受疫情影響，各行業(yè)都受到不同程度影響。雖然疫情不直接針對(duì)樓市，但一季度供求雙雙跌至低谷。面對(duì)疫情帶來沖擊，從中央到各地政府都出臺(tái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)舉措，樓市也不例外。隨著復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、復(fù)市等積極推進(jìn)，樓市在二季度迎來快速反彈，小陽春遲到2個(gè)月出現(xiàn)。7月1日，大盤在地產(chǎn)股集體發(fā)力下沖上3千點(diǎn)關(guān)口，再次證明，地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)金融的支持作用。

新房市場(chǎng)：豪宅帶領(lǐng)市場(chǎng)走出小陽春  下半場(chǎng)將有分化

受疫情影響，供求節(jié)奏都出現(xiàn)滯后，尤其是一季度幾乎處于停滯狀態(tài)。雖然房企通過網(wǎng)上直播，一些企業(yè)也在積極以價(jià)換量，但和去年相比，供求都出現(xiàn)不同程度縮水。4月后市場(chǎng)開啟一波供應(yīng)潮，在高供應(yīng)推動(dòng)下，市場(chǎng)迎來遲到的小陽春。

供應(yīng)：

1、上半年上海樓市供應(yīng)257.26萬平方米，累計(jì)同比減少31.11 %。雖然從供應(yīng)絕對(duì)量來看，外環(huán)以外依然占到主力地位，但是從各環(huán)線供應(yīng)情況來看，外環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量累計(jì)同比都出現(xiàn)增加，相反外環(huán)外地區(qū)均出現(xiàn)減少。供應(yīng)出現(xiàn)大幅短缺很大因素和疫情有關(guān)，尤其是剛復(fù)工時(shí)期，建材、物流等無法跟上，造成工期延后，無法及時(shí)入市。

2、產(chǎn)品類型來看，今年高價(jià)房項(xiàng)目是市場(chǎng)最搶眼的部分。4月供應(yīng)潮開啟后，高端項(xiàng)目幾乎逢開盤就日光，尤其是一些熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)項(xiàng)目，認(rèn)籌率超過1:6。不過到5月份后，市場(chǎng)開始分化，部分項(xiàng)目認(rèn)籌效果不理想，只有幾十套，而有的項(xiàng)目依然是“日光”?？梢妼?duì)于產(chǎn)品買家自己有衡量標(biāo)準(zhǔn)，“性價(jià)比”高的項(xiàng)目自然會(huì)受到市場(chǎng)熱捧。

3、入市價(jià)格略有上漲，這點(diǎn)在豪宅項(xiàng)目上尤為顯著。比如浦東前灘三湘的項(xiàng)目，入市均價(jià)超過12萬元/平方米。而同區(qū)域內(nèi)此前開盤的項(xiàng)目均價(jià)都沒有突破10萬元/平方米。另外，就在6月底，翠湖天地五期也開盤入市，均價(jià)超過16萬元/平方米。

成交：

1、受疫情影響，上半年上海新建商品住宅成交346.11萬平方米，累計(jì)同比減少4.44%。雖然二季度有明顯補(bǔ)量動(dòng)作，但前期落下太多，完全彌補(bǔ)有困難。同時(shí)也需要看到，上半年成交累計(jì)同比還不到5%，已經(jīng)屬于正常波動(dòng)范疇，從側(cè)面反映出上海樓市的健康和穩(wěn)健。

2、高價(jià)房表現(xiàn)靚麗搶眼。上半年多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，尤其是年后第一個(gè)入市的綠地董家渡項(xiàng)目，成交數(shù)據(jù)不錯(cuò)，給予市場(chǎng)信心。上半年10萬+項(xiàng)目一共成交2828套，累計(jì)同比增加98.18%。

基于疫情影響，全球開啟寬松貨幣政策，美國(guó)甚至開啟無限量寬松，對(duì)于抗資產(chǎn)縮水而言買家的對(duì)待方式較為一致，就是買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次疫情催生一部分改善力量入市，同時(shí)也催生部分資產(chǎn)配置需求。從歷史表現(xiàn)來看，越是核心地段房產(chǎn)扛跌能力越強(qiáng)，更何況新房多少還受到限價(jià)影響，入市價(jià)格比預(yù)期稍低些。因此今年豪宅成為市場(chǎng)最為突出的產(chǎn)品。

圖：上海新建商品住宅供、求、價(jià)走勢(shì)：

數(shù)據(jù)來源:上海中原地產(chǎn)

3、遠(yuǎn)郊區(qū)域成交占主導(dǎo)地位，個(gè)別區(qū)成交成倍增加。原南匯、青浦、松江成交面積分別達(dá)到43.27萬平方米，37.36萬平方米和33.75萬平方米。分列全市第一、第二和第三。遠(yuǎn)郊一直是剛需和首次改善的重點(diǎn)區(qū)域。南匯一方面有臨港等自貿(mào)區(qū)吸引力支撐新需求，另一方面，也有周康這樣的成熟區(qū)域，吸引改善需求釋放。而像青浦最近兩年一直是市場(chǎng)交易主力，既有大虹橋做為依托，同時(shí)諸多產(chǎn)業(yè)實(shí)體比如華為在青浦拿地建廠等等導(dǎo)入大量人口。

后市研判：

上海樓市調(diào)控基調(diào)未變，市場(chǎng)不太可能走出反轉(zhuǎn)行情。周邊一些城市比如蘇州、杭州等市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)有一部分是人才政策等在起作用。在短期沖高后，市場(chǎng)有回落休整。7、8月份受傳統(tǒng)淡季影響，成交會(huì)縮水，但休整后，9、10月份也會(huì)有季節(jié)性高點(diǎn)。基于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)影響存在不確定性，尤其是國(guó)外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，對(duì)中國(guó)的一些產(chǎn)業(yè)造成影響，比如外貿(mào)出口等等，可能會(huì)影響消費(fèi)信心。因此，走勢(shì)上很可能和去年一樣，成交高點(diǎn)是在上半年產(chǎn)生。預(yù)計(jì)全年新房成交量和去年相仿或減少一成以內(nèi)，但成交均價(jià)受到豪宅集中入市影響略有上漲。

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