021年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1371.4億元。2023年公司合約銷(xiāo)售降至658.5億元，降幅超過(guò)一半。2024年上半年，美的置業(yè)合約銷(xiāo)售202.1億元，同比降幅繼續(xù)超過(guò)五成。

與諸多已經(jīng)陷入虧損的房企相比，美的置業(yè)還有一定的盈利額。2023年公司應(yīng)占凈利潤(rùn)為9.14億元，與2020年最高峰的43.26億元相比，占其比例20%出頭。

在這樣的情況下，美的置業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)進(jìn)行了股權(quán)分隔，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的“去重向輕”轉(zhuǎn)型。

無(wú)一例外，截至目前，年內(nèi)主要幾家宣布退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的房企都獲得了市場(chǎng)的支持。最早的是4月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)宣布退出房地產(chǎn)，公司股價(jià)連續(xù)3個(gè)交易日一字漲停。之后是6月底美的置業(yè)的退出公告，公司股價(jià)一日之內(nèi)大漲69.87%。

最近宣布退出房地產(chǎn)的格力地產(chǎn)和冠城大通，也都收獲了兩個(gè)和一個(gè)漲停板。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水近日就表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房企背負(fù)較大經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展前景研判不樂(lè)觀，一些上市公司謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展及提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，后期或許還會(huì)有其他上市公司主動(dòng)退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

個(gè)別嘗試聚焦

7月初，義烏政府網(wǎng)站披露了鳳起潮鳴二期預(yù)售許可公示。5月底項(xiàng)目一期獲批銷(xiāo)售，公開(kāi)信息顯示，首次開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售20億元，一個(gè)半月入賬35億元。一期預(yù)售91套，在縣級(jí)市義烏，這個(gè)項(xiàng)目是典型的改善型定位。

鳳起潮鳴是綠城中國(guó)開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目。2023年12月，綠城中國(guó)以31億元底價(jià)獲得項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目計(jì)劃總投資53.75億元，總建筑面積達(dá)到25.57萬(wàn)平方米。

這是綠城中國(guó)開(kāi)發(fā)改善型住宅的一個(gè)縮影。公司公告顯示，2024年6月，綠城中國(guó)銷(xiāo)售金額約為174億元，銷(xiāo)售面積約53萬(wàn)平方米，即銷(xiāo)售均價(jià)大約32531元。上半年，綠城中國(guó)合同銷(xiāo)售約為854億元，銷(xiāo)售面積約280萬(wàn)平方米，即銷(xiāo)售均價(jià)大約為30500元。

在規(guī)模房企中，綠城中國(guó)的銷(xiāo)售均價(jià)可以說(shuō)是首屈一指。從克而瑞公布的銷(xiāo)售成績(jī)看，2024年上半年操盤(pán)銷(xiāo)售前10的房企中，綠城中國(guó)也是降幅最小的一家。

即使放大到前40名，綠城中國(guó)也是所有上市房企中降幅最小的一家，同比降幅只有5.8%。與之相對(duì)應(yīng)的是，百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額下降了39.5%，統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，新建商品房銷(xiāo)售額47133億元，下降25%，其中住宅銷(xiāo)售額下降26.9%。

綠城中國(guó)的高單價(jià)不是一夕形成的。首先是合同銷(xiāo)售上，2020年公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售2892億元，銷(xiāo)售面積約1385萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)突破兩萬(wàn)元達(dá)到2.09萬(wàn)元。之后公司合同銷(xiāo)售均價(jià)基本都保持在兩萬(wàn)元以上，并未受到地產(chǎn)環(huán)境急劇變化的明顯影響。

除了合同銷(xiāo)售外，綠城中國(guó)還詳細(xì)公布了公司自投項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)。2019-2020年，公司自投項(xiàng)目每平米銷(xiāo)售均價(jià)在2.6萬(wàn)元上下，2021-2023年分別為28416元、26823元和28334元，維持了較高的水平。

這一時(shí)期正處于房地產(chǎn)銷(xiāo)售由增長(zhǎng)向下滑的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，且各地樓盤(pán)降價(jià)的消息也不斷傳來(lái)。綠城中國(guó)銷(xiāo)售均價(jià)做到了逆勢(shì)上漲。

除了銷(xiāo)售均價(jià)的強(qiáng)勢(shì)外，綠城中國(guó)銷(xiāo)售雖也受到一定影響，但降幅要小于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2021年，綠城中國(guó)合同銷(xiāo)售達(dá)到最高的3509億元，2023年公司銷(xiāo)售降至3011億元，公司銷(xiāo)售規(guī)模較高點(diǎn)下降接近15%。

同期，降幅超過(guò)三成、五成的規(guī)模房企比比皆是。2021年銷(xiāo)售超千億的房企逾40家，2023年只有16家。

綠城中國(guó)擁有較高均價(jià)，且銷(xiāo)售降幅較少，原因之一在于公司對(duì)核心市場(chǎng)的投資。2021年后，公司土地儲(chǔ)備均價(jià)都在7000元以上。2021-2023年，綠城中國(guó)土地儲(chǔ)備每平米平均樓面地價(jià)分別約為7182元、7582元和7982元。

從項(xiàng)目位置上看，2021年綠城中國(guó)一二線城市土地儲(chǔ)備可售貨值占比達(dá)74%，2022年提升至78%，其中北京、上海和杭州等10達(dá)核心城市貨值占比為52%。2023年一二線城市貨值占比達(dá)到80%，10達(dá)核心城市占比提高至59%。

中央層面已經(jīng)不止一次提出，要“支持剛性和改善性住房需求”。從綠城中國(guó)不斷增長(zhǎng)的銷(xiāo)售均價(jià)看，公司資源更集中于核心城市，向改善型住房需求傾斜。

與綠城中國(guó)集中于核心城市不同，濱江集團(tuán)(002244)則將精力放在了省內(nèi)市場(chǎng)。公司房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在浙江省，其中又以杭州為主。從年報(bào)來(lái)看，原本公司在省內(nèi)有向金華等三四線城市發(fā)展的勢(shì)頭，疫情后，公司又集中精力開(kāi)發(fā)省會(huì)杭州市場(chǎng)。

這從公司新增土地項(xiàng)目可以窺見(jiàn)一斑。2022年和2023年，公司新增41個(gè)和33個(gè)土地項(xiàng)目，2022年杭州外只有一個(gè)項(xiàng)目，2023年省會(huì)之外也只有6個(gè)。在此之前，濱江集團(tuán)雖然新增項(xiàng)目也集中在杭州，但也做到了省內(nèi)“全覆蓋”，非杭州的城市多有涉及。

2021年，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中，杭州總建筑面積占比剛好超過(guò)了55%，而到了2023年，杭州的占比已經(jīng)超過(guò)了70%。

項(xiàng)目集中于強(qiáng)二線，均價(jià)自然要高于全國(guó)性的房企。2021-2023年濱江集團(tuán)簽約銷(xiāo)售均價(jià)為4.36萬(wàn)元、4.58萬(wàn)元和4.73萬(wàn)元。房地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰的2021年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1691億元，2023年微降至1534.7億元，降幅不到一成。

集中力量辦大事。在行業(yè)發(fā)展處于下行通道時(shí)，部分房企實(shí)現(xiàn)了逆襲，或者受到的影響降到了最低。

多數(shù)選擇收縮

日前，萬(wàn)科發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2024年上半年虧損70億-90億元之間，同比下降171% -191%。2023年四季度，萬(wàn)科開(kāi)始出現(xiàn)季度虧損。2020年萬(wàn)科歸屬利潤(rùn)還在415億元以上，2023年已經(jīng)降至120億元出頭。

面對(duì)經(jīng)營(yíng)壓力，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始收縮戰(zhàn)線。首先是減少拿地。2020年和2021年公司新增項(xiàng)目權(quán)益地價(jià)總額在1400億元上下，2022年新增項(xiàng)目權(quán)益地價(jià)總額約496.4億元，2023年繼續(xù)下降至463.2億元。

降負(fù)債是重中之重。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表，2021年萬(wàn)科負(fù)債規(guī)模為1.55萬(wàn)億元，2023年已經(jīng)降至1.1萬(wàn)億元。需要注意的是，萬(wàn)科負(fù)債減少主要是合同負(fù)債減少了約3300億元，公司有息負(fù)債并沒(méi)有減少。2021年末，公司有息負(fù)債總額2659.6億元，2023年增長(zhǎng)至3200.5億元。

對(duì)于負(fù)債，萬(wàn)科此前已經(jīng)公開(kāi)表示，上半年公司完成了公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的安全兌付，下半年，境內(nèi)公開(kāi)債券還剩余2筆，合計(jì)43億元，通過(guò)經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、過(guò)渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。

早在2024年4月底舉行的2023年股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就介紹，公司已制定了“瘦身健體”一攬子方案。未來(lái)聚焦綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢(shì)主業(yè)，除三大主業(yè)外，萬(wàn)科將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。

在2023年報(bào)中，萬(wàn)科已經(jīng)表示，將通過(guò)大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元。并且要在未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，堅(jiān)定降杠桿。

收縮戰(zhàn)略是多數(shù)房企共同的策略。在行業(yè)變局的當(dāng)下，如何活下去是房企的第一要?jiǎng)?wù)。只有等到拐點(diǎn)出現(xiàn)，才能“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）