以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：您好廣叔，本人坐標深圳，38歲，做小生意，年入100w上下 ，凈資產(chǎn)1000w,打算換購700萬的寶安中心次新房，這樣下來個人住房占凈資產(chǎn)70%了，這樣比例是不是太多了？畢竟生意可能會不穩(wěn)定 ，我目前的資產(chǎn)分配是住房占到凈資產(chǎn)90%+

回答：你好，現(xiàn)階段房產(chǎn)依然有升勢，除非你每年能找到穩(wěn)定（注意這個詞）回報率超過12%的投資方式，否則我還是建議你繼續(xù)在房產(chǎn)里多投入。生意不穩(wěn)定的話，可以留一些大概3年月供的準現(xiàn)金，買一些銀行理財產(chǎn)品，以作備用。萬一有問題，也可以靈活變賣房產(chǎn)。

提問：你好廣叔，我目前住西鄉(xiāng)樂園小區(qū)，這房子有歷史遺留問題，是豬肝色房產(chǎn)證，買賣不能過戶，2015年投資龍崗振作天巒89平，目前有現(xiàn)金150萬，想繼續(xù)投資，考慮到幾年后小孩上初中，考慮寶安中學學位的房子，可太貴，暫時也沒名額，因為有一套農(nóng)民房有房產(chǎn)證也能在不動產(chǎn)中心查到，最近有人介紹西鄉(xiāng)的嶺下花園170萬，附近新建地鐵，但這也是豬肝色房產(chǎn)證，想問問這個嶺下花園是否能投資？還是賣掉振業(yè)天巒后買寶中學位房？

回答：你好，深圳小產(chǎn)權(quán)會隨著市場漲，維持在同地段商品房約三分之一的價格，不能貸款，沒有投資價值； 小產(chǎn)權(quán)通常是一些專業(yè)玩家在玩，包租做酒店等。 農(nóng)民房有黑科技，可以提前拿下能轉(zhuǎn)正的房等拆遷，普通人玩不了。只適合村長。 如果非專業(yè)人士，建議入手正規(guī)商品房。 可以考慮出售樂園小區(qū)，通過合同交易。

提問：廣叔您好。180萬投資。東莞南城CBD的一室剛需，大連改善住房，沈陽改善住房哪個選項比較好。

回答：你好，建議考慮東莞南城，有較大潛力，可參考：光大景湖春曉、天利中央花園、中熙彌珍道、新世紀豪園二期、尚書苑

提問：廣叔您好。新人首問，一，150_180萬是買南城CBD的1室還是買大嶺山，大朗的2室？或者有更好的區(qū)域選擇？二，1室戶型在東莞升值空間如何，好賣么？

回答：你好，建議考慮南城西平附近的，臨近地鐵的房子，一房也是不錯的，未來出租也容易。

提問：廣叔你好！本人天津集體戶，手頭有70，買天津哪個區(qū)的哪個小區(qū)合適？另外怎么樣把09年外省貸款記錄抹掉，不抹掉首付要付60%呢。謝謝

回答：你好，天津目前只推薦海教園單價1.8內(nèi)的項目，其他區(qū)域潛力一般，天津房價還處在下行通道，建議疫情之后重點淘淘筍 操作成首付3成的方案： 1.全款抵押（二手房） 2.找銀行渠道做2改1（新盤）

提問：你好，坐標北京，首付100~120萬，總價預算在240~280左右。在北京該如何如何選擇購房區(qū)域。有沒有離市里近一點的區(qū)域，屋子小一點無所謂60~80平以內(nèi)都能接受。還有郊區(qū)的話，房山、大興、昌平、順義這些地方哪里發(fā)展得比較好，值得考慮？

回答：你好，離市里近一點的地方可以看看朝陽的定福莊、垡頭、雙橋，大興的話可以考慮和義、棗園，昌平北七家，順義飛機過的多，噪音大些。當然，如果能在通州買房，盡量買通州。

提問：廣叔好，我們在六道口上班（高校），孩子一歲，可上高校附小，但考慮到孩子上學路程時間，還是想買六道口附近，六道口溢價多，我們想在六道口淘淘有沒有筍戶的電梯房，富潤家園，文成杰座，中鐵翰庭兩居室，多少價格算筍戶，值得投資呢？另外六道口未來還有發(fā)展空間嗎？我們現(xiàn)在昌平縣城一套房，打算置換。置換這樣操作有利嗎？

回答：你好，富潤家園 7，文成杰座 7，中鐵翰庭 8 六道口本就溢價區(qū)域，有性價比的標的非常少，淘筍相對困難 昌平縣城出掉吧，沒有長期持有價值

提問：您好廣叔，龍湖春江天璽發(fā)展前景怎么樣，我過幾年要回珠海，所以想著買套房，既方便住又有投資價值的。請廣叔給個觀念。還有一個是盛世龍悅。哪個更合適些。

回答：你好廣叔，龍湖春江天璽位于老城區(qū)的油松，屬于龍華不管坂田不顧的地帶，民房廠房又亂又多，龍華高峰期是個大堵城還沒有地鐵，能讓人崩潰。 龍湖春江在別的地方都是高端系列，奈何在這樣一個雞肋邊緣位置，和金茂府一樣生不逢地，即使有高端血統(tǒng)，也無法有高端氣質(zhì)。最小的三房面積100平，6萬的均價，總價上并不便宜。華盛瓏悅樓盤定位也類似，如果他們?nèi)缫汲侵行慕拥貧恻c，緊湊三房四房，當下火爆樓市也不至于二三級聯(lián)動了。

提問：廣叔你好，請問深圳龍崗中心城一帶有什么推薦的二手房嘛？自己看了萬科清林徑，不知道有什么硬傷沒有。

回答：你好，靠近外環(huán)高速了，但是遠離地鐵且沒有規(guī)劃地鐵，作為一個入門級剛需盤，沒有地鐵就是致命傷。 除了離市區(qū)遠和沒有熱點可炒，龍中沒什么硬傷。 住慣了龍中的人哪兒都不愿去，龍中才是他們心目中的宇宙中心，除了漲得慢，龍中一切都好。

提問：廣叔你好，東莞買房從投資的角度講應該買在哪幾個片區(qū)，能否推薦一下，子彈100用來交首付

回答：你好，東莞房價分布極不均勻。東莞是鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟，多年來資金分散，房價扁平化，不利于吸引外來資金，松山湖是東莞政府要打造的經(jīng)濟和發(fā)展高地。東莞未來的房價高點一定是松山湖，至于單價能托舉到多少，要看東莞本地的購買力，更要看對外來資金的吸引能力?？梢源_定的是，四萬一定不是松山湖的頂點。建議優(yōu)先考慮松山湖，現(xiàn)在別追高，等房價吐回去一點再進場。

提問：廣叔您好，北京二套改善剛需，不考慮學區(qū)，更多考慮進城，子彈現(xiàn)有800，想全款買一套正規(guī)三居室。1.之前東三環(huán)東四環(huán)看了一圈，最近一直在關(guān)注都會華庭，覺得還不錯，至少戶型樓層有的挑，但看您之前的帖子對這個區(qū)域以及這個小區(qū)不是很推薦，想問一下原因。2.能否幫忙推薦一些符合條件的小區(qū)，價位區(qū)間700-1000。萬分感謝！

回答：你好，都會華庭是城市廣場二期，偶爾有出便宜的。 城市廣場是最早一批外銷公寓接近2000美金一平，港式開發(fā)塔樓得房率低小區(qū)小，所以一直折價，加上朝陽路這片距離地鐵兩端都有距離，所以導致現(xiàn)在的價格一直沒有上去，不過都會華庭偶爾會淘到優(yōu)質(zhì)盤但是需要鑒別能力?？梢蕴砸幌戮琵?、蘋果派、天之驕子

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