“金九銀十”即將過去，豐收時節(jié)北京樓市雖整體溫熱，但一個數(shù)據(jù)卻罕見出現(xiàn)大幅上漲。來自銀行、經紀公司、開發(fā)商等多個維度證實，北京目前新房二手房組合貸款比例出現(xiàn)較大幅上漲。部分銀行組合貸款上漲幅度超1/3，二手房貸款中混合貸已經占到貸款總筆數(shù)的近30%，與純商貸差距大幅縮小。業(yè)內人士表示，變化源于市場需求轉變。盡管市場仍處活躍狀態(tài)，但居民購房意愿正在弱化，房屋供應量未成比例減少，買方市場已形成，二手房業(yè)主與開發(fā)商不得不“讓步”。

500萬以下首套八成組合貸

經過3個小時談判，小袁位于南三環(huán)永定門附近的小兩居最終以319萬元的價格成交。這樣的成交價在他意料之內，但對方的付款方式，他有些不解?！笆赘抖寄軠惖叫?00萬元，為什么還要組合貸款呢？”

買家是新婚小兩口，老家都不是北京的，首付是雙方家長贊助的，剩下的100多萬為貸款。陳偉是小袁的經紀人，買家是他外區(qū)同事帶來的，在“雙方坐下來談一談”的前夜，陳偉從同事處得知買家肯定需要組合貸的時候，他第一時間與小袁進行了溝通?！捌鋵崿F(xiàn)在手續(xù)比原來方便多了，速度也快了很多，大概比純商貸要晚一個星期到十天左右，但大家一提組合貸還是抗拒，而且很有可能影響最終成交價和談判周期，所以一定要把工作做在前面?！?/p>

與大部分二手房小業(yè)主一樣，時間長、手續(xù)麻煩、總成本節(jié)省不了多少，是小袁們抵觸組合貸款的原因。但對于購房者來說，在公積金貸款政策改革之后，工作年限少的購房者，選擇組合貸也是不得不進行的。

2018年9月，北京市住房公積金中心發(fā)布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）。根據(jù)《通知》，北京公積金實行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠一整年的按一整年計算，最高可貸120萬元。

與此同時，北京公積金貸款政策從此前的“只認房”升級成“認房又認貸”，只要在中國人民銀行征信系統(tǒng)中有過貸款記錄，均被認定為二套。根據(jù)通知，借款申請人名下無住房貸款記錄（包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個人住房貸款）且在北京市無住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

此外，《通知》首次提出了北京公積金實行差別化貸款額度。借款申請人（含共同申請人，下同）戶籍均在北京市城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；對于不屬于前一種情況，但借款申請人的戶籍均在城六區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元；不屬于前述兩種情況的，購買首套住房，最高貸款額度為120萬元。符合第二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬元。

“換句話說，以前購房者社保完稅公積金繳存滿五年、收入符合條件，就能貸款120萬元，但現(xiàn)在滿五年也只能貸款50萬元，這一下子就差了70萬元，首套房普遍資金都緊張，組合貸就成了大家無奈的選擇?！睋?jù)陳偉透露，他所在門店今年二三季度疫情防控穩(wěn)定后，500萬元以下的首套房幾乎八成以上是組合貸。

攤開來算，133萬元的貸款總額，25年貸款周期，如果是組合貸款，公積金貸款50萬元+首套商貸83萬元，等額本息的還款方式，則每月需還款7120.94元，還款人收入流水需要不低于14241.88元；如果是純商業(yè)貸款，首套商貸133萬元，等額本息的還款方式，則每月需還款7506.26元，還款人收入流水需要不低于15012.52元，兩種貸款方式月還款額相差800元。

由于首付已經掏空了雙方老人的積蓄，剛剛符合五年社保完稅政策的小兩口收入也不高，最終選擇了組合貸。

市管組合貸同比擴大3.3%

“我們行今年前三季度新房貸款中，組合貸的比例確實出現(xiàn)了明顯上漲，目前三季度的數(shù)據(jù)還沒有出來，從前兩個季度的情況推算，大概上漲了近20%?！蹦彻煞葜沏y行北京分行個貸部負責人向北京商報記者證實了“組合貸突然增加”的情況。同樣感受到組合貸增加的，還有另外兩家房貸業(yè)務突出的國有大行，但對于組合貸增加的原因，目前三家銀行表示還在分析中。

“自從注意到這個情況，我們就要求面簽員在面簽時向貸款人了解選擇組合貸的原因?！鄙鲜鰞杉覈写笮袠I(yè)務人員直言銀行部門考慮到了是公積金政策調整的原因，但也擔心是購房者對未來收入的擔憂和房價的波動導致?！爱吘宫F(xiàn)在中央對涉房貸款監(jiān)管很嚴，雖然從銀行系統(tǒng)來看，此前涉房個貸都還算優(yōu)質，但出現(xiàn)如此大規(guī)模的單一業(yè)務上漲，我們也必須有所警惕?！?/p>

我愛我家研究院提供給北京商報記者的數(shù)據(jù)也顯示，2020年前三季度，北京二手住宅交易中，全款支付占33.57%，商貸占35.2%，市管公積金占8.43%，市管組合貸款占22.8%，國管公積金占1.79%，國管組合貸款占5.27%。組合貸款總占比達28.07%，如果算上單獨公積金貸款，涉公積金貸款總占比高達38.29%。其中變化最大的是市管組合貸，占比較2019年同期擴大3.3個百分點，其次是商貸，占比較2019年同期縮小2.45個百分點。

縱向來看，2018年前三季度，北京二手房交易中公積金貸款占比接近三成，高過全款、商貸，位居第一。2018年9月市管公積金新政出臺后，純公積金貸款的交易占比大幅收窄，商貸及市管公積金組合貸占比大幅提升，2019年前三季度商貸占比回到35%以上，全款占比回到33%以上，市管公積金組合貸提升到兩成左右，市管公積金則回落到不足一成。

2019年、2020年，北京樓市并無新的大政策，因此二手市場支付結構也與2019年同期基本保持一致，但在市管公積金新政影響下，當前北京市管公積金貸款額度有限，越來越多的剛需族不得不采用公積金貸款+商貸的組合形式進行購房，因而今年前三季度市管組合貸占比繼續(xù)提升

房子難賣 賣方忍耐度提升

組合貸的“走量”也有市場因素推動。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，近期北京新房市場“以價換量”已成常態(tài)，“特價”房源也層出不窮。部分樓盤不但不拒絕組合貸，首付分期也有商討空間，最長期限可以延至45天?！爸脫Q客戶賣出房源才能湊夠首付，只需交一筆意向金，房子可以留存最高兩個月。”一家樓盤銷售人員表示。

有二手房業(yè)主也向記者反應，近期房價稍有提升，帶看就會“暫停”。價格降到低點，也難逃被“挑三揀四”的命運，只看不買，只問不談?！叭颂舴俊毖娱L了成交周期?！靶驴粗械姆孔又苯诲X，自己房子不好賣了，對組合貸的忍耐度自然會有所提升?！?/p>

合碩機構首席分析師郭毅表示，變化源于市場需求的轉變。組合貸相較于純商業(yè)貸款審批時間要更長，手續(xù)也更繁瑣，希望快速回籠資金的開發(fā)商之前不愿意接受組合貸。二手房業(yè)主多為置換因素售房，也對組合貸有“抵觸”。整體來看，盡管樓市仍處于活躍狀態(tài)，但居民購房意愿正在弱化，而房屋供應量卻未成比例減少，二手房業(yè)主與開發(fā)商不得不“讓步”。此外，目前北京新房項目出現(xiàn)產品“降維”，規(guī)劃更多為一居、兩居面向剛需的產品，開發(fā)商希望擴大客群基數(shù)來拉動銷售規(guī)模，剛需客群對購房成本敏感度高，更傾向于使用組合貸。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前樓市“量多價低”給剛需傳遞出積極信號，年內整體成交量比去年同期上漲了2-3成，直接導致組合貸使用走高。

北京商報記者 盧揚 王寅浩

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