來源：澎湃新聞/劉暢

根據(jù)海南省政府網(wǎng)4月23日消息，海南省自然資源和規(guī)劃廳發(fā)布《關(guān)于實施點狀用地制度的意見》，建立更加靈活、更加精細的土地利用制度。其中，挖山填湖(海)、削峰填谷等破壞生態(tài)環(huán)境的項目；商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項目，不得納入點狀用地范圍。

點狀用地是指在城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外，不適合成片開發(fā)的區(qū)域和項目，根據(jù)資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件以及項目用地需求，結(jié)合項目區(qū)塊地形地貌特征，以及建(構(gòu))筑物占地面積等點狀布局，按照“建多少、轉(zhuǎn)多少、供多少”的原則進行點狀報批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點狀供應(yīng)的項目用地方式。

點狀用地項目建設(shè)用地總面積不超過30畝，單個點建設(shè)用地面積一般不低于1畝，位于山區(qū)等受特殊條件限制的區(qū)域單個點的用地面積可適當壓縮，但一般也不得低于0.5畝。

根據(jù)《意見》，點狀用地項目應(yīng)當滿足：1.符合國土空間規(guī)劃和土地利用年度計劃;2.符合國家和本省相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求;3.土地權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭議;4.涉及土地征收的，應(yīng)符合《土地管理法》有關(guān)規(guī)定;5.涉及利用農(nóng)村集體土地的，應(yīng)當經(jīng)該集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意;6.法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

點狀用地項目按準入負面清單管理，點狀用地范圍不含：1.建設(shè)選址涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)公益林、自然保護區(qū)、飲用水水源保護區(qū)或者位于相關(guān)規(guī)劃和生態(tài)保護紅線確定的禁止建設(shè)區(qū)的;2.建設(shè)選址在地質(zhì)災害、洪澇災害危險區(qū)，以及處于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)經(jīng)評估不能建設(shè)的;3.挖山填湖(海)、削峰填谷等破壞生態(tài)環(huán)境的項目;4.商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項目;5.按規(guī)劃應(yīng)當在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中布局的工業(yè)類項目;6.法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止情形。

點狀用地項目建設(shè)占用土地的，依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中涉及占用耕地的，必須落實耕地占補平衡;涉及占用規(guī)劃林地的，應(yīng)依法辦理林地征(占)用審批手續(xù)。點狀用地項目中必需的非建設(shè)占用的土地采取“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)”方式作為生態(tài)保留用地合理利用，用地范圍、方式、期限等應(yīng)在點狀用地項目實施方案中及在建設(shè)用地供應(yīng)時予以明確，用地期限不得短于建設(shè)用地期限。

點狀用地已征收(收回)為國有，符合劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式進行供地。經(jīng)營性用地應(yīng)按照法律法規(guī)規(guī)定，采取招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。點狀用地為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，由農(nóng)村集體以出讓、出租、聯(lián)營合作、入股等方式供應(yīng)土地，執(zhí)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的有關(guān)規(guī)定。

此外，《意見》明確，采取招標、拍賣、掛牌等方式公開供應(yīng)項目用地的，應(yīng)當按規(guī)定在海南省統(tǒng)一土地交易市場進行。委托實施土地交易活動的，土地服務(wù)費按單個項目收取，最高不得超過10萬元。

以下為全文：

海南省自然資源和規(guī)劃廳關(guān)于實施點狀用地制度的意見

瓊自然資規(guī)〔2020〕3號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬有關(guān)單位：

為貫徹落實《中共海南省委 海南省人民政府關(guān)于抓好“三農(nóng)”領(lǐng)域重點工作確保如期實現(xiàn)全面小康的實施意見》(瓊發(fā)〔2020〕1號)，建立更加靈活、更加精細的土地利用制度，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，促進海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就實施點狀用地制度提出以下意見：

一、明確點狀用地的內(nèi)涵和實施范圍

?(一)內(nèi)涵。本意見所稱的點狀用地是指在城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外，不適合成片開發(fā)的區(qū)域和項目，根據(jù)資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件以及項目用地需求，結(jié)合項目區(qū)塊地形地貌特征，以及建(構(gòu))筑物占地面積等點狀布局，按照“建多少、轉(zhuǎn)多少、供多少”的原則進行點狀報批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點狀供應(yīng)的項目用地方式。

點狀用地項目應(yīng)當滿足以下條件：

1.符合國土空間規(guī)劃和土地利用年度計劃;

2.符合國家和本省相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求;

3.土地權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭議;

4.涉及土地征收的，應(yīng)符合《土地管理法》有關(guān)規(guī)定;

5.涉及利用農(nóng)村集體土地的，應(yīng)當經(jīng)該集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意;

6.法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(二)實施范圍。點狀用地的實施范圍包括：

1.鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施(含交通、水利等設(shè)施)和公共服務(wù)設(shè)施用地;

2.鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)和旅游項目用地及其配套設(shè)施用地;

3.農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷、存儲等項目用地;

4.農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展中的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)以及旅游新業(yè)態(tài)用地;

5.南繁科研育種基地范圍內(nèi)服務(wù)于南繁育種的生產(chǎn)設(shè)施用地;

6.旅游公路驛站、交通場站用地;

7.法律法規(guī)規(guī)定的其他點狀項目用地。

城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外非采取點狀用地方式使用土地的單獨選址項目，不適用本意見。屬于設(shè)施農(nóng)用地的，按照設(shè)施農(nóng)用地的有關(guān)規(guī)定管理，不適用點狀用地的有關(guān)規(guī)定。

(三)負面清單。點狀用地項目按準入負面清單管理，下列情形不得納入點狀用地范圍：

1.建設(shè)選址涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)公益林、自然保護區(qū)、飲用水水源保護區(qū)或者位于相關(guān)規(guī)劃和生態(tài)保護紅線確定的禁止建設(shè)區(qū)的;

2.建設(shè)選址在地質(zhì)災害、洪澇災害危險區(qū)，以及處于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)經(jīng)評估不能建設(shè)的;

3.挖山填湖(海)、削峰填谷等破壞生態(tài)環(huán)境的項目;

4.商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項目;

5.按規(guī)劃應(yīng)當在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中布局的工業(yè)類項目;

6.法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止情形。

二、完善點狀用地規(guī)劃管理

?點狀用地項目應(yīng)當符合國土空間規(guī)劃，允許在開發(fā)邊界外規(guī)劃布局和建設(shè)。各市縣可在村莊規(guī)劃中規(guī)劃布局點狀用地項目或者預留規(guī)劃建設(shè)用地指標，保障點狀用地項目建設(shè);對一時難以明確具體用途的建設(shè)用地，可暫不明確規(guī)劃用地性質(zhì)。村莊規(guī)劃已經(jīng)明確點狀用地范圍和規(guī)模等規(guī)劃條件的，嚴格按照規(guī)劃執(zhí)行。村莊規(guī)劃預留規(guī)劃建設(shè)用地指標的，應(yīng)當參照修建性詳細規(guī)劃要求組織編制項目實施方案，明確相應(yīng)的規(guī)劃內(nèi)容和條件，在項目審批時一并落實建設(shè)用地規(guī)模、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，項目批準后同步更新國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃數(shù)據(jù)庫。選址在國土空間規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，且村莊規(guī)劃未覆蓋區(qū)域的點狀用地項目，可依據(jù)市縣人民政府批準的項目選址論證報告出具規(guī)劃條件。

三、規(guī)范點狀用地審批管理

?點狀用地項目建設(shè)占用土地的，依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中涉及占用耕地的，必須落實耕地占補平衡;涉及占用規(guī)劃林地的，應(yīng)依法辦理林地征(占)用審批手續(xù)。點狀用地項目中必需的非建設(shè)占用的土地采取“只征不轉(zhuǎn)”“不征不轉(zhuǎn)”方式作為生態(tài)保留用地合理利用，用地范圍、方式、期限等應(yīng)在點狀用地項目實施方案中及在建設(shè)用地供應(yīng)時予以明確，用地期限不得短于建設(shè)用地期限。審批管理的具體類型如下：

(一)征轉(zhuǎn)合一。項目區(qū)內(nèi)建設(shè)需要使用的是國有土地，且符合《土地管理法》規(guī)定土地征收范圍的，依據(jù)需要建設(shè)、征收和轉(zhuǎn)用的面積，依法辦理土地征收、農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，按國有建設(shè)用地管理。

(二)只轉(zhuǎn)不征。項目區(qū)內(nèi)建設(shè)需要使用的是集體土地的，依據(jù)需要建設(shè)和轉(zhuǎn)用的面積，依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，按照集體建設(shè)用地管理和使用。

(三)不征不轉(zhuǎn)和只征不轉(zhuǎn)。項目范圍內(nèi)不改變原土地用途的用地，以及符合《海南省人民政府關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和用地保障的意見(試行)》(瓊府〔2019〕13號)第三條第(五)項規(guī)定的用地，可采取“不征不轉(zhuǎn)”“只征不轉(zhuǎn)”方式利用土地。具體按照“不征不轉(zhuǎn)”“只征不轉(zhuǎn)”相關(guān)規(guī)定辦理。

四、實行點狀用地差異化供地

?(一)供地方式。點狀用地按照用地面積報批，按單個項目一次性組織供地：

1.點狀用地已征收(收回)為國有，符合劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式進行供地。經(jīng)營性用地應(yīng)按照法律法規(guī)規(guī)定，采取招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。項目用地涉及多個用途的，可按規(guī)劃主導用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應(yīng)的用地性質(zhì)確定供地方式，用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。

2.點狀用地為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，由農(nóng)村集體以出讓、出租、聯(lián)營合作、入股等方式供應(yīng)土地，執(zhí)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的有關(guān)規(guī)定。

3.點狀用地可按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，實行長期租賃、先租后讓、彈性年期等差別化供地模式。

4.點狀用地項目可按規(guī)定合理設(shè)定供地前置條件，帶項目實施方案依法以招標、拍賣、掛牌等方式供應(yīng)土地，但不得設(shè)定唯一準入主體，且應(yīng)將相關(guān)行業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、標準、形態(tài)及規(guī)劃條件、建筑標準、節(jié)地技術(shù)、公建配套、用途變更、分割轉(zhuǎn)讓、閑置處置等要求，與履約監(jiān)管責任、監(jiān)管措施、違約罰則等內(nèi)容一并納入供地方案、土地劃撥決定書或出讓合同。

(二)供地面積。點狀用地項目建設(shè)用地總面積不超過30畝，單個點建設(shè)用地面積一般不低于1畝，位于山區(qū)等受特殊條件限制的區(qū)域單個點的用地面積可適當壓縮，但一般也不得低于0.5畝。

(三)供地用途和年限。點狀用地為單一用途的，按照規(guī)劃用途確定土地用途和使用年限。涉及多個用途的，可按照主導用途確定供地的土地用途和使用年限。

(四)供地價格。點狀用地采取有償方式供地的，應(yīng)在建立健全城鄉(xiāng)基準地價體系的基礎(chǔ)上，按照土地供應(yīng)政策要求和土地估價結(jié)果，綜合確定出讓底價。

(五)交易平臺。采取招標、拍賣、掛牌等方式公開供應(yīng)項目用地的，應(yīng)當按規(guī)定在省統(tǒng)一土地交易市場進行。委托實施土地交易活動的，土地服務(wù)費按單個項目收取，最高不得超過10萬元。

五、加強點狀用地批后管理

?(一)確權(quán)登記頒證。點狀用地項目核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)證書，不得分割登記。涉及多個用途的，按主導用途登記發(fā)證。點狀用地項目生態(tài)保留用地由項目用地單位與土地權(quán)利人簽訂土地使用合同，明確土地使用關(guān)系，有關(guān)合同資料應(yīng)在項目不動產(chǎn)權(quán)籍檔案中留存，并可在項目不動產(chǎn)權(quán)證書上予以標注。

(二)項目規(guī)劃報建。項目依法取得土地后，按照有關(guān)規(guī)定辦理鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)許可、施工許可手續(xù)，積極推行工程建設(shè)項目審批制度改革。嚴格按照本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行建筑密度、高度和風貌管控要求。

(三)項目履約監(jiān)管。產(chǎn)業(yè)類點狀用地項目應(yīng)當參照《關(guān)于實施產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地準入?yún)f(xié)議的指導意見》(瓊國土資規(guī)〔2018〕8號)簽訂準入(對賭)協(xié)議，明確點狀用地項目須整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得擅自改變土地用途等限制條件，約定違約責任。土地限制條件應(yīng)當寫入土地供應(yīng)公告，在不動產(chǎn)登記時對宗地的權(quán)利限制予以注記。

六、有關(guān)要求

?(一)加強組織領(lǐng)導。各市縣要提高認識，加強領(lǐng)導，將點狀用地作為強化海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)資源要素保障，促進鄉(xiāng)村振興、農(nóng)村人居環(huán)境整治、全域旅游和脫貧攻堅工作的重要抓手，建立起政府負責、部門協(xié)同、公眾參與、社會監(jiān)督的工作機制。對符合點狀用地條件的項目，堅持規(guī)劃先行，依法報批，及時辦理供地和規(guī)劃報建手續(xù)，促進項目落地實施，避免用地閑置浪費。

(二)聯(lián)合評估論證。按照審慎漸進原則對點狀用地項目實行總量控制，2020年?？谑泻腿齺喪信鷾蕦嵤┊a(chǎn)業(yè)項目不超過10個，其他市縣不超過5個,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項目不限個數(shù);2020年后，視各地項目實施情況逐年調(diào)整項目數(shù)量。省建立點狀用地項目聯(lián)合評估論證機制，市縣人民政府組織編制點狀用地項目實施方案，報省招商工作聯(lián)席會議審議通過后方可實施。

(三)嚴格全程監(jiān)管。加強對點狀用地開發(fā)建設(shè)項目全過程監(jiān)管，嚴格點狀用地范圍，防止以“新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)”為名擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。禁止以點狀用地為名開發(fā)建設(shè)商品住宅、私家莊園、私人別墅等房地產(chǎn)和變相發(fā)展房地產(chǎn)的項目。嚴格用途管制，堅持農(nóng)地農(nóng)用，不得通過點狀用地方式，違規(guī)規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理，損害農(nóng)民權(quán)益，變相違法占用耕地、林地等農(nóng)用地。嚴肅查處違法違規(guī)占用、轉(zhuǎn)讓土地及改變土地用途等行為。

(四)動態(tài)調(diào)整退出。市縣人民政府應(yīng)組織有關(guān)部門對點狀用地項目實施情況進行定期評估并形成年度評估報告，于下一年度1月15日前報省自然資源和規(guī)劃廳。省自然資源和規(guī)劃廳視情況組織省有關(guān)部門進行抽查復評，并可根據(jù)市縣定期評估和省級抽查復評情況，對市縣下一年度可實施點狀用地項目的數(shù)量提出管控要求。點狀用地項目因政府及其部門方面原因無法實施或項目開發(fā)主體未按項目實施方案開發(fā)建設(shè)的，市縣自然資源和規(guī)劃等有關(guān)部門應(yīng)按照法律法規(guī)、土地劃撥決定書、出讓合同及準入(對賭)協(xié)議的規(guī)定或約定進行處理處置，依法收繳土地閑置費、收回土地使用權(quán)或主張違約責任。

各市縣可按照本意見要求制定實施細則。本意見自印發(fā)之日起施行，有效期三年。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

2020年4月17日

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