后疫情時期重構樓市調控的架構

來源：智能家居時間：2020-07-28 06:00

【環(huán)宇雜談】

疫情常態(tài)化，供應鏈修復困難，實體經濟復蘇較慢，貨幣寬松助長了股市和樓市的繁榮。

李宇嘉

近期，專門針對房地產，國家召開了工作座談會，特別的不同尋常。一是10個城市參加了座談會。自打“一城一策”落地以來，很少從上到下這樣召集了；二是部署了具體的調控措施。過去幾年，監(jiān)管層只給出調控原則，而出什么調控政策，這是地方的事；三是措辭很嚴厲，通稿中出現高度重視、時刻緊繃、牢牢堅持等字眼。

究竟發(fā)生了什么？筆者先給出一個觀點，過去3年（2017~2019年）樓市“體量高位平衡、價格相對穩(wěn)定”的良好局面被打破了。今年上半年，不管是大灣區(qū)的深圳、東莞，還是長三角的杭州、南京和寧波，房價都出現10%~20%的大漲。疑惑的是，為何2017~2019年樓市相對穩(wěn)定，熱點城市房價漲幅基本控制在10%以內，而疫情沖擊下，上半年熱點樓市卻意外突起？

根本的變化，就是堅持近10年的限購限貸“調控框架”被突破了。2017年以來，“一城一策”的授權下，各地紛紛祭出“搶人”利器，人才門檻空前降低，部分城市全面取消落戶限制。甚至連一線城市，外圍也退出限購，比如上海臨港(600848,股吧)、廣州外圍6區(qū)（或退出限購、或降低限購門檻）；隨遷、秒批的政策催化下，深圳本已很低的落戶門檻，進一步降低了。

今年上半年，樓市出現的新變化，就是限購繼續(xù)弱化的同時，限貸也突破了。2017年以來，盡管各地或明或暗松綁限購政策，但差別化的按揭政策巋然不動，二套房貸利率普遍上浮20%以上。特別是，其他貸款利率較高（比如消費貸、經營貸），導致樓市限貸比較嚴格。但疫情后，為紓困中小微，第一次出現抵押或一般商業(yè)貸款等融資利率低于按揭利率的情形。

于是，限購、限貸兩大樓市需求管控手段均已接近失守。輕松落戶可獲得2套房購置資格，借道消費貸、經營貸，不僅突破了杠桿限制，而且獲得更低的融資成本。所以，各地“假離婚”不斷、“落戶炒房”嚴重，都是為了突破限購限貸“調控框架”，獲得購房資格、低成本融資。疫情常態(tài)化，供應鏈修復困難，實體經濟復蘇較慢，貨幣寬松助長了股市和樓市的繁榮。

當下，在外部環(huán)境嚴峻，內部疫情管控常態(tài)化的情形下，建立全國統一、高效循環(huán)的大市場，這是我們的既定戰(zhàn)略。疫情上半場，保市場主體（企業(yè)、個體工商戶等），讓斷裂的供應鏈迅速接上，客觀上默認了資金部分進入股市和樓市。但由于，富人的邊際消費傾向較低，疫情下半場，必須將數億普通人群的消費潛力激活，這就需要控制資產價格過度繁榮。

下半年，盡管疫情期間非常規(guī)的寬松要收縮，但“兩會”提出，今年貨幣增速要明顯高于2019年，再加上降成本、紓困中小微的任務依舊艱巨，市場融資利率將繼續(xù)保持在低位。怎么防范樓市和股市等資產繁榮呢？就是將限購門檻拔高，構筑富人資金和樓市炒作之間的“防火墻”。于是，近期深圳、南京、寧波、東莞等城市，全部升級限購、打擊假離婚。

問題是，從過去“去杠桿”的經驗看，這個防火墻不太牢靠。所以，這次叫來了10個城市，涵蓋長三角、京津冀、大灣區(qū)、中部、西部、東北，可謂全國一盤棋。重點區(qū)域樓市穩(wěn)了，全國樓市就穩(wěn)了。下半年，資金能否精準直達實體，關鍵看重點城市能否夯實主體責任。

這次不同尋常的會議，標志著疫情后的“樓市?！苯Y束了。6~7月份，一線城市已開始高位回落，二線城市依舊在回升。下半年，二線城市、都市圈內三線城市將是調控重點區(qū)域。已退出的限購將相繼拾起，構筑起限貸弱化后的“防火墻”。由于二三線城市內部冷熱不均，二手房市場普遍還在回落，后疫情時期政策更強調精細化，以保持樓市一定活躍度。

（作者系房地產資深研究人士）

（責任編輯：張洋 HN080）