中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)訊  近日，上海中原地產(chǎn)發(fā)布2020年新房市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)。

交易激增超預(yù)期  豪宅市場(chǎng)吸睛

2020年全球受疫情影響，一季度整個(gè)社會(huì)幾乎陷入停擺，但在一系列舉措之后，二季度社會(huì)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)始全面復(fù)蘇，樓市走出V型反轉(zhuǎn)。此后樓市成交一直處于高位運(yùn)行，12月份以全年最高成交量收官。全球貨幣寬松背景下，資產(chǎn)保值意識(shí)有所增加，世界諸多城市，比如倫敦、首爾等房?jī)r(jià)均創(chuàng)出新高。上海全年改善產(chǎn)品熱銷(xiāo)，尤其是豪宅交易從年初熱到年末。

供應(yīng)穩(wěn)定  價(jià)格符合預(yù)期

截止到12月25日，新建商品住宅供應(yīng)768萬(wàn)方，累計(jì)同比增加1%。推盤(pán)節(jié)奏上，在3月全面復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、復(fù)市后，4月供應(yīng)迎來(lái)爆發(fā)，入市面積直逼百萬(wàn)方。隨后供應(yīng)回落調(diào)整，直到8月供應(yīng)再度回升。11月受到疫情影響，供應(yīng)再度陷入停滯，但是12月情況得到控制后供應(yīng)再度補(bǔ)量，單月供應(yīng)超130萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)記錄。

供應(yīng)區(qū)域分布上遠(yuǎn)郊區(qū)域仍占主力地位，但從區(qū)域排名可以看出，浦東進(jìn)入前三甲，這也意味今年中高端改善入市較為活躍。

圖：供應(yīng)區(qū)域分布

入市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定?；谙迌r(jià)因素，新房入市價(jià)格總體穩(wěn)定，符合市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)然，對(duì)于豪宅項(xiàng)目而言，限價(jià)更為突出，一些樓盤(pán)出現(xiàn)倒掛。比如炙熱的前灘板塊，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格大約在11、12萬(wàn)元/平方米左右，但是區(qū)域內(nèi)次新房掛牌價(jià)格和新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，這也是為什么導(dǎo)致前灘新盤(pán)一房難求的原因之一。

量增價(jià)升  豪宅吸睛

截止到12月25日，新建商品住宅成交892.8萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增加18.5%。今年市場(chǎng)交易突出的幾大特點(diǎn)：

1、市場(chǎng)分化明顯。大格局上，外環(huán)以?xún)?nèi)的項(xiàng)目認(rèn)籌結(jié)果要好于外環(huán)外項(xiàng)目，約往市中心去化效果越佳。從項(xiàng)目本身來(lái)看，差異性就更明顯了。熱點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)籌率可以突破1000%，比如年末的前灘的項(xiàng)目，而關(guān)注度不高的項(xiàng)目，認(rèn)籌甚至還不到20%。

2、改善需求釋放明顯，套均成交總價(jià)上行。今年90平方米以上的中大戶(hù)型為56958套，累計(jì)同比增加19.5%。這說(shuō)明改善意愿需求釋放明顯。受此影響，套均總價(jià)今年為650.8萬(wàn)，同比上漲2.2%。

圖：上海新建商品住宅供求價(jià)走勢(shì)

3、房?jī)r(jià)上漲壓力明顯。今年明顯出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，新房庫(kù)存持續(xù)走低。當(dāng)前上海新房庫(kù)存為771.2萬(wàn)平方米，但去化周期還不到9個(gè)月。上海新房從拿地到入市平均周期大約11個(gè)月，也就是說(shuō)，即便現(xiàn)在拿的地也需要1年左右時(shí)間才能入市，而現(xiàn)在市面上的存貨還不夠賣(mài)9個(gè)月的。供求失衡意味房?jī)r(jià)還有上漲壓力。

4、豪宅市場(chǎng)成交活躍。今年最搶眼的莫過(guò)于豪宅市場(chǎng)。截止到25日，10萬(wàn)+產(chǎn)品一共成交5513套，累計(jì)同比增加81.8%。從豪宅成交分布來(lái)看，一是聚集在傳統(tǒng)市中心區(qū)域，比如虹口四川北路板塊，浦東碧云板塊、黃浦淮海中路板塊等；二是傳統(tǒng)濱江區(qū)域，比如陸家嘴板塊、徐匯濱江、前灘板塊等。

表：上海商品住宅成交前10（2020.1.1-2020.12.25）

貨幣寬松 資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)

每一輪樓市上行都和寬松貨幣政策有關(guān)。今年因?yàn)橐咔殛P(guān)系，各國(guó)為提振經(jīng)濟(jì)開(kāi)啟寬松貨幣政策模式。經(jīng)過(guò)前幾輪“放水”后，大家已經(jīng)意識(shí)到，抵抗資產(chǎn)保值的最佳方式是購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。并且越是貴的產(chǎn)品越能起到保值增值的作用。事實(shí)上，從豪宅市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)處于調(diào)整的時(shí)候，豪宅市場(chǎng)成交量縮水，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，相反，市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)好，豪宅價(jià)格漲速也很快。

其次，因?yàn)橐咔椋蟛糠秩藢?duì)房屋的空間需求增多，對(duì)房屋品質(zhì)要求提升，尤其是好的物業(yè)管理尤為突出。因此，改善客群多半置換手中住房，去買(mǎi)新房，尤其是品牌房企的產(chǎn)品關(guān)注度在提升，同時(shí)重新回歸市區(qū)的意愿也在提升。

此外，今年土地市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，土地持續(xù)上升的溢價(jià)率提振買(mǎi)家看好未來(lái)市場(chǎng)的信心。地價(jià)是房?jī)r(jià)的先導(dǎo)信號(hào)，最后地價(jià)成本會(huì)反應(yīng)到房?jī)r(jià)上。尤其是市中心土地價(jià)格依然堅(jiān)挺，強(qiáng)化買(mǎi)家往市區(qū)走的預(yù)期。

最后，漲不買(mǎi)跌心態(tài)。其實(shí)4月份開(kāi)始，各行各業(yè)復(fù)蘇的信號(hào)就非常明顯了，二手房先于新房市場(chǎng)回暖，給買(mǎi)家入市帶來(lái)信心提振。隨后市場(chǎng)價(jià)格隨著成交量穩(wěn)步向上，此時(shí)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)開(kāi)始顯現(xiàn)。到了下半年，樓市全面上行，房?jī)r(jià)上漲后市場(chǎng)有焦慮和躁動(dòng)，催促買(mǎi)家入市。

后市研判：2021繼續(xù)上漲  漲幅約5%

如果沒(méi)有疫情，從樓市運(yùn)行軌跡來(lái)看，2020年也不會(huì)差于2019年，因?yàn)闃鞘姓{(diào)整周期來(lái)看，去年已經(jīng)慢慢走出調(diào)控政策的影響，樓市具備開(kāi)展新一輪行情的條件。但是疫情關(guān)系，打亂交易節(jié)奏，加上寬松的貨幣政策令需求快速釋放，樓市走出強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)。

從年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表述來(lái)看，沒(méi)有超預(yù)期內(nèi)容，預(yù)計(jì)上海明年還會(huì)延續(xù)當(dāng)前調(diào)控尺度。因此，從趨勢(shì)上明年還會(huì)延續(xù)向上走勢(shì)，由于2020年1、2季度成交量不高，所以明年同期上半年交易量的同比數(shù)據(jù)會(huì)比較樂(lè)觀，因此價(jià)格還會(huì)延續(xù)慣性上漲。

基于土地投放增加，下半年市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)保持寬松。但是地價(jià)上漲也可能傳導(dǎo)到樓市中，房?jī)r(jià)還是有上漲壓力。加上現(xiàn)在遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需房產(chǎn)品上出現(xiàn)升級(jí)，比如大量花園洋房等等，這些也會(huì)抬升入市價(jià)格。因此，明年新房均價(jià)還會(huì)有上漲，但考慮到調(diào)控因素，漲幅約5%。

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