當(dāng)前，樓市最大的兩個(gè)坑，一是爛尾樓，二是長(zhǎng)租公寓暴雷。

一直以來，爛尾樓都是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)橘Y金斷鏈、手續(xù)不齊全，很多購(gòu)房者損失慘重。

昆明別樣幸福城30戶業(yè)主無奈住進(jìn)"別樣爛尾樓”的微博讓人心碎。

據(jù)澎湃新聞：在人民網(wǎng)創(chuàng)立的國(guó)內(nèi)唯一全國(guó)性領(lǐng)導(dǎo)干部留言板“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上，10年間共有8千多條與“爛尾”有關(guān)的留言投訴，與住房爛尾直接相關(guān)的投訴共7478條，涉及樓盤超過3188座。其中，至少429條留言提到自己或他人有居住在爛尾樓中的情況。

之所以爛尾，那是因?yàn)槠诜磕Ｊ较拢_發(fā)商一次性收取了購(gòu)房者房款，承諾到期交房，然后把籌集來的房款開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這相當(dāng)于你購(gòu)買一個(gè)未成型的商品，事先付了全部款項(xiàng)，商家告訴你未來某一天會(huì)交付給你。

期房模式的缺點(diǎn)是萬一房?jī)r(jià)下跌、開發(fā)商大量房子閑置或開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金，在建的項(xiàng)目無法完成，或延期或停工。給購(gòu)房者帶來巨大損失，給許多家庭帶來悲劇。

樓市的第二大坑是長(zhǎng)租公寓暴雷。

因?yàn)橘Y金斷鏈，長(zhǎng)租公寓暴雷、跑路，或拖欠房款給房東和租客帶來巨大的損失。所謂長(zhǎng)租公寓企業(yè)類似于“二房東”，它們首先在業(yè)主那里租下房源，然后轉(zhuǎn)租給租客，期限較長(zhǎng)（一般1年），所以是長(zhǎng)租公寓。

然而實(shí)際過程中，長(zhǎng)租公寓玩的模式是：高價(jià)從房東那租下房源，然后低價(jià)租給租客，但對(duì)租客一次性收取1年的租金，而對(duì)房東則是按月支付，通過這種資金池模式不斷開發(fā)新房源、占領(lǐng)市場(chǎng)，或者吸引風(fēng)投。

這種模式下，一旦到了淡季或其他風(fēng)險(xiǎn)事件，長(zhǎng)租公寓將面臨大量的房源閑置，當(dāng)收取的租金抵不過每個(gè)月的成本（員工工資、房東租金等）時(shí)，則會(huì)面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年8月份，杭州長(zhǎng)租公寓友客、巢客相繼暴雷，此后，寓意、適享、嵐越公寓等也被曝已人去樓空。

天眼查《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告(2020)》顯示，以工商登記為準(zhǔn)，目前全國(guó)已經(jīng)注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

為什么有那么多爛尾樓以及長(zhǎng)租公寓暴雷？

直接原因是疫情之下，開發(fā)商和長(zhǎng)租公寓企業(yè)收入降低。年初的疫情，很多售樓部關(guān)門、長(zhǎng)租公寓的房子租不出去，但成本卻擺在那，形成巨大的資金虧空。

更深一點(diǎn)的原因是期房模式和長(zhǎng)租公寓融資模式導(dǎo)致的。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)都是重資產(chǎn)型，我們?cè)谔詫毶腺?gòu)物，尚且是把資金交給第三方中介，但我們買房時(shí)則是把錢直接交給商家或長(zhǎng)租公寓，后續(xù)能否按時(shí)按質(zhì)交房全憑開發(fā)商信用。

去年12月13日，西安市住建局曾發(fā)布關(guān)于公開征求《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》意見的通知，征求意見稿核心內(nèi)容是居民購(gòu)買期房時(shí)的購(gòu)房款交存到監(jiān)管專戶，開發(fā)商不得直接收取。 

今年9月7日，住建部在官發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確禁止“高收低租”模式以及規(guī)范租金貸。

這兩份文件如果正式發(fā)布，那么對(duì)于規(guī)范樓市亂象有巨大幫助。

我們都知道，我們?cè)阢y行存款100塊錢，銀行會(huì)首先會(huì)提取法定存款準(zhǔn)備金率，我們假定某銀行法定存款準(zhǔn)備金率是10%，那么銀行吸收這100塊錢存款需要上存10塊錢到央行指定賬戶，其余的90塊才能拿去發(fā)放貸款。需要指出，這10塊錢銀行是不能動(dòng)的，那它用來干嘛，當(dāng)然是銀行出現(xiàn)危機(jī)時(shí)無法滿足客戶取現(xiàn)需要時(shí)，法定存款準(zhǔn)備金就是一份保險(xiǎn)。

而樓市里，我們買房交的預(yù)付款或租客時(shí)的預(yù)付款本身就不受監(jiān)管，一是直接把錢交給商家，而不是一個(gè)信譽(yù)好的中介，二是開發(fā)商和長(zhǎng)租公寓沒有很好的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，銀行有存款保險(xiǎn)制度以及存款準(zhǔn)備金制，開發(fā)商和長(zhǎng)租公寓為了占領(lǐng)市場(chǎng)，隨時(shí)會(huì)把拿到的全部資金投入新項(xiàng)目，這樣很容易出現(xiàn)爛尾樓或暴雷。

那么普通老百姓應(yīng)該怎么辦？

1、租房時(shí)盡量找房東直租，如果找長(zhǎng)租公寓，盡量找頭部的企業(yè)或注冊(cè)資本較大的企業(yè)。

2、避開“高收低租”，如果租房時(shí)發(fā)現(xiàn)年付和月付租金過大時(shí)，要留一個(gè)神。

3、租房時(shí)，可以問問附近的臨居租金情況，如果租金差別太大也要注意，天下沒有免費(fèi)的午餐。

而對(duì)于購(gòu)買期房則主要注意：

1、盡量選擇大品牌、信譽(yù)好、債務(wù)率較低的房企。

2、看看五證是否齊全，五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

來源 |小白讀財(cái)經(jīng)（xiaobaiducaijing）

作者 |小白老師

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